Efficacia del bilancio approvato dall’assemblea condominiale
31 Marzo 2025
Massima Nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali in base al rendiconto ed allo stato di ripartizione approvati dall’assemblea, il giudice può sindacare sia la nullità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l’annullabilità della stessa dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale, mentre non assumono rilievo le contestazioni mosse dal condomino intimato sulla consistenza probatoria dei documenti giustificativi delle spese rendicontate. Il caso Un condomino propone opposizione a decreto ingiuntivo ed opposizione a precetto per il pagamento di contributi condominiali intimati quale quota di spettanza risultante nel bilancio consuntivo annuale approvato con delibera assembleare. In particolare, contesta che non può essere interamente addebitato l'importo della fattura (€ 1.776,68) emessa per lavori di potatura alberi nei riguardi del condominio. Le opposizioni sono respinte dal giudice di pace e, in sede di gravame, dal Tribunale. Proposto ricorso per Cassazione, il consigliere delegato ravvisa la manifesta infondatezza dell'impugnazione e ne propone la definizione anticipata ai sensi dell'art. 380-bis c.p.c.; il condomino insiste per la decisione, che risulta conforme alla proposta; il ricorso è, pertanto, respinto con condanna al rimborso delle spese processuali ed al pagamento delle somme dovute ai sensi dell'art. 96, commi 3 e 4 c.p.c. La questione Nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali in base al rendiconto ed allo stato di ripartizione approvati dall’assemblea, cosa può sindacare il giudice? In particolare, assumono rilievo le contestazioni mosse dal condomino intimato sulla consistenza probatoria dei documenti giustificativi delle spese rendicontate? Le soluzioni giuridiche Nello scrutinio dei motivi del ricorso la Cassazione argomenta che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l'onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell'assemblea condominiale in cui sono state approvate le relative spese; tale delibera assembleare costituisce, infatti, titolo sufficiente al conseguimento non solo del decreto ingiuntivo, ma anche della condanna nel successivo giudizio di opposizione a cognizione piena, in ragione della vincolatività tipica dell'atto collegiale stabilita dall'art. 1137, comma 1 c.c. Secondo il principio di diritto affermato nel 2021 dalle Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 14 aprile 2021 n. 9839), infatti, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi condominiali il giudice può sindacare sia la nullità - dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio - della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia fatta valere mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c.; ne consegue l'inammissibilità, rilevabile d'ufficio, dell'eccezione con la quale l'opponente deduca soltanto vizi comportanti l'annullabilità della deliberazione assembleare, posta a fondamento dell'ingiunzione, senza formulare una domanda di annullamento. Tra i vizi che devono essere dedotti attraverso l'impugnazione, da parte dei condomini assenti, dissenzienti o astenuti, nel termine stabilito dall'art. 1137, comma 2, c.c., rientra anche l'indebita inclusione o l'erronea ripartizione, tra le voci del bilancio annuale, di spese sostenute dal condominio per un intervento di manutenzione: si tratta, infatti, di vizi che non implicano una modificazione dei criteri legali di riparto delle spese da valere per il futuro, ma soltanto una erronea ripartizione in concreto in violazione di tali criteri. Il condomino ricorrente ha imperniato le sue contestazioni sulla sola fattura emessa in favore del condominio, deducendone la falsità, come se questa integrasse il titolo azionato in via monitoria, che è, invece, costituito dalla delibera di approvazione del rendiconto e di riparto delle spese; l'omessa rituale impugnazione di tale delibera esclude, quindi, che i dedotti vizi possano essere fatti valere in sede di opposizione a decreto ingiuntivo e, a maggior ragione, in sede di opposizione al conseguente precetto. Le eventuali irregolarità fiscali inerenti alla fattura trovano, poi, esclusiva rilevanza nel sistema tributario, senza incidere sulla validità del titolo di credito azionato dal condominio; resta altresì salva la facoltà della parte di denunciare in sede penale gli ipotetici reati desumibili dalla documentazione prodotta in giudizio. Osservazioni Le Sezioni Unite della Cassazione nel 2021 (Cass. civ., sez. un., 14 aprile 2021 n. 9839) hanno ulteriormente circoscritto le ipotesi di nullità delle delibere assembleari con le quali si approvano spese inerenti alla gestione dei beni e servizi comuni: qualsiasi vizio, infatti, derivante dalla violazione dei criteri, fissati dalla legge o dal regolamento contrattuale, per la ripartizione delle spese tra i condomini, configura una ipotesi di mera annullabilità, a prescindere dalla gravità della violazione, in ragione della inerenza ad un solo atto di gestione, senza alcuna modifica dei criteri valevoli per il futuro. Tra gli atti di gestione condominiale rientra, pertanto, anche l'approvazione dei rendiconti annuali che l'amministratore è obbligato a sottoporre all'assemblea ai sensi dell'art. 1130, n. 10 c.c. ponendo a disposizione dei condomini i relativi documenti giustificativi, i quali sono comunque «in ogni tempo» esaminabili ex art. 1130-bis c.c. da tutti i titolari dei diritti di godimento delle unità immobiliari comprese nell'edificio. Una volta che il bilancio, con i relativi stati di ripartizione delle spese, è approvato, pertanto, ogni contestazione sulla documentazione giustificativa, anche se, in tesi, falsa, deve necessariamente essere formulata attraverso l'impugnazione della delibera assembleare, la quale altrimenti si consolida nella sua efficacia vincolante tutti i partecipanti al condominio ai sensi dell'art. 1137, comma 1, c.c.. E', invece, ancora configurabile una ipotesi di nullità della delibera assembleare, come tale suscettibile di essere fatta valere in ogni tempo anche in via di eccezione, nei casi nei quali la spesa approvata attenga ad una porzione immobiliare in proprietà esclusiva e sia, quindi, estranea all'ambito della gestione condominiale; parimenti nulla è la delibera con la quale l'assemblea modifichi, a maggioranza, i criteri normativi vigenti – per legge o per convenzione – nella ripartizione delle spese, vale a dire diversamente regoli anche per il futuro il riparto dei contributi dei condomini alla gestione comune, in tal senso esorbitando dall'ambito delle attribuzioni spettanti all'assemblea ai sensi dell'art. 1135, n. 2, 3 e 4 c.c. Tuttavia, è da sottolineare che, pur essendo nulla la delibera approvativa, a maggioranza, di nuovi criteri di riparto delle spese, sono da considerarsi meramente annullabili le successive deliberazioni che di tali nuovi criteri l'assemblea faccia concreta applicazione in singoli atti di gestione: la nullità, quindi, non si propaga automaticamente alle ulteriori deliberazioni attuative, le quali restano efficaci se non tempestivamente impugnate ai sensi dell'art. 1137 c.c. Riferimenti
Nella giurisprudenza di legittimità, vedi anche:
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