Richiesta di trascrizione dell'accordo di mediazioneInquadramentoSe con l'accordo stipulato in sede di mediazione le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti previsti dall'art. 2643 c.c., per procedere alla trascrizione dello stesso la sottoscrizione dell'accordo di conciliazione deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato. FormulaAL CONSERVATORE DEI REGISTRI IMMOBILIARI E DELLE IPOTECHE DI .... [1] NOTA DI TRASCRIZIONE [2] (ART. 2659 C.C.) Parti Per il/la sig./ra .... nato/a a .... il ...., residente in .... via n. ...., CAP ...., città ...., prov. ...., Stato ...., tel. ...., fax ...., cellulare ...., e-mail ...., PEC ...., P.I./C.F. ..... (A): in proprio (B): quale titolare o legale rappresentante pro tempore dell'Ente/impresa .... con sede in via ...., n. .... e-mail ...., PEC ...., P.I./C.F. ....; elettivamente domiciliato in .... [3] ; regime patrimoniale (se coniugato) .... [4] ; CONTRO il/la sig./ra .... nato/a a .... il ...., residente in .... via n. ...., CAP ...., città ...., prov. ...., Stato ...., tel. ...., fax ...., cellulare ...., e-mail ...., PEC ...., P.I./C.F. ..... Si chiede la trascrizione in virtù del seguente titolo esecutivo [5]: atto di conciliazione n. .... prot. .... redatto tra il sig. .... ed il sig. ...., in data ...., innanzi all'organismo di mediazione di ...., omologato dal Presidente del Tribunale di .... con decreto del ...., notificato alla parte sig. .... in data ....; (oppure) atto di conciliazione n. .... prot. .... redatto tra il sig. .... ed il sig. ...., in data ...., innanzi all'organismo di mediazione di ...., con l'assistenza dei rispettivi avvocati [6] che hanno attestato e certificato la conformità dell'accordo alle norme imperative e all'ordine pubblico sui seguenti beni che si descrivono [7][8]: Terreno agricolo sito nel comune di ...., censito al catasto di ...., al fl. ...., particella n. .... partita .... di aree ...., reddito dominicale ....; Appartamento n. .... vani ed accessori, sito nel comune di ...., via ...., identificato al catasto urbano del comune di ...., al fl. ...., particella n. .... partita ...., reddito dominicale ...., CLAUSOLA AGGIUNTIVA EVENTUALE: Se l'acquisto, la rinuncia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto [9] . Si allegano: atto di conciliazione [10] . Luogo e data .... Il richiedente .... [1]La trascrizione deve essere domandata alla Conservatoria competente per territorio. [2]Ai sensi dell'art. 2659, comma 1, c.c. per domandare la trascrizione di un atto tra vivi è necessario presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale contenente i dati che la norma elenca. [3]Ai sensi dell'art. 2839, comma 3, c.c. la nota deve contenere il domicilio eletto dal creditore nella circoscrizione del tribunale in cui ha sede l'ufficio dei registri immobiliari. [4]Il regime patrimoniale delle parti, se coniugate, deve risultare da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile. [5]La nota deve indicare – art. 2839, comma 3, n. 3) “il titolo, la sua data e il nome del pubblico ufficiale che lo ha ricevuto o autenticato”. [6]Ai sensi dell'art. 12, comma 1, d.lgs. n. 28/2010 perché l'accordo di conciliazione abbia valore di titolo esecutivo tutte le parti aderenti alla mediazione devono essere state assistite dagli avvocati. [7]Art. 2839, comma 3, n. 7, c.c.: la nota deve indicare “la natura e la situazione dei beni gravati, con le indicazioni prescritte dall'art. 2826 c.c.”. [8]Ai sensi dell'art. 2826 c.c. richiamato dall'art. 2839, comma 3, n. 7, c.c., l'immobile deve essere specificamente designato con l'indicazione della sua natura, del comune dove si trova, nonché dei dati di identificazione catastale; per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono. [9]Art. 2659, comma 2, c.c. [10]Art. 2658 c.c.: deve essere presentata al conservatore copia autentica del titolo, se si tratta di atti pubblici o sentenze, l'originale, se si tratta di scritture private. CommentoIl comma 7 dell'art. 11, d.lgs. n. 28/2010 dispone: “Se con l'accordo le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti previsti dall'art. 2643 c.c., per procedere alla trascrizione dello stesso la sottoscrizione dell'accordo di conciliazione deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”. La norma, che nella formulazione antecedente il d.lgs. n. 149/2022 nel prescrivere l'autentica del pubblico ufficiale si riferiva impropriamente al “processo verbale” conferma la previsione, dunque, che l'accordo raggiunto in mediazione non è di per sé titolo idoneo alla trascrizione, in quanto semplice scrittura privata (come, del resto, previsto in via generale dall'art. 2657 c.c., secondo cui “La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente”). Come