Rassicurante conferma dalla Cassazione: l’accordo di usucapione non ha un effetto estintivo dell’ipoteca
20 Gennaio 2025
Massima L'acquisto a titolo originario per usucapione non ha un effetto estintivo dell'ipoteca precedentemente iscritta e, quindi, non determina la caducazione del diritto reale di garanzia che, come altri eventuali pesi e vincoli preesistenti e antecedentemente iscritti o trascritti, è compatibile con le caratteristiche concrete del possesso del bene ipotecato e del conseguente acquisto della proprietà per usucapione. Il caso Nell'ambito di un'espropriazione immobiliare intrapresa nel 2010 davanti al Tribunale di Orvieto, A.F. proponeva opposizione ai sensi dell'art. 619 c.p.c. per dedurre che era stato riconosciuto proprietario di una parte dei beni pignorati per effetto di usucapione con verbale di conciliazione trascritto nei RR.II. di Perugia in data 8 aprile 2015 e con successivo verbale di conciliazione trascritto nei RR.II. il 26 ottobre 2015. Il giudizio di merito introdotto con l'opposizione di terzo – che si svolgeva nella contumacia dell'esecutata – era definito con sentenza del Tribunale del 10 dicembre 2018 che rigettava l'opposizione. Per il giudice del primo grado la trascrizione dei verbali di conciliazione era successiva (l'8 aprile 2015 e il 26 ottobre 2015) alla trascrizione dei pignoramenti (eseguiti il primo in data 1 dicembre 2010 e il secondo in data 18 novembre 2011), come pure all'iscrizione dell'ipoteca, iscrizione effettuata il 27 marzo 2010. La decisione resa dal Giudice di prime cure veniva ritualmente impugnata da A.F. davanti la Corte d'appello di Perugia che respingeva l'appello con la sentenza n. 509 del 4 ottobre 2022 sull'assunto che l'accordo di mediazione, dall'evidente natura contrattuale, produce effetti solo tra le parti (ex art. 1372, comma 2, c.c.); e che, in ogni caso, in base all'art. 2644 e all'art. 2915 c.c., non hanno efficacia in pregiudizio del creditore pignorante quegli atti che vengano trascritti successivamente alla trascrizione dell'atto di pignoramento, ciò che corrisponde esattamente all'ipotesi al vaglio di questo Collegio, dato che gli accordi di mediazione risultano trascritti l'8 aprile 2015 ed il 26 ottobre 2015 mentre l'atto di pignoramento è stato trascritto nel 2010. In sintesi, anche per il Giudice di seconde cure, l'accordo di mediazione attribuisce alla parte usucapiente il diritto di proprietà da far valere nei confronti dei terzi nel rispetto del principio della continuità delle trascrizioni, con l'ovvia conseguenza che l'accordo non può pregiudicare «i terzi estranei all’accordo che vantino sul bene titoli anteriormente iscritti o trascritti». Con un solo motivo di ricorso la sentenza è stata, quindi, impugnata da A.F. dinanzi alla Suprema Corte. La questione Il ricorrente ha lamentato la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1158 e ss. c.c. e 2643, n. 12-bis c.c., stante la fungibilità tra «usucapione accertata giudizialmente ed accordo di accertamento della proprietà acquisita per usucapione». Ciò in quanto quest'ultima disposizione - introdotta dall'art. 84-bis, comma 1, d.l. n. 69/2013, conv. con modif. dalla l.n. 98/2013) – va interpretata nel senso che l'accordo di mediazione ex artt. 5, 11 e 12, d.lgs. n. 28/2010 sarebbe equivalente alla pronuncia giudiziale di accertamento dell'intervenuta usucapione; pronuncia di accertamento che determina un acquisto della proprietà dei beni posseduti a titolo originario e, comunque, non è essenziale ai fini del valido trasferimento del diritto reale. In questo stato di cose, anche l'accertamento negoziale, compiuto nell'ambito della conciliazione ai sensi del d.lgs. n. 28/2010 che contiene il riconoscimento e il trasferimento del diritto ex art. 832 c.c., determinerebbe il medesimo effetto estintivo dei preesistenti diritti incidenti sul medesimo bene (v. ad es. il diritto reale di garanzia a favore del creditore ipotecario). In sintesi, la questione può sintetizzarsi nella (in)opponibilità del trasferimento del bene a titolo originario rispetto al creditore ipotecario che ha effettuato l'iscrizione ipotecaria in un momento anteriore all'accertamento del trasferimento (negoziale come nel caso di specie o giudiziale). Le soluzioni giuridiche Il Supremo Collegio ha respinto il ricorso e, in linea, con il pregresso orientamento della giurisprudenza di legittimità e quello più recente della Corte costituzionale ha statuito che l'acquisto a titolo originario per usucapione non ha un effetto estintivo dell'ipoteca precedentemente iscritta e, quindi, non determina la caducazione del diritto reale di garanzia che, come altri eventuali pesi e vincoli preesistenti e antecedentemente iscritti o trascritti, risulta compatibile con le caratteristiche concrete del possesso del bene ipotecato e del conseguente acquisto della proprietà per usucapione. Osservazioni La soluzione fornita dalla Cassazione è, per diverse ragioni, corretta. In primo luogo, il Collegio si allinea ai risultati raggiunti da Corte cost. 3 ottobre 2024, n. 160, per cui nel nostro ordinamento non opera la cd. usucapio libertatis, in forza della quale l'acquisto a titolo originario avrebbe l'effetto di trasferire in capo all'usucapiente la proprietà del bene libero da tutti i diritti reali minori eventualmente su questo incidenti (come ad es. le ipoteche