Mancato rispetto delle distanze nell'apposizione della canna fumaria

Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione (Cass. II, n. 17102/2018).

Ove il giudice constati il rispetto dei limiti tutti di cui all'art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l'opera – eventualmente una canna fumaria posta in aderenza al muro perimetrale e a ridosso del terrazzo a livello di proprietà di un determinato condomino – quantunque realizzata in violazione delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà esclusive, distinte e contigue (Cass. II, n. 4936/2014). Il condominio, quindi, non può opporsi all'installazione di una canna fumaria lungo il muro perimetrale di una chiostrina dell'edificio, laddove risulti che tale apposizione avvenga nel rispetto della normativa codicistica in tema di distanze dalle vedute (art. 907 c.c.) e che non comporti un danno estetico deturpando la facciata dell'edificio. Pertanto, se rispettate tali condizioni, l'installazione suddetta deve ritenersi utilizzazione consentita dall'art. 1102 c.c. della cosa comune, non alterandone la principale funzione e non impedendo agli altri condomini il pari utilizzo (Trib. Roma 22 giugno 2005). Deve ritenersi lecita, ai sensi dell'art. 1102 c.c., l'installazione di una canna fumaria da parte di un condomino in aderenza al muro comune di una chiostrina e al servizio di un locale di sua esclusiva proprietà, qualora l'opera sia conforme alla normativa vigente in tema di sicurezza degli impianti, sia costruita in modo tale da preservare da ogni danno alla salubrità ambientale (Trib. Roma 29 gennaio 2004).

Con riferimento all'installazione, in appoggio al muro condominiale, e in prossimità della finestra di un condomino, della canna fumaria della centrale termica condominiale, è stato deciso che le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti fra proprietà autonome e contigue, sono applicabili anche nei rapporti tra il condominio e il singolo condomino di un edificio condominiale nel caso in cui esse siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative all'uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.), vale a dire nel caso in cui l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime e delle une e delle altre sia possibile un'applicazione complementare; nel caso di contrasto, prevalgono le norme relative all'uso delle cose comuni, con la conseguenza dell'inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che, nel condominio di edifici e nei rapporti tra il singolo condomino e il condominio stesso, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime (Cass. II, n. 4936/2014; Cass. II, n. 724/1995).

Nel caso di installazione di una canna fumaria lungo il muro perimetrale dell'edificio comune non può legittimamente invocarsi la violazione dell'art. 1102 c.c., ma dovendo, semmai, rientrare nella disciplina di cui all'art. 890 c.c. a norma del quale chi intende realizzare le opere ivi previste, fonti di pericolo di danno, deve attenersi alle distanze stabilite dai regolamenti e in mancanza alle distanze necessarie a preservare il fondo del vicino da ogni “danno alla solidità, alla salubrità e alla sicurezza” (Trib. Bari 16 giugno 2014). Difatti, la canna fumaria soggiace alla disciplina dettata in tema di distanze per fabbriche e depositi nocivi e pericolosi descritta dall'art. 890 c.c. In presenza di un regolamento anche locale che disciplina il profilo delle distanze, vige una presunzione di pericolosità assoluta la quale preclude qualsiasi accertamento (App. Torino 10 novembre 2021). Quindi, la ratio dell'art. 890 c.c. è quella di evitare che fumi nocivi ed intollerabili emessi dalle canne fumarie invadano le abitazioni e, trattandosi di tetti che coprono il medesimo fabbricato ad altezza diversa, tale scopo può essere raggiunto avendo come riferimento, per il calcolo delle distanze, il c.d. "colmo del tetto", cioè la parte più alta dell'intero fabbricato e non già il tetto di copertura della porzione più bassa del medesimo fabbricato (Cass. II, n. 15441/2021: in presenza di un regolamento anche locale che disciplina il profilo delle distanze, vige una presunzione di pericolosità assoluta la quale preclude qualsiasi accertamento concreto, mentre, in difetto di una disposizione regolamentare, si ha pur sempre una presunzione di pericolosità, seppure relativa, che può essere superata ove la parte interessata al mantenimento del manufatto dimostri che mediante opportuni accorgimenti può ovviarsi al pericolo o al danno del fondo vicino; detto ciò, poiché il fabbricato oggetto di giudizio risultava coperto da due tetti strutturalmente autonomi, secondo la Suprema Corte, il giudice di merito aveva correttamente preso in considerazione, per verificare la conformità della canna fumaria alle prescrizioni del Regolamento, non il tetto sul quale la stessa insisteva ma il colmo della più alta copertura del fabbricato comune; a seguito di CTU, la canna fumaria si trovava a mt. 3,375 di distanza dalla finestra dell'attrice mentre il regolamento edilizio prevedeva una distanza minima di dieci metri da ogni finestra posta a quota uguale o superiore; inoltre, detta canna fumaria superava l'altezza della finestra di soli mt. 0,87 metri e non di un metro come prescritto dallo strumento urbanistico; pertanto, secondo la Suprema Corte, era corretta la decisione di merito di disporre la demolizione, resa peraltro necessaria dalle esigenze di stabilità della canna fumaria). In difetto di norme regolamentari che prevedano distanze dei comignoli con canna fumaria dal confine, il giudice, nel definire la distanza idonea, secondo l'art. 890 c.c., a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza, può far riferimento a quella di due metri prevista dall'art. 889 c.c. (Cass. II, n. 5040/2022).