è noto, in caso di esito positivo, la mediazione si conclude con la redazione di due documenti: il verbale (redatto dal mediatore e afferente al concreto svolgimento della procedura) e l'accordo (di competenza esclusiva delle parti), rappresentato da una scrittura privata (art. 2702 c.c.). Il verbale deve essere sottoscritto dal mediatore (che certifica anche l'autografia delle firme apposte dalle parti sul verbale, ex art. 11, comma 3, d.lgs. n. 28/2010), dalle parti e dai difensori. L'accordo deve essere sottoscritto dalle parti e dagli avvocati (quest'ultima sottoscrizione non è necessaria ai fini della validità dell'accordo, ma è necessaria per attestarne la conformità alle norme imperative e all'ordine pubblico, per conferire efficacia di titolo esecutivo all'accordo stesso). Sul punto la giurisprudenza di merito ha statuito: “L'accordo di mediazione non è un tipo contrattuale a sé stante, ma solo l'involucro esterno, l'occasione in cui viene concluso il contratto, il quale conserva perciò la tipologia che gli è propria e non si trasforma, solo perché stipulato in sede di mediazione, in qualcos'altro, con la sola particolarità che, ai fini della sua trascrizione, è espressamente richiesta l'autenticazione delle sottoscrizioni da parte di un notaio, ai fini della verifica della conformità del contenuto dell'atto alle prescrizioni di legge” (Trib. Lucca 18 giugno 2019, n. 970; cfr. Trib. Roma 17 novembre 2015, n. 7948). L'accordo raggiunto in mediazione, dunque, per poter essere trascritto, dovrà essere recepito in sede notarile (con la precisazione che il notaio, per autenticare, dovrà valutare sia il profilo di legalità sia l'effettiva volontà delle parti; in questo senso Cass. n. 19350/2014). La previsione dell'art. 11 riguarda tutti gli accordi che abbiano ad oggetto diritti reali e che pertanto richiedono a valle l'intervento notarile. Pertanto, il richiamo all'art. 2643 c.c.[11] (in particolare, per quel che qui interessa, all'art. 2643, n. 13) contenuto nell'art. 11 citato non esaurisce il novero delle fattispecie negoziali suscettibili di perfezionarsi in sede di accordo di mediazione e, quindi, trascrivibili, dovendosi ritenere esteso a tutti gli atti soggetti a trascrizione o iscrizione sia nei registri immobiliari che al registro delle imprese [12] . Tipologie di atto con cui il notaio può recepire l'accordo di mediazione Le modalità, ossia i tipi di atto, per recepire in sede notarile gli accordi raggiunti in mediazione, sono le seguenti: – atto unico: il notaio interviene in mediazione (all'ultimo incontro) e riceve per atto pubblico – o autentica – un solo documento, in cui sono contenuti il verbale e l'accordo. A detto “atto unico” debbono partecipare parti, difensori e mediatore; – atto esecutivo: in sede di mediazione si formalizza immediatamente l'accordo, che ha efficacia soltanto obbligatoria. Successivamente, davanti al notaio, verrà redatto un atto esecutivo degli obblighi assunti, relativi a diritti per cui è necessaria la pubblicità legale. In caso di “atto esecutivo” è necessaria la presenza delle sole parti. L'atto notarile esecutivo non dovrà avere carattere novativo, in quanto si interromperebbe il nesso causale tra la procedura di mediazione e l'atto notarile, con conseguente perdita dei benefici fiscali speciali previsti per la mediazione (in primis, le agevolazioni fiscali); – atto ripetitivo: le parti concludono in mediazione un accordo avente efficacia reale inter partes (ex art. 1376 c.c.). Successivamente l'accordo deve essere “ripetuto” – con un atto che in nulla differisca rispetto all'accordo raggiunto – davanti il notaio, per ottenere pubblicità legale e, quindi, efficacia erga omnes. Anche in questo caso in sede notarile è necessaria la sola presenza delle parti; – verbale di deposito: l'originale dell'accordo raggiunto in mediazione, completo delle sottoscrizioni e con immediata efficacia reale inter partes, viene allegato ad un “verbale di deposito” redatto dal notaio, in cui quest'ultimo riporta le vicende che hanno portato alla formazione dell'accordo stesso. Per ottenere pubblicità legale, però, le parti devono riprodurre in sede notarile tutte le pattuizioni rilevanti per la pubblicità legale ed apporre la loro sottoscrizione (anche) avanti il notaio. Solo così il notaio può autenticare le sottoscrizioni (siccome apposte in sua presenza), garantendo la paternità del documento e l'assunzione di diritti ed obbligazioni. Il verbale di deposito, dunque, si tradurrà sostanzialmente in un atto ripetitivo. La trascrivibilità degli accordi che accertano l'usucapione Il c.d. decreto del Fare (l. n. 98/2013, pubblicata nella Gazzetta ufficiale n. 194 del 20 agosto 2013 ha introdotto la trascrivibilità degli