o le servitù). Ed infatti, nel respingere l'eccezione di inammissibilità della questione di illegittimità costituzionale dell'art. 7, comma 3, l. n. 47/1985 (e, in via consequenziale, dell'art. 31, comma 3, primo e secondo periodo, d.P.R. n. 380/2001) – norma per cui l'inottemperanza all'ingiunzione a demolire determina la confisca edilizia del bene e, quindi, un acquisto a titolo originario a favore dell'ente a scapito del creditore ipotecario anteriore – la Consulta ha precisato: «… la sorte di un diritto reale minore non è in sé pregiudicata dalla natura originaria dell'acquisto, bensì dipende dalla funzione di quest'ultimo e da come viene regolamentato dal legislatore». Ciò sta a significare che l'incidenza dei diritti reali minori è determinata – nella fattispecie acquisitiva dell'usucapione ordinaria – in concreto dalle caratteristiche concrete del possesso e dal fatto che esso risulti più o meno compatibile con la permanenza di diritti reali minori, nonostante l'estinzione del pregresso diritto dominicale (art. 1158 c.c.). In altre parole, per la Consulta la natura originaria del trasferimento della proprietà non impedisce la salvezza di pregressi diritti reali. Anche se ogni questione avrebbe potuto chiudersi qui, il Supremo Collegio – per confutare le censure mosse alla decisione della Corte d'appello di Perugia - ha escluso che l'accordo conciliativo, ancorché trascritto, costituisca un equipollente della pronuncia di usucapione in linea con Cass. civ., sez. II, 23 novembre 2023, n. 32620 per cui l'accordo che accerta l'usucapione ex art. 2643 n. 12-bis c.c. è inopponibile al terzo acquirente dal contraente contro il quale viene accertata l'usucapione («così come l'alienazione, sia pure trascritta, compiuta dal soggetto il cui titolo sia fondato sulla sua stessa affermazione di essere divenuto proprietario a titolo originario per usucapione, non resiste alla legittima pretesa del soggetto che si affermi effettivo proprietario dell'immobile, poiché la soluzione opposta consentirebbe manovre fraudolente ai danni di quest'ultimo»). Del resto, a conclusioni analoghe era giunto anche un altro precedente (Cass. civ., sez. VI, 13 maggio 2021, n. 12736) che aveva affermato l'inopponibilità rispetto al fallimento dell'usucapione dell'immobile riconosciuta dal fallito da un accordo raggiunto in sede di mediazione ma non trascritto. In tale fattispecie la Corte ha ben chiarito che l'art. 2643, comma 12-bis, c.c. è univoco «nel subordinare l'opponibilità ed efficacia nei confronti dei terzi di questo peculiare negozio al fatto della sua avvenuta trascrizione (ove relativo a un bene immobile, naturalmente): tanto nei confronti dei terzi acquirenti, quanto pure nei confronti dei creditori dell'ex proprietario e sottoscrittore dell'accordo». Pertanto, alla predetta formalità si applica il principio prior in tempore potior in iure ai sensi dell'art. 2644 c.c. (con conseguente improduttività di effetti rispetto alle formalità precedentemente iscritte e trascritte). Sia consentita ancora un'ultima, ma non trascurabile, considerazione. Sviluppando il ragionamento seguito dalla Corte si deve altresì ritenere che, a tacer d'altro, il vero nocciolo della questione non è costituito tanto dalla asserita identità di funzione tra la sentenza di accertamento dell'avvenuta usucapione resa ai sensi dell'art. 2651 c.c. e l'usucapione ex art. 2643, comma 12-bis, c.c. quanto dal fatto che, nel giudizio avente ad oggetto l'usucapione di beni immobili, il creditore garantito da ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione della domanda è litisconsorte necessario; ciò in quanto titolare di un diritto reale risultante dai pubblici registri ed opponibile erga omnes. Se così è, anche la sentenza resa in pretermissione di tale creditore non spiega effetti nei suoi confronti e, nell'ambito del giudizio di opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. promossa dall'usucapente avverso l'espropriazione dello stesso immobile, può essere apprezzata dal giudice quale mero elemento di prova (Cass. civ., sez. III, 26 giugno 2023, n. 18185; conf. Cass. civ., sez. III, 13 novembre 2019, n. 29325). Anche alla luce di tali precisazioni ci pare corretta, oltre che rispettosa del diritto di difesa della parte, la decisione in commento laddove individua una omogeneità tra la sentenza di usucapione resa tra l'esecutato e un terzo e l'accordo conciliativo raggiunto nell'ambito della mediazione; ciò nel senso che l'accertamento del trasferimento del diritto non è opponibile – in alcuna delle due fattispecie - al creditore garantito da ipoteca anteriore né può essere vincolante in alcun modo per la decisione del giudice nell'opposizione di terzo all'esecuzione. Rimane sullo sfondo un'ulteriore, ma analoga questione che non è stata affrontata dalla decisione in commento (con ogni probabilità per evitare un obiter dictum): si tratta dell'inopponibilità della sentenza (o dell'accordo) di usucapione non solo rispetto alla iscrizione anteriore dell'ipoteca ma anche rispetto al pignoramento. A noi pare che la soluzione non possa diversa dalla prevalenza del pignoramento (sempre che sia stato anteriormente trascritto) per le medesime ragioni per cui la Corte conclude per la prevalenza delle ragioni del creditore ipotecario. Riferimenti
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