Un condomino, lamentando in corrispondenza della propria finestra la violazione delle distanze previste dall'art. 890 c.c., in riferimento alla canna fumaria realizzata in corrispondenza del muro perimetrale dell'edificio da altro condomino, adiacente alla suddetta finestra, attesa la pericolosità derivante dai fumi nocivi ed intollerabili emessi con il concreto pericolo che ne invadano l'abitazione, ne chiede l'immediata rimozione, atteso che in difetto, sarà costretto a promuovere ricorso per la manutenzione nel possesso.

È un rimedio processuale avente ad oggetto specifico la tutela del possesso, proposto da un condomino nei confronti di un altro condomino, per la realizzazione di una canna fumaria sul muro perimetrale dell'edificio, adiacente alla finestra dell'abitazione del primo, in violazione della distanza legale ex art. 890 c.c. per conseguirne l'immediata rimozione.

La mediazione obbligatoria di cui all'art. 5, comma 1, lett. c), del d.lgs. n. 28/2010 non si applica nei procedimenti possessori, fino alla pronuncia dei provvedimenti di cui all'art. 703, comma 3, c.p.c.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice, e, in generale, per quelle di valore indeterminabile.

Il condomino proprietario dell'abitazione la cui finestra rispetto alla canna fumaria di altro condomino è posizionata ad una distanza inferiore a quella prevista ex art. 890 c.c. è legittimato a proporre l'azione per la manutenzione del possesso nei confronti di quest'ultimo condomino per fare cessare la relativa molestia.

Il condomino dell'abitazione rispetto alla quale è stata posizionata la canna fumaria ad una distanza inferiore a quella legale deve provare che il condomino nei cui confronti agisce è il proprietario del manufatto anzidetto. Il medesimo ricorrente deve, altresì, allegare in atti di causa la prova costituente la turbativa del possesso a giustificazione del ricorso all'azione di manutenzione.

La domanda cautelare proposta per la manutenzione del possesso assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dettagliata dei fatti integranti la turbativa del possesso.

In particolare, nel ricorso, da un lato, vanno allegati i fatti oggetto di indagine da parte del giudice, in forma chiara e circostanziata come peraltro esige la recente riforma del processo civile, e dall'altro, va specificato in cosa consiste la dedotta turbativa del possesso per il ricorrente, a tale fine, indicando le circostanze sulla cui scorta verosimilmente il giudice adìto potrebbe concedere la richiesta tutela possessoria.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente.

Il condomino ricorrente, unitamente alla produzione di materiale fotografico, può chiedere l'assunzione di informatori in persona dei condomini dello stabile condominiale, allegare documentazione ed una relazione tecnica di parte, unitamente alla richiesta di c.t.u., al fine di provare il fatto costituente la dedotta turbativa del possesso, e di conseguenza, la richiesta di immediata rimozione della canna fumaria posizionata ad una distanza inferiore a quella legale, di proprietà del condomino evocato in giudizio, la quale, costituisce una molestia al possesso arrecata al bene del ricorrente. Lo stesso ricorrente deve allegare la natura dell'area interessata dall'azione di manutenzione del possesso, a tale fine, producendo la relativa documentazione.

