Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale. Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che il Garante per la protezione dei dati personali, con il provvedimento del 10 aprile 2025, n. 209 (doc.web n. 10128653 dell'8 maggio 2025), ha deliberato l'avvio di una procedura di consultazione pubblica sulle nuove “Linee guida sul trattamento dei dati personali nell'àmbito del condominio”. L'obiettivo della consultazione è l'acquisizione di osservazioni e proposte in merito alle indicazioni contenute nelle linee guida, con particolare riferimento alla congruità dell'individuazione dell'àmbito materiale in cui l'amministratore di condominio ricoprirebbe il ruolo di titolare del trattamento dei dati personali.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

La commerciabilità dei posti auto

Il contesto del presente giudizio riguarda l'accertamento della proprietà su alcuni box per auto e, in particolare, la commerciabilità degli spazi vincolati a parcheggio. Secondo la Suprema Corte, il vincolo di destinazione impresso alle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, di cui all'art. 41-sexies l. n. 1150/1942, non impedisce che il proprietario dell'area possa riservare a sé, o trasferire a terzi, il diritto di proprietà sull'area, o su parti di essa, fermo restando il diritto di uso da parte dei proprietari delle unità immobiliari site nel fabbricato nei limiti delle prescritte proporzioni di cubatura, mentre le aree eccedenti detta misura rimangono nella libera disponibilità del costruttore-venditore, sul quale grava l'onere di dimostrare l'eccedenza dei posti auto rispetto allo spazio minimo richiesto dalla richiamata disciplina. Dunque, nel caso in esame, non sussisteva alcun vincolo di incommerciabilità e/o di impignorabilità sul bene vincolato a parcheggio, posto che il vincolo esprime soltanto la sua destinazione e, dunque, il diritto reale d'uso che su di esso vanta il proprietario dell'unità immobiliare cui l'area vincolata accede, ma non priva né il proprietario dell'area stessa del diritto di disporne, fermo quel vincolo, né i suoi creditori di sottoporla ad esecuzione forzata (Cass. civ., sez. II, 7 maggio 2025, n. 12024).

La scrittura privata di riduzione del canone di locazione

Il contesto del presente giudizio riguarda la tassazione, ai fini IRPEF, di un maggior reddito da fabbricati derivante dalla locazione di un immobile. Secondo la Suprema Corte, il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto, atteso che il criterio di imputazione di tale reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione. Premesso ciò, la scrittura privata di riduzione del canone di locazione non è soggetta all'obbligo fiscale di registrazione, potendo la data certa dell'accordo desumersi anche da altri mezzi di prova. Inoltre, la registrazione del patto modificativo non costituisce, dunque, un obbligo fiscale posto a carico del contribuente, operando invece sul piano probatorio, agevolando la prova, da parte del locatore, della intervenuta riduzione del canone, senza, tuttavia, escludersi, a tal fine, l'utilizzo di altri mezzi di prova (Cass. civ., sez. trib., 7 maggio 2025, n. 12081).

L'applicazione della cedolare secca per le esigenze abitative dei dipendenti del conduttore

Il caso sottoposto all'attenzione della Suprema Corte riguardava l'accertamento del diritto dell'applicazione della cedolare secca. Nel caso di specie, trattandosi di locazione di immobile destinato comunque ad esigenze abitative dell'amministratore della società conduttrice, secondo la Suprema Corte, il locatore era comunque legittimato ad applicare il regime della c.d. cedolare secca. Invero, in accoglimento del ricorso, il giudice ha precisato che in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, ed in particolare per le esigenze abitative dei suoi dipendenti, atteso che l'esclusione di cui all'art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni. Per le ragioni esposte, la causa è stata decisa con l'accoglimento dei ricorsi originari proposti dal contribuente, e l'annullamento degli avvisi di accertamento impugnati (Cass. civ., sez. trib., 7 maggio 2025, n. 12079).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

La revoca giudiziale del condomino con il ruolo di amministratore di un piccolo condominio

La Corte territoriale di Venezia si è occupata di un caso di reclamo avverso il provvedimento di revoca giudiziale dell'amministratore. Secondo il reclamante, il Tribunale aveva errato nel ritenere responsabile il condomino di maggioranza di un condominio nel quale non vi era l'obbligo di nomina di un amministratore. A parere della Corte territoriale, invece, al condomino reclamante era stato conferito non già l'incarico di compiere uno o più affari determinati, ma un vero e proprio mandato generale avente ad oggetto lo svolgimento di tutti i compiti che la legge riserva all'amministratore. Invero, i giudici reputano che alla figura della persona che svolge "funzioni analoghe a quelle dell'amministratore", riconosciuta dall'art. 1129, comma 6, c.c., non possano essere attribuiti tutti i compiti che spettano all'amministratore, perché altrimenti non vi sarebbe alcuna ragione di distinguere tra le due figure. Tuttavia, nel caso in esame, il condomino aveva assunto l'incarico di vero e proprio amministratore, con gli obblighi tipici, tra cui quello di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, su uno specifico conto corrente, la cui violazione (utilizzo di una carta prepagata) aveva comportato una grave irregolarità tale da giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore (App. Venezia 7 maggio 2025).

