La nullità del contratto di compravendita di immobile non è un'eccezione in senso stretto

Tizio si opponeva al decreto ingiuntivo, emesso dal Tribunale di Roma in favore della società Alfa per la somma di Euro 17.080,00 a titolo di provvigione maturata per l'attività di mediazione svolta da quest'ultima in relazione alla compravendita di un immobile, in corso di costruzione, sostenendo che il credito non fosse esistente in quanto le parti non erano addivenute alla stipula del preliminare dopo la revoca della proposta di acquisto effettuata dal promittente acquirente. Costituitasi in giudizio la società chiedeva il rigetto dell'opposizione, sostenendo che il diritto alla provvigione fosse insorto nel momento della comunicazione al proponente dell'accettazione della proposta da parte del venditore. Il Tribunale rigettava l'opposizione. Nel giudizio di gravame, instaurato da Caia, quale erede testamentaria di Tizio, si concludeva, nella resistenza della società, che eccepiva il difetto di legittimazione attiva di Caia per non aver provato né il decesso di Tizio né la sua qualità di erede unica di quest'ultimo, con il rigetto dell'appello. Caia ricorreva in Cassazione, lamentando la violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 183 e 345 c.p.c. e del combinato disposto degli artt. 2 e 6 d.lgs. n. 122/2005, nonché la nullità della sentenza, in relazione all'art. 360, comma 1, nn. 3-4, c.p.c., per avere i giudici di merito erroneamente qualificato come eccezione in senso stretto e ritenuta nuova e di conseguenza inammissibile l'allegazione secondo cui la mancata prestazione della fideiussione da parte del venditore, nonostante la compravendita avesse ad oggetto un immobile in costruzione, avrebbe comportato la nullità delle pattuizioni e di conseguenza impedito il perfezionamento dell'affare e la maturazione del diritto della società resistente alla provvigione.

La S.C. ha accolto il ricorso, sostenendo che le condizioni perché il diritto alla provvigione sorga sono l'identità dell'affare proposto con quello concluso e la validità del contratto concluso, data dal rispetto dei requisiti prescritti dalla legge, tra cui quelli contenuti dagli artt. 2 ss., d.lgs. n. 122/2015, che prevedono l'obbligo di fideiussione da parte del venditore nei confronti dell'acquirente all'atto di stipula del contratto, pena la nullità del contratto stesso. 

Alla stregua di tali principi, deve allora considerarsi errata la decisione dei giudici di merito, allorché hanno ritenuto eccezione in senso stretto e inammissibile la questione della nullità dell'accordo conclusosi per effetto dell'accettazione, da parte della venditrice, della proposta di acquisto avanzata dall'acquirente, siccome privo del rilascio della fideiussione di cui all'art. 2, d.lgs. n. 122/2015, per non essere stata la stessa sollevata entro le scansioni temporali di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., ed essere, dunque, connotata da novità.

La Suprema Corte dunque ha cassato la sentenza e ha rinviato la causa alla Corte d'appello in diversa composizione.