Offerta di acquisto analogica in caso di vendita telematica mista o per il caso in cui non sia disposta la vendita telematicainquadramentoPer effetto della riforma attuata dal d.l. n. 132/2014 convertito con l. n. 162/2014, il sistema delle vendite coattive delineato dall'art. 569, comma 3 c.p.c., si svolge normalmente senza incanto in quanto la modalità con incanto, regolata dall'art. 576 c.p.c., è rimasta estremamente residuale dovendo il giudice ricorrervi solo nella ipotesi remota in cui la vendita possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell'art. 568 c.p.c. Il regolamento per partecipare alla vendita coattiva mediante la presentazione della offerta è contenuto, in prima battuta, negli art. 571, comma 1 e art. 579, comma 1 c.p.c. e, in secondo luogo, nell'avviso di vendita il cui contenuto è dettato dall'ordinanza di vendita; come noto l'ordinanza di vendita contiene, di regola, la delega delle operazioni ad un professionista scelto tra gli iscritti nell'elenco previsto dall'art. 179-ter disp. att. c.p.c. È bene considerare che l'ordinanza di vendita rappresenta la lex specialis di ciascun esperimento di vendita afferente alla singola procedura esecutiva e, di conseguenza, il suo contenuto è vincolante per tutte le parti che partecipano al processo di liquidazione coattiva, compresi gli eventuali offerenti. Ai sensi dell'art. 569, comma 4 c.p.c., come novellato dall'art. 4, comma 3, del d.l. n. 59/2016 convertito con modificazioni dalla l. n. 119/2016, il giudice stabilisce, salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura, che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti nonché il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche, nel rispetto della normativa regolamentare di cui all'articolo 161-ter disp. att. c.p.c. Nonostante la norma ponga evidentemente la modalità telematica come regola, relegando quella analogica ad eccezione, è da dire che molti tribunali hanno fatto ricorso alla clausola di salvaguardia a favore di quest'ultima modalità, ritendo ex se quella telematica pregiudizievoli per gli interessi dei soggetti coinvolti nella procedura esecutiva. Inoltre, il d.m. n. 32/2015 recante «le regole tecniche e operative per lo svolgimento della vendita dei beni mobili e immobili con modalità telematiche nei casi previsti dal codice di procedura civile, ai sensi dell'articolo 161-ter delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile», prevede tra le modalità di vendita telematica anche quella mista in cui offerta e domanda di partecipazione possono formularsi vuoi con modalità digitale vuoi su supporto analogico. Pertanto, l'offerta “tradizionale” ha continuato ad avere un suo rilevante ambito operativo sino alla diffusione del Covid-19; invero, la situazione emergenziale e la necessità del distanziamento hanno imposto la modalità di vendita telematica sincrona o asincrona, in quanto tutte le operazioni avvengono esclusivamente in modalità telematica, evitando quei contatti sociali che cagionano la diffusione del virus e che evidentemente si hanno nella vendita tradizionale o nella sincrona mista. Sul punto, si registra il recepimento delle suddette considerazioni da parte del Consiglio Superiore della Magistratura il quale con delibera plenaria del 4 giugno 2020 ha approvato le linee guida per l'organizzazione del settore delle procedure esecutive e concorsuali nella “fase 2” dell'emergenza Covid-19, precisando che «particolarissima attenzione andrà posta nella gestione degli esperimenti di vendita con modalità non telematiche ovvero con modalità telematiche miste da parte del professionista delegato, poiché le disposizioni emesse, prima della pandemia, nell'ordinanza di delega e nel relativo avviso non tengono conto della necessità di evitare il rischio di contagio nella attività di presentazione delle offerte, partecipazione all'asta e versamento del saldo prezzo. Viceversa, la vendita telematica sincrona o asincrona non appare problematica, in quanto consente lo svolgimento di tutto il sub-procedimento da remoto e si palesa perciò lo strumento più adeguato nella attuale situazione epidemica». Infine, il d.lgs. n. 164/2024 contenente le disposizioni correttive e di coordinamento del d.lgs. n. 149/2022 (c.d. Riforma Cartabia) «col