Attestazione dell'amministratore circa lo stato dei pagamenti e delle liti condominiali

Rientra fra gli obblighi dell'amministratore comunicare lo stato patrimoniale del condominio ai singoli proprietari. Compresi, quindi, gli eventuali debiti di alcuni condomini. Tuttavia, questa comunicazione deve avvenire nel rispetto della privacy e nella tutela della dignità delle persone, quindi secondo precise procedure.

La prima procedura di comunicazione ha luogo annualmente quando viene sottoposto all'approvazione dell'assemblea il rendiconto patrimoniale del condominio. In tal caso, è il diritto degli altri proprietari a conoscere la condizione contabile del condominio, debiti compresi. Al di fuori di questa approvazione assembleare, l'amministratore può comunicare lo stato dei pagamenti di un condomino solo a un altro condomino e solo previa esplicita richiesta di chiarimenti in merito all'inadempimento di un pagamento. In assenza di tale richiesta e al di fuori della comunicazione del rendiconto, l'amministratore non può di propria iniziativa divulgare informazioni sui pagamenti degli altri condomini e sullo stato debitorio dei proprietari (Trib. Torino 12 marzo 2019).

Nella presente fattispecie, il magistrato adìto interveniva, su istanza di alcuni condomini, per decidere sulla revoca di un amministratore di condominio ed accertava che non aveva dato seguito all'esplicita richiesta dei condomini, durante un'assemblea, di offrire “un aggiornamento in merito alle procedure legali in corso, in particolare al recupero dei crediti”. Nelle more del giudizio, l'amministratore convenuto si dimetteva dall'incarico e chiedeva la declaratoria di cessazione della materia del contendere facendo venir meno l'interesse delle parti a continuare il giudizio fino alla sua naturale conclusione. Il Tribunale interpellato, tuttavia, decideva di pronunciarsi sulle spese processuali e si rifaceva al principio della soccombenza virtuale, secondo il quale vanno poste a carico della parte che virtualmente sarebbe perente se il giudizio si fosse concluso ritualmente.

Esaminando il caso, il giudicante ha ritenuto la domanda meritevole di accoglimento poiché l'amministratore costituendosi non aveva dato prova di aver adempiuto all'obbligo impostogli dall'art. 1129, comma 12, n. 7), c.c. e 1130, comma 1, n. 9), c.c., cioè non aveva fornito all'assemblea un'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Infatti, il mancato accesso del singolo condominio alla documentazione condominiale o la mancata informazione all'assemblea richiedente delle procedure legali di recupero credito in corso possono essere valutati dal giudice adìto come grave irregolarità. Del resto, il menzionato art. 1129 c.c. dispone che l'assemblea, in caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, non può nominare nuovamente l'amministratore revocato (Trib. Vasto 28 novembre 2017).

Nei rapporti con ciascun condomino, l'amministratore di condominio è tenuto a consegnare l'attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti giudiziarie in corso. Al riguardo, secondo il giudicante, in caso di mancato spontaneo adempimento, l'amministratore può essere condannato “alla consegna, in favore dell'istante, della attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti giudiziarie in corso, cui [...] è obbligato, nei rapporti con ciascun condomino, ex art. 1130, comma 9, c.c. ed alle cui richieste, documentate in atti, non risulta essere stato dato alcun riscontro da parte dell'organo gestorio” (così Trib. Napoli 15 febbraio 2019: nella fattispecie, l'amministratore è stato anche condannato al pagamento di una somma di denaro, ex art. 614-bis c.p.c.).

In tema di condominio negli edifici, un condomino chiede all'amministratore di provare di aver adempiuto all'obbligo impostogli dall'art. 1129, comma 12, n. 7), e 1130, comma 1, n. 9), c.c., non avendo fornito all'assemblea l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, integrando tale sua inerzia una grave irregolarità gestionale, tale da fondare la richiesta di revoca giudiziale, ragione per cui, senza ulteriore preavviso, decorsi quindici giorni dalla diffida, sarà costretto a rivolgersi all'autorità giudiziaria con possibile aggravio di costi.

Il ricorso per la revoca dell'amministratore del condominio è un procedimento di volontaria giurisdizione, il cui fine è quello di salvaguardare i diritti dei condomini, in caso di inerzia dell'assemblea.

L'art. 71-quater disp. att. cc., introdotto dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220 precisa che, per le controversie in materia di condominio ai sensi dell'art. 5, comma 1, d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si intendono, tra le altre, quelle degli articoli da 61 a 72 disp. att. c.c., comprendendo, dunque, l'art. 64 disp. att. c.c. relativo alla revoca dell'amministratore. Tuttavia, l'art. 5, comma 4, lett. f), come sostituito dal d.l. n. 69/2013, convertito in l. n. 98/2013 del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1 e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo il giudizio di revoca dell'amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico.

È competente il Tribunale del luogo dove si trova il condominio.

In caso di inerzia dell'assemblea nel revocare l'amministratore, la legittimazione attiva a richiederla al Tribunale spetta ad uno o più condomini.

