Contenzioso immobiliare: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
07 Maggio 2025
L'approccio sistematico Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). In una fase di piena “rivoluzione informatica”, sul dibattito pubblico, dell'etica e della regolamentazione giuridica dell'IA, occorre “iniziare” a muovere i primi passi applicativi verso questo percorso “innovativo”. L'idea concettuale della presente scheda operativa è quella dell'integrazione del pensiero del professionista (umano) con l'intelligenza artificiale (macchina), in stretta connessione per l'analisi e l'interpretazione di un provvedimento giurisprudenziale. Dunque, partendo da un caso reale, verranno fornite al lettore le principali questioni sollevate al giudice e le conseguenti soluzioni del magistrato. Il medesimo “caso” verrà trattato, poi, dall'IA, con particolari prompt del professionista tali da portare l'IA a ragionare in maniera obbiettiva e critica sul problema affrontato. In tutto ciò, deve essere ben chiaro un concetto: l'IA eccelle nell'automatismo e nella velocità dell'elaborazione di dati, tuttavia, laddove si richieda una valutazione fondata su elementi extratestuali, contestuali, valoriali o equitativi, l'intervento del giurista umano è imprescindibile. In definitiva, l'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Modena 1° aprile 2025, n. 401), i condomini avevano deliberato l'esecuzione dell'opere con gli incentivi Superbonus, “salvo che fosse il condominio stesso a rinunciare all'opera appaltata e progettata”. In particolare, il condominio affidava l'incarico all'impresa appaltatrice con la condizione che tutti i costi dovevano essere coperti dagli incentivi del d.l. n. 34/2020 (Superbonus). Nella successiva assemblea, per conto del General Contractor (altra società di progettazione), i tecnici spiegavano al condominio che “il compenso per la fase di progettazione” sarebbe stato dovuto solo se, a progetto ultimato, il condominio avesse deciso di non procedere con l'esecuzione delle opere appaltate. Dopo la fase di progettazione e la stipula del contratto di appalto, l'impresa appaltatrice comunicava al condominio di non essere nella condizione di applicare lo sconto in fattura ma, comunque, con la CILAS depositata nei termini di legge, di potere eseguire le opere deliberate. A seguito della presente comunicazione, il condominio decideva di non procedere con l'esecuzione delle opere. Dopo il rifiuto, il General Contractor otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio per le spese di progettazione. Avverso questo provvedimento, il condominio si opponeva, sostenendo che essendo stata l'impresa appaltatrice a comunicare di non poter proseguire con le opere (con lo sconto in fattura e non il condominio), il credito non era esigibile al momento dell'emissione del decreto; sicché, per queste ragioni, il condominio chiamava in causa l'impresa appaltatrice non solo al fine di essere manlevata e tenuta indenne dalla pretesa di parte convenuta (General Contractor) ma anche rivolgendo alla terza chiamata autonoma domanda di risarcimento danni da inadempimento. La questione giuridica La sentenza affronta una controversia complessa relativa a un incarico di progettazione per lavori di riqualificazione energetica con Superbonus 110%. Il compenso richiesto dal progettista viene contestato dal condominio a causa del mancato avvio dei lavori. La decisione verte sulla validità delle clausole contrattuali e sulla rilevanza della volontà assembleare rispetto allo sconto in fattura. L'analisi del problema esposto consiste nell'accertare se il venir meno dello sconto in fattura legittima il comportamento del condominio committente. Il ragionamento del magistrato A seguito dell'istruttoria della causa, era emerso che le parti erano, tutte e tre, a conoscenza del presupposto della modalità di pagamento mediante sconto in fattura come elemento essenziale dell'accordo, e ciò sia per l'opera edile che per lo studio di fattibilità ad essa connesso. Invero, il contratto in oggetto prevedeva due condizioni essenziali:
Secondo il giudice, in tale contesto, era improprio il riferimento al tema dell'inadempimento, in quanto ciò non era configurabile in relazione ad un contratto nel quale non si erano realizzate due condizioni sospensive, per eventi per circostanze estranee alla volontà dell'appaltatore stesso. Difatti, il comportamento del condominio committente (rifiuto), che vede venire meno un elemento imprescindibile, espresso ripetutamente in sede di formazione della volontà assembleare, relativamente alla esigenza di non sostenere esborsi e di procedere mediante le modalità dello sconto in fattura, era quindi, non solo legittimo, ma nemmeno qualificabile come manifestazione di una volontà attribuibile allo stesso di non dar corso alle opere di cui si tratta. Non era, infatti, nemmeno individuabile una volontà revocabile e revocata dal committente, laddove una volontà poteva ritenersi formata e sussistente solo in relazione alle specifiche modalità di pagamento delle opere da eseguire: sull'esecuzione delle opere senza sconto in fattura, nessuna volontà comune poteva considerarsi formata in sede assembleare. In altri termini, il credito azionato in sede monitoria non poteva definirsi ai sensi dell'art. 633 c.p.c., certo, liquido ed esigibile. In conclusione, il giudice adìto accolto l'opposizione e, per l'effetto, ha revocato il decreto ingiuntivo per le spese di progettazione. Per le stesse motivazioni, lo stesso giudice ha escluso l'ipotesi di un risarcimento del danno in capo all'appaltatrice. L'utilizzo dell'IA Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. Nell'analisi del documento, l'IA riconosce subito che il contenzioso s'inserisce in un quadro contrattuale complesso, caratterizzato dalla stipula di un contratto di appalto tra il condominio e un'impresa, e da un incarico affidato a un tecnico per la diagnosi energetica, la progettazione esecutiva, la predisposizione della CILAS e altri adempimenti strumentali all'ottenimento dell'agevolazione fiscale. Tuttavia, ammette di non cogliere appieno il significato sistemico del Superbonus 110% come politica pubblica che condiziona non solo il contenuto ma anche la causa concreta dei contratti stipulati. Difatti, le difficoltà sopravvenute nel meccanismo di cessione del credito - causate da interventi normativi come il d.l. n. 11/2023 - rappresentano per l'intelligenza artificiale non solo un ostacolo tecnico ma un “mutamento strutturale del contesto in cui il contratto è nato”; però, l'IA rileva che “qualora il mancato avvio dell'intervento sia conseguenza di una causa esterna - come l'impossibilità dell'appaltatore di applicare lo sconto in fattura - non sussiste il presupposto pattizio per la maturazione del diritto al compenso”. Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista Nel contesto, l'IA mostra una capacità di ricostruzione dei dati espressi nei documenti, ma risulta carente nel cogliere: la funzione economico-sociale del contratto e, soprattutto, la ratio della portata della crisi normativa sul Superbonus come mutamento sopravvenuto. Tali criticità impongono, per l'operatore giuridico umano, un ruolo attivo nella supervisione, interpretazione e integrazione del ragionamento automatizzato, soprattutto nei casi in cui il diritto si confronta con dinamiche sociali, economiche e normative in rapida evoluzione. Inoltre, l'IA sembra dare peso eccessivo all'interpretazione letterale delle clausole “rinuncia”, faticando a cogliere appieno il significato sostanziale attribuito dal giudice alla volontà delle parti formatasi nel contesto delle assemblee condominiali, dove lo “sconto in fattura” era emerso come presupposto fondante e imprescindibile. Per meglio dire, l'IA individua correttamente le clausole nodali e la sequenza dei fatti, ma la sua forza (l'aderenza al testo) è anche la sua debolezza: manca la capacità di cogliere l'animus dei contraenti, la rilevanza di presupposti impliciti ma essenziali (come lo sconto in fattura). Nel caso di specie, infatti, il giudice non si è fermato alla parola “rinuncia”, ma ha indagato perché il condominio non ha proseguito, riconoscendo la legittimità della sua posizione data la caduta del presupposto essenziale dello sconto in fattura. In conclusione, il provvedimento esaminato era certamente complesso (per sua natura) sotto alcuni aspetti, tuttavia, il ragionamento dell'IA ha avuto anche un impatto coerente con la decisione del magistrato di Modena, fornendo anche una lettura più ampia come la previsione futura di clausole del contratto di appalto e, infine, l'eventuale giudizio ex art. 2041 c.c. Le clausole dei contratti L'IA suggerisce “clausole più articolate sulla sopravvenuta impossibilità dello sconto in fattura”. In questo caso - a parere di chi scrive - l'IA coglie nel segno un problema importante (già riscontrato sulle locazioni commerciali in tema di Covid-19) per la sopravvenienza della nuova normativa, un argomento che portato concrete difficoltà per gli interpreti e contrasti nella giurisprudenza. Quanto alla materia dei bonus edilizi con sconto in fattura, invece, il problema del cambiamento normativo è stato affrontato in altro precedente di merito. Secondo il giudice romano, le sopravvenute difficoltà dell'appaltatrice a reperire istituti bancari che scontassero i crediti fiscali non erano circostanze giustificanti il mancato adempimento da parte dell'impresa all'obbligo contrattuale di eseguire i lavori. Difatti, la radicale modificazione del sistema introdotta dal d.l. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) è andata a incidere non solo sulla possibilità di adempimento delle obbligazioni assunte dalle società edili appaltatrici, ma sullo stesso meccanismo di pagamento del corrispettivo dovuto, rendendo la forma di pagamento prescelto notevolmente più tortuosa e ingestibile per le notevoli formalità e i rallentamenti propri della detrazione fiscale (Trib. Roma 13 febbraio 2024, n. 21607: nella specie, l'oggettiva difficoltà sopravvenuta veniva affrontata dal condominio deliberando l'attribuzione all'impresa appaltatrice di un prestito ponte per consentirle l'avvio dei lavori. Nonostante ciò, il proseguire dell'inadempimento aveva porta la condanna della ditta appaltatrice al risarcimento del danno per la perdita del bonus edilizio). L'arricchimento senza causa Pur non richiesto dall'autore, l'IA coglie “autonomamente” un ulteriore elemento interessante: “la possibilità che il progettista possa avanzare, pur in mancanza del diritto al compenso, una pretesa risarcitoria fondata sull'eventuale arricchimento senza causa del condominio, ai sensi dell'art. 2041 c.c.”. Al riguardo, l'ipotesi dell'IA trova riscontro nella ratio dell'istituto e in alcuni precedenti di merito. Difatti, in tema, giova ricordare che la proponibilità dell'azione generale di indebito arricchimento, postula che non sia prevista nell'ordinamento giuridico altra azione tipica a tutela di colui che lamenti il depauperamento, ovvero che la domanda sia stata respinta sotto il profilo della carenza ab origine dell'azione proposta, per difetto del titolo posto a suo fondamento. Dunque, l'indennità prevista dall'art. 2041 c.c., nel caso di prestazione di facere, va liquidata nei limiti della diminuzione patrimoniale subita dall'esecutore della prestazione resa in virtu' del contratto invalido, con esclusione di quanto lo stesso avrebbe percepito a titolo di lucro cessante se il rapporto negoziale fosse stato valido ed efficace, proprio perché detta azione non ha funzione risarcitoria, ma restitutoria, non assimilabile ad un meccanismo inteso a riconoscere il “giusto corrispettivo”: infatti, l'art. 2041 c.c. è chiaramente inteso ad operare solo nei limiti dell'arricchimento e dell'impoverimento, quando sia riscontrabile detto saldo (Cass. civ., sez. I, 19 settembre 2016, n. 18303). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