proposito di risolvere le difficoltà applicative e i contrasti interpretativi sorti nella fase di prima attuazione della recente riforma del processo civile, nonché disposizioni di coordinamento alla (e della) legislazione vigente», ha modificato l'art. 174 disp. att. c.p.c. e la sua rubrica, adattando la norma alla connotazione telematica del processo e delle comunicazioni. In particolare, si prevede che l'offerente analogico dovrà indicare, in alternativa alla residenza, l'indirizzo di posta elettronica certificata risultante da pubblici elenchi o eleggere un domicilio digitale speciale. Quest'ultima modalità di elezione di domicilio digitale è prevista esclusivamente per le persone fisiche, per i professionisti e per gli altri enti di diritto privato, non tenuti all'iscrizione in albi, elenchi o registri professionali o nel registro delle imprese di cui all'art. 6-quater del d.lgs. n. 82/2005 (c.d. “Codice dell'amministrazione digitale”). Inoltre, si valorizza la disposizione di cui all'art. 149-bis c.p.c. anch'esso oggetto di revisione, per cui ove l'offerente sia soggetto tenuto per legge a munirsi di un indirizzo PEC o che abbia eletto domicilio digitale, le comunicazioni dovranno comunque essere effettuate all'indirizzo risultante dai pubblici elenchi. FormulaTRIBUNALE DI [1] .... Sez. Esecuzioni Immobiliari Procedura Esecutiva r.g. n. .... / .... Giudice dell'esecuzione: Dott. .... Delegato alla vendita Avv./Dott. Vendita fissata per il .... OFFERTA DI ACQUISTO Il sottoscritto [2] .... nato a .... residente in ...., C.F. ...., celibe /nubile coniugato in regime di comunione/separazione dei beni il quale elegge domicilio ai fini della vendita indicata in epigrafe presso .... ovvero indica il seguente indirizzo di posta elettronica certificata OFFRE Per il bene pignorato, indicato nell'avviso di vendita come lotto [3] ...., consistente in [4] .... e descritto nella perizia di stima firma del Dott. [5] .... L'importo di Euro [6] .... da versare entro il [7] .... ovvero entro il termine massimo indicato nell'avviso di vendita, con le seguenti modalità ..... Si allega alla presente offerta irrevocabile assegno circolare dell'importo di Euro [8] .... ovvero contabile di bonifico di Euro effettato sul c/c n. [9] .... intestato alla procedura ed indicato nell'avviso di vendita. Si allega: marca da bollo di Euro 16,00, copia del documento d'identità in corso di validità, copia del codice fiscale dell'offerente, assegno circolare costituente la cauzione (ovvero copia della contabile di avvenuto pagamento tramite bonifico bancario sul conto della procedura). Luogo e data .... Firma .... [1]Indicare il Tribunale presso il quale pende la procedura esecutiva. La busta chiusa, contenente l'offerta e gli allegati, dovrà essere indirizzata al professionista delegato, ovvero alla cancelleria, indicando esclusivamente la data della vendita e il nome del delegato ovvero del giudice per il caso in cui non sia stato designato il delegato. Il professionista o la cancelleria annoterà sulla busta stessa chi materialmente consegna il plico, anche acquisendo copia di un documento di riconoscimento, potendo trattarsi di soggetto differente dall'offerente, oltre data e ora di consegna. Si ritiene che il delegato non possa affidare ad altri incaricati del suo studio l'individuazione del presentatore e la raccolta dell'offerta, in quanto attività di certificazione non delegabile. Tuttavia l'irregolarità non potrà pregiudicare la validità della offerta. [2]Indicare le generalità dell'istante. [3]Indicare il numero di lotto indicato nell'avviso di vendita. [4]Inserire breve descrizione del lotto. L'offerta dovrà avere ad oggetto esattamente il diritto indicato nell'avviso, escludendosi qualsivoglia diverso diritto; se oggetto di vendita è la piena proprietà non potrà essere fatta offerta per la nuda proprietà o l'usufrutto in quanto la liquidazione coattiva non può dar luogo alla costituzione di diritti diversi da quelli oggetto di pignoramento. [5]Indicare il nominativo del perito stimatore. [6]Indicare il prezzo offerto, in nessun caso inferiore al 75% del prezzo base indicato nell'avviso. [7]Il termine massimo per il versamento del saldo prezzo è di 120 gg. ma nell'offerta potrà essere indicato un termine inferiore. [8]L'importo