Preliminare di compravendita per persona da nominare, subingresso del terzo e legittimazione ad agire del contraente originario

Massima

In tema di contratto per persona da nominare, affinché possa ritenersi perfezionato il subingresso del terzo (con conseguente esclusione della legittimazione ad agire dello stipulante) non è sufficiente una valida e tempestiva electio amici, ma è altresì necessaria l'esistenza di una procura rilasciata dal terzo nominato ovvero l'accettazione della nomina da parte di costui, la quale non richiede forme peculiari, potendo essere desunta da qualsiasi atto che ne manifesti chiaramente la volontà.

Il caso

L'Azienda territoriale per l'edilizia residenziale del comune di Alfa, promittente venditore, e Tizio, promissario acquirente, stipulavano un contratto preliminare per persona da nominare.

Dopo aver proceduto alla electio amici in favore della figlia Mevia, Tizio agiva in giudizio ai sensi dell'art. 2932 c.c., chiedendo il trasferimento della proprietà del bene immobile in favore di quest'ultima.

Il Tribunale rigettava la domanda e, in accoglimento di quella spiegata dall'ente convenuto, condannava l'attore al rilascio del bene, in quanto occupato sine titulo.

Tizio proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale.

La Corte d'Appello confermava l'assenza di legittimazione di Tizio per avere quest'ultimo esercitato prima dell'inizio della lite la facoltà di elezione del terzo cui trasferire la proprietà, con la conseguenza che solo quest'ultimo avrebbe potuto agire in giudizio ai sensi dell'art. 2932 c.c. al fine di ottenere il trasferimento della proprietà dell'immobile compravenduto.

Tizio proponeva ricorso per cassazione.

La questione

La Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi sul perfezionamento del subingresso del terzo nel contratto preliminare di compravendita stipulato per persona da nominare e sulla conseguente legittimazione ad agire ai sensi dell'art. 2932 c.c. del contraente originario.

Le soluzioni giuridiche

Con l’ordinanza in commento la Corte di Cassazione ha chiarito che nel contratto per persona da nominare affinché possa ritenersi perfezionato il subingresso nel contratto del terzo non è sufficiente una valida e tempestiva electio amici ma è altresì necessaria l'esistenza di una procura ad opera del terzo nominato oppure la sua accettazione.

Nell’ambito di un contratto preliminare di compravendita, il descritto subingresso postula che all'altro contraente, oltre alla comunicazione scritta dello stipulante di designazione del terzo in capo al quale deve concludersi il contratto, ove manchi una pregressa procura rilasciata dal designato, pervenga altresì l'accettazione del terzo nominato.

La Suprema Corte ha dunque censurato la sentenza impugnata per non aver fatto corretta applicazione dei predetti principi, al contrario circoscrivendo l’esame all'esistenza della sola dichiarazione di nomina dello stipulante, senza in alcun modo riscontrare la sussistenza di una procura o di un'accettazione ad opera del terzo nominato.

Osservazioni

La dottrina maggioritaria individua nel contratto per persona da nominare un'ipotesi di rappresentanza diretta dell'eligendo, rivelata dalla altruità dell'affare e dalle previsioni legislative della preventiva procura o, in sua mancanza, della successiva accettazione (tramite ratifica) da parte del dominus negotii (Betti, Teoria generale del negozio giuridico, in Tratt. Vassalli, rist. 2a ed., Torino, 1960, 561; Mirabelli, Dei contratti in generale, in Comm. cod. civ., IV, 2, Torino, 1980, 409; Visintini, Del contratto per persona da nominare, in Comm. Scialoja, Branca, sub art. 1401, Bologna-Roma, 1993, 341).

Il carattere fondamentale del contratto in esame è stato individuato nell'attitudine a produrre i suoi effetti, in via alternativa, tra i contraenti originari o fra uno di essi ed il terzo da designarsi eventualmente dall'altro.

Ne consegue che il contratto per persona da nominare si perfeziona in tutti i suoi elementi già prima della dichiarazione di nomina e che i rapporti preesistenti tra soggetti originari, o quelli tra nominante e nominato, non alterano la natura e l'unitarietà del contratto medesimo.