La reintegra del possesso del lastrico solare

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un caso di accesso ai terrazzi privati per la manutenzione agli ascensori. In particolare, la condomina rappresentava di essere proprietaria esclusiva del lastrico solare/terrazzo di copertura del fabbricato e che l'assemblea del condominio, ai fini della manutenzione degli impianti, autorizzava l'amministratore a sostituzione le serrature, nonché la consegna delle chiavi ai proprietari dei lastrici solari, e alla società di guardiania. Successivamente alla ricorrente era stato impedito l'ingresso alla sua proprietà esclusiva; inoltre, sosteneva che le chiavi di accesso al terrazzo di sua proprietà esclusiva non erano state mai nel possesso dei singoli condomini né del condomino. Quindi aveva chiesto al giudicante di essere reintegrata nel possesso esclusivo del lastrico solare mediante la rimozione delle nuove serrature illegittimamente apposte dall'amministratore. Secondo il giudicante, invece, non era configurabile alcuno spoglio in quanto sussisteva una situazione di compossesso delle parti in causa sul lastrico solare. Oltre a ciò, il condominio aveva reiteratamente offerto la consegna di una copia delle nuove chiavi del cancello e della porta che davano accesso al lastrico solare. Ciò posto, era evidente che non ricorrevano gli estremi dello spoglio atteso che l'offerta di consegna delle chiavi escludeva la sussistenza, in capo al condominio, del requisito dell'animus spoliandi (Trib. Napoli 5 maggio 2025, n. 3558).

La rimozione dei veicoli per l'esecuzione delle opere di rifacimento dell'edificio

Il Tribunale di Verona si è occupato di un caso di rimozione dei veicoli parcheggiati sull'area scoperta posta sul lato ovest dell'edificio condominiale. Secondo il giudicante, la necessità di rimuovere i veicoli di proprietà del resistente per l'installazione, a ridosso delle pareti dell'edificio condominiale, dei ponteggi per l'esecuzione dei lavori straordinari di rifacimento del manto di copertura deliberati dall'assemblea condominiale, confermata dall'istanza di sospensione della misura cautelare al giudice penale, era necessaria in presenza dell'esiguo spazio lasciato libero dai veicoli predetti. Inoltre, era sussistente la presenza del presupposto del periculum in mora in ragione della urgenza di procedere all'esecuzione dei lavori di rifacimento del manto di copertura come evidenziata nella relazione allegata alla pratica SCIA, ove si dava atto dell'esistenza di infiltrazioni e di cedimenti della struttura portante del tetto (Trib. Verona 6 maggio 2025).

Il compenso professionale da corrispondere al difensore del condominio

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un caso di condanna delle spese legali sostenute dal condominio in diversi giudizi. Secondo il giudice, in ordine alle spese legali conseguenti ai giudizi del condominio occorre fare una distinzione tra le spese dovute alla controparte a seguito della sconfitta subita dal condominio in giudizio e le somme da versare all'avvocato che lo ha difeso. Nella prima ipotesi, obbligato al pagamento di quanto dovuto alla controparte è colui che risulta proprietario nel momento in cui viene avviata la procedura di riscossione della parte vittoriosa e non si farà riferimento al momento in cui è stata approvata la delibera di avviare la procedura o di resistere ad essa. Nel caso in cui la spesa attenga al compenso da corrispondere al difensore del condominio, poiché l'obbligo sorge con il conferimento del mandato, obbligato al pagamento è colui che risultava proprietario nel momento in cui era stato deliberato il conferimento del mandato. Nella fattispecie, le spese legali di cui si chiedeva il pagamento erano quelle relative in parte al compenso professionale da corrispondere al difensore del condominio, per l'attività svolta da quest'ultimo nei giudizi che si erano conclusi con l'atto di transazione ed in parte al rimborso delle spese legali alle controparti (Trib. Napoli 6 maggio 2025, n. 4477).