della cauzione deve essere pari al 10% del prezzo offerto. [9]Indicare gli estremi del c/c indicato nell'avviso di vendita. commentoPrincipi generali Al fine di efficientare le procedure di liquidazione coattiva, soprattutto ridimensionandone i tempi, il legislatore del d.l. n. 83/2015 convertito, con modificazioni, dalla l. n. 132/2015, ha completato la riforma della disciplina della vendita nelle esecuzioni immobiliari introducendo quella che, con espressione felice di autorevole studioso, è stata definita offerta outlet: oggi è possibile presentare offerte di acquisto per un importo pari al 75% del prezzo base indicato per ciascun esperimento di vendita, prevedendo che nell'avviso di vendita si faccia espressa indicazione dell'importo dell'offerta minima ammissibile oltre che del prezzo base. Invero, il riformato art. 571, comma 2 c.p.c. – applicabile a tutte le vendite disposte o rifissate con ordinanza del giudice a far data dal 27 giugno 2015 – prevede che l'offerta non è efficace se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita. I soggetti legittimati alla presentazione della offerta Al fine di ampliare la platea di possibili offerenti, gli artt. 571 e 579 c.p.c. estendono la legittimazione a proporre l'offerta di acquisto a chiunque interessato, fatta eccezione per il solo debitore il cui acquisto sarebbe nullo; ne consegue che offerente potrà essere anche il terzo proprietario dei beni pignorati ovvero la società di capitali di cui il debitore sia legale rappresentante, casi tutti in cui chi offre non è debitore. Inoltre, il sistema prevede una serie di eccezioni ispirate dalla necessità di evitare che la vendita si svolga in situazione di possibile conflitto di interesse, prevedendo il divieto di acquistare beni pignorati per a) il concessionario alla riscossione coattiva, ai sensi dell'art. 55 d.P.R. n. 602/1973, modificato dal d.lgs. n. 46/1999, b) in forza degli artt. 323 e 378 c.c. il genitore esercente la responsabilità genitoriale, il tutore e il protutore, relativamente ai soli beni del minore, c) i pubblici ufficiali e tutti gli altri soggetti indicati dall'art. 1471 c.c. L'acquisto effettuato in violazione di tali divieti, in taluni casi, è sanzionato con la nullità, rilevabile anche d'ufficio dal giudice su istanza di parte, in altri casi la sanzione è l'annullabilità dell'acquisto da far valere con l'opposizione agli atti da parte dell'interessato. Il Giudice della nomofilachia ha avuto modo di precisare che il divieto di acquisto previsto, a pena di nullità, dal combinato disposto del comma 1, n. 2, e del comma 2 dell'art. 1471 c.c. per il pubblico ufficiale relativamente ai beni venduti per suo ministero, si applica ai soggetti che istituzionalmente concorrono o possono concorrere allo sviluppo della procedura esecutiva e, pertanto, tra gli altri, al giudice dell'esecuzione designato per la procedura e ai suoi sostituti istituzionali od occasionali (Cass. n. 4149/2019). I requisiti dell'offerta L'offerta di acquisto, consistente nella manifestazione di volontà di voler acquistare l'immobile, è irrevocabile e deve contenere le seguenti indicazioni dell'offerente: – cognome, nome, luogo e data di nascita, codice fiscale o P.I., residenza, domicilio del soggetto offerente ovvero mediante indicazione dell'indirizzo di posta elettronica; – qualora il soggetto offerente risieda fuori dal territorio dello Stato o non abbia un codice fiscale rilasciato dall'autorità dello Stato, deve indicare il codice fiscale rilasciato dal paese di residenza; – per escludere il bene dalla comunione legale è necessario che il coniuge, tramite il partecipante, renda la dichiarazione prevista dall'art. 179 c.c.; – se l'offerente è minorenne, l'offerta dovrà essere sottoscritta da uno dei genitori, previa autorizzazione del giudice tutelare; – se l'offerente è un interdetto, inabilitato o un soggetto sottoposto ad amministrazione di sostegno, l'offerta dovrà essere sottoscritta, dal tutore o dall'amministratore di sostegno, previa autorizzazione del giudice tutelare; – se l'offerente agisce quale legale rappresentante di altro soggetto (persona giuridica), deve allegare certificato del registro delle imprese o visura camerale da cui risultino i poteri oppure la procura o la delibera che