Impossibilità del conduttore di fruire del posto auto

L'obbligazione di garanzia dei vizi da parte del locatore, unitamente all'obbligazione di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto, costituiscono le obbligazioni principali del locatore che, in caso di violazione, possono condurre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del corrispettivo e, ancora, al risarcimento dei danni. Spetta al conduttore l'onere di individuare e dimostrare l'esistenza del vizio relativo alla struttura o alla funzionalità strutturale dell'immobile.  Pertanto, diremo che i vizi della locazione che gravano negativamente nel rapporto contrattuale, sono quelli che incidono concretamente sul godimento del bene:

• impedendone l'utilizzazione dell'immobile per un determinato periodo di tempo;
• diminuendone in modo apprezzabile l'idoneità del locale all'uso pattuito.

Ad esempio, costituisce vizio della locazione, l'impossibilità del conduttore di fruire del garage posto al piano terreno del fabbricato, per un determinato periodo di tempo, a causa dell'impedimento all'accesso costituito dalle impalcature per il restauro della facciata. In questi casi, il condominio non è terzo rispetto alla parte locatrice, la quale nella propria qualità non può esonerarsi del pregiudizio derivante dal fatto lecito posto in essere dall'ente di gestione di appartenenza.

In conclusione, secondo i giudici, l'impossibilità di fruire del posto auto, legittima la domanda del conduttore di riduzione del canone di locazione atteso che il vizio, consistente nel posizionamento di un ponteggio davanti alla porta di accesso, determina certamente un apprezzabile diminuzione dell'uso pattuito nel contratto (Trib. Pisa 24 novembre 2022, n. 1458: pur ammettendo il diritto alla riduzione, chiarisce che il conduttore, in assenza di prova, non può chiedere i danni).