Costituzione del fondo speciale per lavori straordinari

Rientra nell'àmbito delle prerogative dell'assemblea dei condomini la decisione, assunta in sede di approvazione del bilancio preventivo, di costituire un fondo per l'esecuzione di lavori di manutenzione del fabbricato, ritenuti necessari, da effettuare in futuro (Cass. II, n. 13183/2016). A tal proposito, per i lavori di riparazione straordinaria dell'edificio condominiale è necessario che vi sia un'autorizzazione assembleare ex art. 1135, comma 1, n. 4) c.c. con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 4, c.c. (cioè almeno metà del valore dell'edificio) e deve contenere l'oggetto del contratto di appalto da stipulare, l'indicazione della ditta scelta, le opere che dovranno essere compiute ed il prezzo dei lavori, senza necessità però che vengano specificati tutti i particolari dell'opera, purché ne siano indicati gli elementi fondamentali (Cass. II, n. 20146/2022). L'onere per la costituzione di un fondo speciale per le spese di manutenzione straordinaria va ripartito tra i condomini in base ai criteri fissati nell'art. 1123 c.c. se per la realizzazione di interventi non ancora specificati è possibile ripartire provvisoriamente la somma destinata alla costituzione del fondo in base ai millesimi di proprietà (Cass. II, n. 17035/2016). Pertanto, l'assemblea non può deliberare, a maggioranza, di non allestire il fondo speciale prima della stipula del contratto di appalto dei lavori, venendo altrimenti a modificare il criterio legale previsto dal citato art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. nel senso di ampliare l'esposizione sussidiaria di coloro che sono in regola con i pagamenti e non possono trovare tutela nel fondo (Trib. Roma, 19 giugno 2017). L'obbligo, quindi, sorge solo quando il preventivo o il contratto d'appalto è approvato definitivamente e il relativo esborso è ripartito tra i condomini. Sul punto, la Corte di Cassazione ha stabilito che la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l'adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l'approvazione dei predetti interventi (Cass. II, n. 10235/2013).

La mancata costituzione del fondo che l'assemblea dei condomini, ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. è tenuta obbligatoriamente a costituire per l'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, determina la nullità delle delibere adottate per l'esecuzione delle predette opere, stante il carattere imperativo dell'anzidetta normativa. La ratio della norma è quella di circoscrivere l'esposizione dei singoli condomini verso fornitori o appaltatori del condominio in caso di delibere di interventi implicanti significativi impegni economici. Il fondo speciale ha, infatti, la funzione di precostituire la provvista finanziaria necessaria per fare fronte all'obbligo di pagamento del corrispettivo dovuto per i lavori eseguiti, riducendo il rischio che la morosità di alcuni condomini esponga gli altri ad un'azione esecutiva dei creditori (Trib. Busto Arsizio 4 gennaio 2021). Il fondo speciale, pertanto, va costituito obbligatoriamente a pena di nullità della delibera con la quale si siano disposte opere straordinarie dovendosi considerare l'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. norma imperativa non derogabile dalla volontà delle parti. Non può essere assimilata la costituzione del fondo speciale alla tenuta di una contabilità separata dei lavori, e non può essere confusa la rateizzazione dell'importo con il pagamento graduale in funzione dei loro stati di avanzamento, in quanto trattasi, in entrambi i casi, di ipotesi distinte (Trib. Modena 16 maggio 2019). La semplice previsione di opere di manutenzione straordinaria in assenza della contestuale predisposizione del fondo speciale, senza che siano necessari altri elementi, comporta la nullità della delibera. La disposizione in parola, invero, sia per il suo tenore letterale che per la funzione di tutela del singolo condomino, è da considerarsi norma imperativa non derogabile dalla volontà dei privati, di talché la relativa violazione comporta, secondo le regole ordinarie, la nullità della delibera adottata. In tal contesto, la delibera impugnata deve esser dichiarata nulla dal magistrato, non avendo il condominio previsto la costituzione del fondo speciale di cui all'art 1135 c.c., anche alimentato con i pagamenti rateali versati dai condomini che garantisse il necessario finanziamento dei lavori straordinari già deliberati (Trib. Torino 14 agosto 2020). In conclusione, il fondo speciale obbligatorio è una garanzia necessaria in quanto prevista dalla legge con la conseguenza che la sua assenza determina una nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo (Trib. Udine 17 gennaio 2018; Trib. Milano 30 maggio 2017).

Il condomino anticipa all'amministratore la propria volontà di impugnare la delibera assembleare, con la quale è stato deliberato di non allestire il fondo speciale prima della stipula del contratto di appalto di lavori riguardanti le parti comuni, essendo nulla per violazione del criterio legale previsto dall'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. Pertanto, il medesimo condomino lo invita a convocare con urgenza l'assemblea dei condomini per rivedere quanto deliberato ad hoc, ripristinando il criterio legale anzidetto, poiché in difetto, sarà costretto ad attivarsi giudizialmente con possibile aggravio di costi.