Il condomino, che intenda chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad addivenire alla relativa revoca giudiziale. Qualora il condomino agisca per fare revocare l'amministratore del condominio dall'autorità giudiziaria adita, siccome l'assemblea è risultata inerte non avendo provveduto nonostante i rituali tentativi eseguiti a tale fine, incombe sull'amministratore del condominio convenuto l'onere di provare l'inesistenza della grave violazione inerente la gestione condominiale, legittimante l'accoglimento della richiesta di revoca, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione della prova contraria, come l'omessa attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

La domanda per la revoca dell'amministratore di condominio assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti la pretesa posta a fondamento del ricorso.

In particolare, il ricorso deve indicare la necessità della revoca dell'amministratore per non avere l'assemblea condominiale provveduto, a tale fine, allegando copia del verbale negativo dell'assemblea, l'istanza di revoca dell'amministratore e la fissazione dell'udienza per la decisione. Il giudice, con decreto, fissa l'udienza ed il termine entro il quale il ricorrente deve procedere alla notifica del ricorso e del decreto alla parte convenuta.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite su atto separato, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente e depositato telematicamente – unitamente al pagamento del contributo unificato anch'esso eseguito in forma telematica – negli uffici giudiziari in cui è in vigore il processo civile telematico.

Il condomino deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza della richiesta di revoca giudiziale dell'amministratore del condominio, a tale fine, allegando l'omessa attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, unitamente all'impossibilità riscontrata a carico dell'assemblea nel provvedere in merito alla richiesta di revoca. Dal canto suo, l'amministratore del condominio ha l'onere di provare l'inesistenza della grave violazione ex art. 1129, comma 12, n. 7), e 1130, comma 1, n. 9), c.c.

L'obbligo dell'amministratore di condominio di rilasciare l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali è stato introdotto con la riforma del condominio exl. n. 220/2012.

Tale richiesta può riguardare lo stato generale di salute dei conti del condominio, ragione per cui ogni condomino può richiedere informazioni anche riguardo allo stato dei pagamenti effettuati o non effettuati dagli altri condomini, nell'àmbito dell'attività di controllo della gestione e nell'interesse dell'intero condominio.

Con l'attestazione sullo stato dei pagamenti, l'amministratore specifica se un determinato condomino è in regola con i pagamenti relativi agli oneri condominiali.

La dichiarazione anzidetta è fatta con riferimento all'anno corrente ed agli anni precedenti, con l'eventuale indicazione delle voci di spesa rispetto alle quali il condomino risulti in stato morosità.

Quanto alle liti pendenti, ad essere indicato è lo stato del giudizio per ciascuno procedimento eventualmente pendente che veda il condominio come parte del giudizio, e l'indicazione di eventuali costi correlati.

L'amministratore che non adempie all'obbligo di fornire l'attestazione con lo stato dei pagamenti può essere revocato dall'incarico per grave irregolarità, su ricorso del singolo condomino.

Infatti, di fronte alla richiesta di rilascio dell'attestazione dei pagamenti, l'amministratore non ha facoltà di rifiutare né di posticiparne la redazione senza motivo.

Con la richiesta dell'attestazione in parola si chiede all'amministratore di certificare egli stesso una determinata situazione economico-finanziaria concernente la regolarità dei pagamenti in corso verso il condominio.

Tale richiesta si rivela molto importante nel caso in cui il condomino decida di mettere in vendita l'immobile di sua esclusiva proprietà, poiché l'attestazione dell'amministratore gli consente di dimostrare l'effettivo stato dei conti e delle liti concernenti il condominio.

Cosa accade in caso di inadempimento dell'amministratore alla richiesta legittimamente avanzata dal condomino?

L'art. 1129, n. 9), c.c., dispone per l'amministratore semplicemente l'obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

In caso di mancato spontaneo adempimento, l'amministratore può essere condannato alla consegna, in favore dell'istante, dell'attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti giudiziarie in corso, cui è obbligato, nei rapporti con ciascun condomino, ex art. 1130, comma 9, c.c., ed alle cui richieste, documentate in atti, non risulti essere stato dato alcun riscontro da parte dell'organo gestorio (Trib. Napoli 15 febbraio 2019).

Ciò in quanto, al fine di assicurarsi di non incorrere nel rischio di vedersi richiedere somme di cui non aveva goduto, il promittente acquirente ha interesse a recuperare in tempo utile, la situazione dei pagamenti in relazione all'unità immobiliare oggetto di compravendita, e l'unico modo per avere un documento contabile attendibile, è rivolgersi all'amministratore per il tramite del venditore stesso, in quanto per la privacy, l'amministratore non può fornire informazioni di questo tipo a soggetti che sono ancora formalmente estranei al condominio.

Infatti, per l'acquirente dell'immobile che subentra nella posizione del venditore nel condominio, è importante conoscere la situazione debitoria dell'unità immobiliare, ed anche di eventuali liti pendenti fra il condominio ed il condomino-venditore oppure, liti in corso fra il condominio e terzi soggetti.

Legittimato a richiedere l'attestazione stato dei pagamenti oneri condominiali è solo il condomino, restando esclusi i terzi, che per quanto interessati all'acquisto di un appartamento, non hanno tale potere.

Pertanto, l'amministratore di condominio non può rifiutarsi di rilasciare l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti al condomino richiedente schermandosi dietro un'asserita tutela della privacy.

L'attestazione rilasciata dall'amministratore, con cui quest'ultimo dichiara il regolare stato dei pagamenti da parte del condomino e che null'altro è dovuto, ha valore confessorio.