Proliferazione della muffa all’interno di un immobile locato: oneri e responsabilità di locatore e conduttore

Nel caso in esame, Tizia e Caia stipulavano con Mevio, proprietario di un immobile, un contratto di locazione all'interno del quale le conduttrici si impegnavano ad arieggiare i locali due volte al giorno al fine di prevenire la proliferazione di muffa.

Tuttavia, dopo due mesi – nonostante i continui accorgimenti delle conduttrici –  si iniziava a diffondere la muffa nell'immobile e Tizia e Caia allertavano la proprietà, chiedendo un tempestivo intervento.

In assenza di una risposta, le conduttrici iniziavano ad effettuare trattamenti finalizzati a eliminare la muffa a loro spese, attendendo una risposta da parte di Mevio che, tuttavia, tardava ad arrivare.

Orbene, in via preliminare è necessario richiamare l'art. 1578 c.c.

Il locatore, pertanto, è tenuto a sostenere economicamente gli interventi al fine di rimuovere i vizi della cosa locata che, nel caso di specie, sono rappresentati dalla muffa e dalle implicazioni sulla salute che la stessa cagiona.

Secondo la giurisprudenza maggioritaria, il locatore non è tenuto ad intervenire personalmente soltanto nel caso in cui:

• la mala gestio del bene concesso in locazione ha causato la proliferazione della muffa;
• il locatore ignorava al momento della consegna dell'immobile ai conduttori i problemi strutturali che hanno causato la proliferazione della muffa;
• i conduttori erano a conoscenza dei problemi strutturali dell'immobile al momento della consegna dello stesso.

Considerato che Tizia e Caia hanno riscontrato gravi problemi di muffa dopo solo due mesi dall'ingresso nell'immobile, che Mevio aveva espressamente richiesto all'interno del contratto di arieggiare per ben due volte al giorno i locali e che, infine, le conduttrici non hanno posto in essere alcun comportamento idoneo ad aggravare la situazione esistente, si ritiene che il locatore sia tenuto a rimediare personalmente ai problemi di muffa nell'immobile concesso in locazione.

Tuttavia, per quanto riguarda il quesito posto dalle conduttrici, è possibile rifiutarsi di pagare il canone di locazione soltanto nel caso in cui la presenza della muffa abbia reso inutilizzabile l'immobile; nel caso in cui la diffusione della muffa abbia interessato solo parzialmente l'immobile, sarà giustificata la richiesta di una riduzione del canone di locazione che tenga conto dell'inutilizzabilità dei locali nei quali è presente la muffa e degli esborsi economici sostenuti dal conduttore per i trattamenti antimuffa.

Tizia e Caia, pertanto, potranno richiedere al locatore – o potranno avviare un'azione giudiziaria nel caso in cui quest'ultimo neghi tale possibilità – una riduzione del canone di locazione; la giurisprudenza maggioritaria non ritiene possibile la riduzione o la sospensione della dazione del canone di locazione non concordata con il locatore o non concessa giudizialmente, affermando la possibilità di un'iniziativa spontanea da parte del conduttore soltanto nei casi più gravi e cioè quando l'immobile non risulta oggettivamente abitabile.