Il contratto per persona da nominare costituisce istituto di carattere ed applicazione generali e pertanto, la relativa disciplina risulta applicabile sia ai contratti con effetti obbligatori, sia ai contratti con efficacia reale.

L'impiego di tale meccanismo di sostituzione nell'ambito dei contratti preliminari di compravendita immobiliare accorda al promissario acquirente il diritto potestativo di designare un terzo non oltre la data fissata per la stipula del contratto definitivo (Alamanni, Preliminare per persona da nominare, in F. Alcaro (a cura di), Circolazione del contratto preliminare. Profili ricostruttivi e strumenti operativi, Milano, 2011, 63 s.).

Nel caso in cui le parti non abbiano diversamente disposto, la dichiarazione di nomina deve essere comunicata alla controparte di chi si è riservato il potere elettivo entro tre giorni dal perfezionamento dell'accordo. Come anticipato, un esempio di deroga alla disciplina suppletiva è rappresentato dalla clausola che prevede la nomina del terzo entro il giorno fissato per il perfezionamento del contratto definitivo (cfr. Cass. 12 aprile 1999 n. 3576).

L'art. 1402 c. 2 c.c. richiede, in via alternativa, due condizioni di efficacia per la dichiarazione di nomina: che vi sia l'accettazione della persona nominata oppure che sia stata in precedenza rilasciata una procura dalla medesima anteriormente al contratto. Ne consegue che tanto la nomina quanto l'accettazione debbono essere comunicate all'altra parte.

La dichiarazione di nomina e l'accettazione del terzo devono rivestire la stessa forma del contratto. Ciò non va inteso nel senso che debbano essere necessariamente consacrate in una formale dichiarazione diretta all'altro contraente, essendo sufficiente che a quest'ultimo pervenga una comunicazione scritta mediante la chiara volontà di designazione del terzo in capo al quale deve concludersi il contratto, e la sua accettazione (Cass. 4 novembre 2004 n. 21140).

L'electio amici accompagnata dall'accettazione della persona nominata ovvero dalla procura anteriore al contratto comporta il subentro del terzo nel contratto. Segnatamente, nella fattispecie in parola la nomina del terzo dà luogo ad un contratto con effetti diretti fra l'altro contraente (promittente) e il soggetto designato, al quale fa acquisire, con effetto retroattivo, in luogo della parte originaria (stipulante), la qualità di soggetto negoziale, come tale legittimato all'impugnazione della controversia avente ad oggetto i diritti e gli obblighi di cui è divenuto titolare (Cass. 10 ottobre 2002 n. 14460).

Con l'ordinanza in commento la Corte di Cassazione ha precisato che al fine di accertare la sussistenza della legittimazione ad agire ai sensi dell'art. 2932 c.c. del contraente originario ovvero del terzo nominato occorre verificare l'avvenuto perfezionamento del subingresso del terzo nel contratto ossia, oltre a una valida e tempestiva electio amici, l'esistenza di una procura ad opera del terzo nominato oppure la sua accettazione. A tal fine, è sufficiente che all'altro contraente pervenga una comunicazione scritta indicante la chiara volontà di designazione del terzo e l'accettazione di quest'ultimo.  La Suprema Corte ha poi ricordato che tale comunicazione può risultare anche dall'atto introduttivo del giudizio promosso dal terzo, da solo o congiuntamente allo stipulante, nei confronti dell'altro contraente per la esecuzione in forma specifica del contratto (Cass. 1 settembre 2014 n. 18490).

L'esclusione della legittimazione dell'originario contraente deve dunque trovare il proprio fondamento nell'accertamento positivo della fattispecie relativa al perfezionamento del subingresso del terzo nel contratto per persona da nominare. Viceversa, qualora vi sia una valida e tempestiva electio amici non accompagnata né da una precedente procura né dall'accettazione del terzo, resta ferma la legittimazione ad agire dell'originario contraente quale parte negoziale di un contratto immediatamente vincolante.