accordi di mediazione che accertano l'usucapione. Su quest'ultimo punto è intervenuto l'art. 84-bis che ha modificato l'art. 2643 c.c. inserendovi il n. 12-bis), prevedendo l'obbligo di trascrizione per «gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato». La norma è stata emanata per porre fine al contrasto giurisprudenziale [13] ed al dibattito dottrinale riguardante i temi dell'ammissibilità di un accordo conciliativo diretto ad accertare l'usucapione e della sua trascrivibilità ed offrire agli operatori del diritto indicazioni e certezze. La trascrizione degli accordi conciliativi è, per disposizione espressa (art. 11, d.lgs. n. 28/2010), riservata esclusivamente agli accordi mediante i quali “le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti previsti dall'art. 2643 c.c.;” dacché, prima dell'introduzione dell'art. 84-bis, il riconoscimento della possibilità di addivenire ad un accertamento negoziale dell'usucapione o di fatti e vicende che fungono da presupposto per l'usucapione, non implicava pacificamente la sua trascrivibilità secondo il paradigma di cui all'art. 2643 c.c. Con la nuova norma il Legislatore è intervenuto sul tema prevedendo espressamente la trascrivibilità dell'accordo di mediazione accertativo dell'usucapione [14] . [11]Art. 2643 c.c.: « Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: 1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili; 2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta; 2-bis) i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale; 3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti; 4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione; 5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti; 6) i provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente; 7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico; 8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni; 9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni; 10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell'associazione eccede i nove anni o è indeterminata; 11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l'effetto indicato dal numero precedente; 12) i contratti di anticresi; (12-bis) gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato). 13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti; 14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti ». [12]Sarebbe stato più opportuno il generico riferimento a contratti o atti soggetti a trascrizione. [13]Per la non trascrivibilità si sono pronunciati: Trib. Massa, ord. 2 febbraio 2012; su posizioni diverse si collocavano le pronunce del Trib. Palermo (sez. Bagheria, ord. 30 dicembre 2011) e del Trib. Como (sez. Cantù, ord. 2 febbraio 2012) le quali, pur riconoscendo la non trascrivibilità di un accordo conciliativo avente ad oggetto l'accertamento dell'usucapione, riqualificavano l'accordo accertativo posto in essere in sede di conciliazione in termini di transazione in senso lato e, quindi, non quale mero negozio di accertamento (dichiarativo dell'intervenuta usucapione), ma quale negozio di disposizione posto in essere dalle parti nell'esplicazione della loro autonomia privata (ex art. 1322 c.c.) Anche il Trib. Roma 22 luglio 2011, ribadiva che non era trascrivibile l'accordo di mediazione che difetti della forma notarile ancorché omologato, in quanto esso rimaneva atto negoziale e non si trasformava a mezzo della omologazione in sentenza: «In forza dell'espresso riferimento alle sentenze la giurisprudenza non ritiene consentita la trascrizione di un atto negoziale, sia pure produttivo dello stesso effetto dichiarativo e retroattivo della sentenza di accertamento dell'usucapione. Conseguentemente non ritiene trascrivibile il verbale di conciliazione giudiziale, ancorché il giudice ha prestato la propria collaborazione all'accordo, in quanto, avendo tale atto natura negoziale perché riconducibile alla volontà delle parti, non può essere ricompreso nelle sentenze né ad esse essere equiparato». [14]Per il Tribunale di Lecce (sent. n. 1419/2021) l'accordo raggiunto in sede di mediazione su un diritto reale realizza comunque l'efficacia traslativa convenuta seppur non trascritto nei registri immobiliari. Premette il tribunale, “per mediazione si intende l'intero procedimento, in tutte le sue fasi, con il quale le parti tentano di comporre una lite in modo alternativo a quello giudiziale. Una volta raggiunto l'accordo esso deve essere redatto per iscritto (processo verbale di mediazione), e sottoscritto dalle parti e dal mediatore. L'accordo di conciliazione ha infatti natura contrattuale e con esso le parti, a mezzo di proprie manifestazioni di volontà, regolamentano i propri interessi e pongono fine alla controversia”. |