giustifichi i poteri. L'offerta, inoltre, dovrà contenere: – l'ufficio giudiziario presso il quale pende la procedura; – l'anno e il numero di ruolo generale della procedura; – il numero o ogni altro dato identificativo del lotto; – l'indicazione del referente della procedura; – il prezzo offerto che in nessun caso potrà essere inferiore all'importo della offerta minima ammissibile indicato nell'avviso, nonché il termine per il versamento del saldo del prezzo (in ogni caso non superiore ai 120 giorni dall'aggiudicazione); – l'importo versato a titolo di cauzione, non inferiore al 10 % del prezzo offerto, da corrispondere mediante assegno circolare intestato alla procedura ovvero mediante bonifico bancario sul c/c intestato alla procedura, effettuato alla stregua delle coordinate bancarie indicate nell'avviso. In tal caso è necessario che l'accredito risulti al momento dell'apertura delle buste; – l'eventuale recapito di telefonia mobile ove ricevere le comunicazioni previste; – l'espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima e dei relativi allegati. All'offerta dovranno essere allegati: – Marca da bollo di € 16,00; – copia del documento d'identità in corso di validità e copia del codice fiscale dell'offerente; – l'assegno circolare costituente la cauzione ovvero copia della contabile di avvenuto pagamento tramite bonifico bancario sul conto della procedura, da cui risulti il codice IBAN del conto corrente sul quale è stata addebitata la somma oggetto di bonifico; – la eventuale richiesta di agevolazioni fiscali; – se il soggetto offerente è coniugato in regime di comunione legale dei beni, copia del documento d'identità e copia del codice fiscale del coniuge; – se il soggetto offerente è minorenne, copia del documento d'identità e copia del codice fiscale dell'offerente e di chi sottoscrive l'offerta, nonché copia del provvedimento di autorizzazione del Giudice Tutelare; – se il soggetto offerente è un interdetto, inabilitato o amministrato di sostegno, copia del documento d'identità e copia del codice fiscale dell'offerente e di chi sottoscrive l'offerta, nonché copia del provvedimento di autorizzazione del Giudice Tutelare; – se il soggetto offerente è una società o persona giuridica, copia del documento da cui risultino i poteri ovvero la procura o l'atto di nomina che giustifichi i poteri; – se l'offerta è formulata da più persone, copia per immagine della procura rilasciata per atto pubblico o scrittura privata autenticata in favore del soggetto che sottoscrive l'offerta. L'offerta formulata a mezzo di mandatario Nella vendita senza incanto, l'offerta dovrà essere sottoscritta direttamente dall'offerente ovvero esclusivamente da avvocato munito di procura speciale sostanziale, redatta nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata, non potendo essere autentica dall'avvocato. Tale formalità, rinviene dal fatto che l'offerta di acquisto è «un atto giuridico unilaterale di natura privata» ad effetti processuali, posto che l'offerente non è parte del processo di liquidazione coattiva. Nella ipotesi residuale di vendita con incanto la offerta potrà essere formulata anche a mezzo di un mandatario non avvocato, comunque munito di valida procura sostanziale. I vizi dell'offerta L'art. 571, comma 2 c.p.c. stabilisce le condizioni minime di efficacia dell'offerta, stabilendo che la stessa è inefficace a) se depositata oltre il termine perentorio previsto nell'avviso di vendita (in questo caso sarebbe stato più corretto prevedere la sanzione della irricevibilità), b) se il prezzo offerto è inferiore alla offerta minima ammissibile e, infine, c) se non viene correttamente versata la cauzione. A questi elementi essenziali della offerta deve evidentemente aggiungersi l'indicazione dell'offerente e la sottoscrizione della offerta stessa, mancando i quali non è possibile qualificarla come manifestazione di volontà all'acquisto del bene. Ove l'offerta sia carente di informazioni non essenziali, la stessa potrà essere integrata vuoi dal punto di vista informativo, vuoi dal punto di vista documentale in sede di udienza di vendita; si pensi ad es., alla mancata allegazione della marca da € 16 che potrà essere successivamente prodotta, non incidendo in ogni caso sulla validità della offerta. |