L'impugnazione della delibera condominiale che si assume essere stata presa illegittimamente ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di annullare la delibera adottata dal condominio in quanto pregiudizievole degli interessi del condomino opponente.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente al legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare per conseguirne la dichiarazione giudiziale di annullabilità in quanto nella fattispecie, lesiva del diritto all'integrità del criterio legale stabilito dall'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. a tutela del singolo condomino.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare condominiale appartiene al condomino che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nella lesione del proprio diritto all'integrità del criterio legale stabilito dall'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c.

Il condomino, il quale intenda impugnare la delibera assembleare per l'invalidità della stessa, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso opponente deve, quindi, assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva, volta a contrastare quanto deliberato siccome ingiustificatamente lesivo del criterio legale stabilito dall'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e che, in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera condominiale impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel comune ove ha sede il tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino può chiedere l'ammissione dell'interrogatorio formale dell'amministratore in carica sulle posizioni articolate nella narrativa dell'atto di citazione con il quale ha impugnato la delibera, volte essenzialmente a confermare l'assunto secondo cui il medesimo opponente, per effetto della mancata approvazione del fondo speciale per l'esecuzione del contratto d'appalto di lavori sulle parti comuni ha violato il criterio legale previsto dall'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. Sulle stesse posizioni, l'istante può chiedere anche l'ammissione di una prova testimoniale a mezzo di persone a conoscenza dei fatti di causa, e può altresì produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare.

L'omessa costituzione del fondo previsto dall'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c., la cui previsione obbligatoria è stata introdotta dalla l. n. 220/2012, comporta che l'assemblea non può discostarsene essendo tenuta a prevederlo per l'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, ragione per cui deve ritenersi invalidamente adottata la delibera per l'esecuzione dei lavori di appalto su beni comuni senza preventiva costituzione del suddetto fondo.

Si tratta di un obbligo previsto ex lege la cui inosservanza secondo la ricorrente interpretazione giurisprudenziale è presidiata dalla sanzione di nullità essendo finalizzata a tutelare l'interesse al regolare adempimento dell'obbligazione negoziale contratta fin dalla sua nascita.

La ratio della norma è chiaramente ravvisabile nella finalità deflattiva del contenzioso civile, essendo preordinata, da un lato, a garantire la presenza di una provvista di denaro sufficiente a sostenere la realizzazione delle opere o delle innovazioni previste nel contratto di appalto e, dall'altro, ad assicurare l'appaltatore della solvibilità di tutti i condomini, mettendo a sua disposizione un importo vincolato a soddisfare la pretesa creditoria derivante dalla nascita del rapporto.

La non derogabilità della norma per effetto della volontà delle parti è allora da individuarsi nella necessità di garantire i condomini che adempiono regolarmente all'obbligazione di cui trattasi dal rischio di dovere rispondere nei confronti del terzo appaltatore, per la morosità dei condomini inadempienti.

Per questo, la delibera è considerata invalidamente assunta laddove abbia approvato lavori straordinari od innovazioni senza la contestuale approvazione del fondo speciale in misura parti a quello stanziato nel contratto di appalto e nel relativo capitolato di esecuzione.

In tale ottica, depone la stessa specialità del fondo di cui trattasi, essendo quest'ultimo strettamente correlato alla destinazione prevista ex lege nella norma anzidetta, la cui obbligatoria osservanza, per la ragione sopra evidenziata, deve necessariamente precedere la formale assunzione di responsabilità da parte dei singoli condomini per effetto della stipula della relativa obbligazione con l'appaltatore.

In particolare, secondo un marcato orientamento giurisprudenziale di merito, l'omessa preventiva costituzione del fondo speciale da parte dell'assemblea determina la nullità della delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni perché la violazione in parola attiene ad una norma imperativa non derogabile dalla volontà dei privati. Al riguardo va chiarito un duplice aspetto.

Il primo aspetto degno di nota consiste nel fatto che l'obbligo giuridico di costituzione del fondo previsto dall'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. sorge prima dell'inizio dei lavori, dovendo essere state già accantonate per intero le somme destinate al pagamento degli stessi ovvero, al più tardi, quando l'assemblea addiviene al conferimento dell'appalto ripartendo i relativi oneri tra i singoli condomini. Il secondo aspetto da considerare è che per la violazione del carattere imperativo della suddetta norma con la conseguente nullità della delibera impugnata, non è necessario escludere espressamente la costituzione del fondo in sede assembleare, a tale fine potendo pervenirsi anche nell'eventualità in cui vengano approvate opere – per le quali la sua previsione sia comunque necessaria – senza che sia stato previsto.

Infine, non rileva il quorum deliberativo, atteso che, il carattere imperativo dell'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. non ammette deroghe di sorta, non consentendo né all'unanimità né tantomeno a maggioranza l'approvazione dei lavori straordinari senza la preventiva costituzione del fondo speciale.

La ragione è ravvisabile nel fatto che l'invalidità della delibera di cui si discorre non può ritenersi sanata per effetto del raggiungimento di un determinato quorum tra i partecipanti alla gestione della cosa comune, a tale fine occorrendo sempre ed unicamente il rispetto del carattere cogente dell'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c.