La canna fumaria assolvendo alla stessa funzione dei camini, soggiace alla disciplina dettata in tema di distanze per fabbriche e depositi nocivi e pericolosi descritta dall'art. 890 c.c.

Tali elementi, se apposti nei pressi del confine con l'altrui proprietà, devono osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, quelle necessarie ad assicurare la sicurezza, la solidità e la salubrità dei fondi finitimi.

In presenza di un regolamento anche locale che disciplina il profilo delle distanze, per costante giurisprudenza di legittimità, vige una presunzione di pericolosità assoluta la quale, preclude qualsiasi accertamento concreto (Cass. II, n. 22389/2009) mentre, in difetto di una disposizione regolamentare, si ha pur sempre una presunzione di pericolosità, seppure relativa, che può essere superata ove la parte interessata al mantenimento del manufatto dimostri che mediante opportuni accorgimenti può ovviarsi al pericolo od al danno del fondo vicino.

La ratio dell'art. 890 c.c. è quella di evitare che fumi nocivi ed intollerabili emessi dalle canne fumarie invadano le abitazioni e, laddove trattasi di tetti che coprono il medesimo fabbricato ad altezza diversa, tale scopo può essere raggiunto avendo come riferimento, per il calcolo delle distanze, il “colmo del tetto”, cioè la parte più alta dell'intero fabbricato e non già il tetto di copertura della porzione più bassa del medesimo fabbricato (Cass. VI, n. 15441/2021).

Questa è la ragione per cui lo scarico dell'impianto posto al servizio di un'immobile deve essere collocato a una certa altezza dal tetto dell'edificio e rispettare le distanze legali dalle proprietà confinanti, perché il manufatto ove risulti situato troppo vicino alle unità immobiliari confinanti mette a rischio la salute degli occupanti e le relative immissioni vanno considerate intollerabili.

Il giudice può quindi ordinare ex art. 1170 c.c. al proprietario dell'impianto di sospenderne immediatamente l'utilizzo, salvo individuare differenti soluzioni tecniche a seguito degli opportuni approfondimenti da svolgere nel successivo ed eventuale giudizio di merito (Trib. Oristano 30 settembre 2021).

Negli atti costituenti molestie di fatto nel possesso, rientrano sia quelli comportanti violazione delle distanze legali sia quelli che provocano immissioni che superano i limiti della normale tollerabilità.

In questi casi, l'azione di manutenzione è utilizzabile a difesa del possesso sia nel caso di immissioni di fumo intollerabili, siccome derivanti dalla canna fumaria collocata sul fondo del vicino, in relazione all'art. 844 c.c., sia nel caso della canna fumaria considerata pericolosa se a distanza inferiore a quella regolamentare, in relazione all'art. 890 c.c.

Nella fattispecie esaminata nello scenario, non sono in discussione rapporti pertinenti alla difesa del possesso di ciascun condomino relativamente all'appoggio del manufatto al muro perimetrale ed al tetto, bensì soltanto rapporti di vicinato, perché si discute del possesso su determinate porzioni del medesimo edificio in relazione all'insistenza del manufatto a servizio di un immobile di un condomino, con caratteristiche tali da interferire con l'uso individuale dell'immobile di un diverso condomino.

In buona sostanza, il caso riguarda i proprietari delle unità immobiliari interessate – rispettivamente quella a cui accede la canna fumaria e quella che subisce i relativi effetti – e non la compagine condominiale.

Al riguardo, è opportuno precisare che il solo fatto che la canna fumaria risulti inserita nel muro comune non ne fa di essa un bene condominiale, perché se ad esserne titolare è un solo condomino essa appartiene esclusivamente al medesimo (Cass. II, n. 1630/2012; Cass. II, n. 9231/1991).

Ciò significa che un condomino può installare una canna fumaria sul muro condominiale ma essa rimane di sua proprietà esclusiva, conseguentemente dovendo provvedere a sue spese alla relativa manutenzione ed ai necessari accorgimenti affinché l'impianto non deteriori le linee estetiche dell'immobile (Trib. Busto Arsizio 8 aprile 2011).