L’impossibilità sopravvenuta nel contratto di locazione

La spiacevole vicenda oggetto di analisi vede coinvolti:

• Tizio, in qualità di proprietario di un immobile sito nel territorio milanese e locatore;
• Caia, conduttrice del citato immobile in forza di un contratto di locazione stipulato in data 8 gennaio 2024.

Prima di analizzare le conseguenze dell'accaduto e le tutele riconosciute alle parti è doveroso premettere brevi e concisi cenni in relazione al contratto di locazione ad uso abitativo, in modo tale da evidenziare la natura dell'accordo e le garanzie disposte dall'ordinamento.

Il contratto di locazione, nel caso di specie ad uso abitativo, è disciplinato all'art. 1571 e s. c.c. 

In base a tale accordo, una parte, definita locatore, si impegna a concedere all'altra parte, il conduttore, l'uso di un immobile per fini abitativi personali.

Il contratto prevede il pagamento di un canone periodico di locazione da parte del conduttore al locatore per l'uso dell'immobile; la locazione ha una durata determinata, specificata nel contratto stesso, e al termine di questo periodo il conduttore è tenuto a restituire l'immobile al locatore nelle stesse condizioni in cui è stato originariamente consegnato, salvo il normale deterioramento.

L'art. 1588 c.c. introduce una presunzione iuris tantum nei confronti del conduttore nel caso in cui vi sia una perdita o, comunque, un deterioramento del bene locato; tale presunzione può essere superata solo se il conduttore riesce a provare che i fatti di perdita e di deterioramento del bene siano avvenuti per una causa non imputabile alla sua condotta.

Nel caso di specie deve necessariamente escludersi la possibilità di attribuire ai sensi dell'art. 1588 c.c. una responsabilità a carico di Caia, conduttrice, dal momento che il contratto, stipulato nel gennaio 2024, avrebbe avuto decorrenza dal 1° aprile 2024 e che l'incendio che ha reso inservibile l'immobile è divampato solo due giorni dopo la conclusione dell'accordo.

Deve inoltre escludersi l'assunzione del rischio del perimento del bene in capo a Caia dal momento che, applicando la normativa generale, il rischio deve ritenersi a carico del proprietario per tutta la durata del contratto di locazione.

Altresì, non è configurabile una responsabilità in capo a Tizio; l'incendio, infatti, divampava dal piano inferiore di proprietà di un terzo, Mevio, e non pare ravvisarsi nessun margine di rimprovero nei confronti di Tizio.

Per quanto riguarda le sorti del contratto, la giurisprudenza consolidata ritiene che «La totale distruzione dell'immobile locato a seguito di incendio comporta, secondo i principi generali, l'estinzione della locazione, per la permanente impossibilità per il conduttore di godere del bene, con la conseguente cessazione della sua obbligazione per il corrispettivo, con riferimento al periodo successivo alla perdita dell'immobile, sino alla scadenza del rapporto, quale originariamente stabilita» (fra le tante, Cass. 17 maggio 2010 n. 11972 e Cass. 2 aprile 2001 n. 4799).

Trattasi dell'applicazione concreta della disciplina di cui all'art. 1465 c.c. relativa alla risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive in caso di impossibilità sopravvenuta della prestazione. La risoluzione, com'è sicuramente noto, è un rimedio offerto dall'ordinamento nell'ambito dei contratti a prestazioni corrispettive (c.d. sinallagmatici) e offre alle parti la possibilità di “liberarsi” dalle rispettive obbligazioni con efficacia retroattiva.

Nel caso de quo, trattasi di una impossibilità assoluta, ovviamente non superabile con uno sforzo diligente delle parti. Ciò premesso, per quanto riguarda la disciplina, l'art. 1465 c.c. stabilisce che la parte liberata non può richiedere alla controparte la controprestazione contenuta nel contratto sinallagmatico e, altresì, deve restituire quanto ha già ricevuto secondo le norme in relazione alla ripetizione dell'indebito.

Nel caso in esame, pertanto, Tizio dovrà restituire a Caia eventuali anticipi del canone di locazione ricevuti al momento della conclusione del contratto e lo stesso dovrà fare in relazione all'eventuale caparra richiesta. Il contratto, infatti, è da ritenersi risolto e nulla sarà dovuto da Caia che, viceversa, non potrà richiedere altro che la restituzione di quanto già corrisposto a Tizio.