La nomina di un avvocato come amministratore di condominio

Il Tribunale di Torre Annunziata si è occupato di un caso di invalidità della delibera assembleare avente ad oggetto la nomina del nuovo amministratore senza il corso di formazione iniziale e della formazione periodica. La parte convenuta, invece, sottolineava che lo stesso non era presente all'assemblea di nomina, per cui l'accettazione dell'incarico avveniva solo successivamente e quando, ormai, l'attestazione era già stata conseguita. Secondo il giudicante, invece, i “meriti sul campo” che la normativa richiede che l'amministratore detenga all'atto di nomina tramite i corsi di formazione in materia condominiale, nel caso di specie potevano dirsi già insiti nella formazione del convenuto, quale avvocato regolarmente esercente la professione legale da decenni, sicché non poteva evocarsi in dubbio che quest'ultimo già avesse, per sua cognizione, formazione ed esperienza, le competenze richieste dalla norma. Competenze che, ad ogni modo, venivano acquisite nelle settimane immediatamente successive all'assemblea, con relativo attestato di completamento del corso di formazione sulla materia. Dichiarata cessata la materia del contendere (Trib. Torre Annunziata 9 maggio 2025, n. 1155).

La nomina dell'amministratore precedentemente revocato

Il Tribunale di Castrovillari si è occupato di un caso avente ad oggetto la conferma dell'incarico ad un amministratore precedentemente revocato. Secondo il giudice, in caso di revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria, l'avverbio “nuovamente” che, ai sensi dell'art. 1129, comma 13, c.c., impedisce la nomina, da parte dell'assemblea, dell'amministratore revocato, va riferito all'immediata rinnovazione della nomina e non può trasformarsi, per l'assemblea, in una limitazione sine die della libertà decisionale e, per l'amministratore di condominio, in una sanzione a tempo indeterminato, in palese violazione del principio di proporzionalità laddove non si tenga conto degli specifici motivi, più o meno gravi, che abbiano condotto alla revoca. Pertanto, considerati la consistenza della “grave irregolarità” che aveva determinato illo tempore la revoca giudiziale e il successivo espletamento delle funzioni amministrative da parte di altro professionista, il conferimento della carica è stato reputato una facoltà pienamente legittima dell'assemblea dei condomini (Trib. Castrovillari 8 maggio 2025, n. 1825).

L'adeguamento dell'impianto dell'immobile locato

Il Tribunale di Palermo si è occupato di un caso di omesso pagamento del canone di locazione in presenza di un impianto elettrico non a norma.  Secondo il giudice, il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito di astenersi dal versare il corrispettivo, ancorché tale decisione sia assunta come ricollegabile al fatto del locatore, atteso che l'art. 1460 c.c. legittima la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione soltanto allorché manchi completamente la prestazione della controparte e, quindi, solo nell'ipotesi in cui il conduttore sia privato della disponibilità e della facoltà di godimento del bene. Nella vicenda, invece, i presunti danni erano stati genericamente allegati, mentre era pacifico che il locatore aveva provveduto ad adeguare l'impianto a norma di legge. Pertanto, non vi era prova della presenza di vizi nell'immobile, né del ridotto godimento dello stesso, né tantomeno del danno allegato (Trib. Palermo 5 maggio 2025, n. 1922).

Le condizioni della riduzione del prezzo del contratto di compravendita  

Il Tribunale di Napoli Nord si è occupato di un caso di riduzione del prezzo del contratto di compravendita immobiliare per la presenza di una servitù permanente per l'attraversamento di condotte irrigue. Secondo il giudice, il compratore avrebbe dovuto attivarsi per esaminare il bene prima dell'acquisto e svolgere le opportune verifiche preliminari che gli avrebbero permesso agevolmente di riconoscere l'esistenza del peso.

Pertanto, prima della stipula dell'atto di compravendita, la società attrice era in condizioni di conoscere l'esistenza del diritto reale di godimento attraverso una semplice indagine documentale presso la Conservatoria dei registri immobiliari dove la consultazione della relativa nota di trascrizione avrebbe potuto rivelare la presenza della servitù sul terreno oggetto dell'affare. Difatti, in ragione della situazione di apparenza della servitù determinata dalla conoscibilità della stessa con l'ordinaria diligenza da parte dell'acquirente, non può trovare applicazione la garanzia invocata dalla società attrice a fondamento della pretesa di riduzione del prezzo e di risarcimento del danno (Trib. Napoli Nord 6 maggio 2025, n. 1699).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

Il condono escluso in presenza di manufatti annessi all'immobile

Il giudice amministrativo si è occupato di un caso di condono presentato in relazione a taluni abusi realizzati presso l'immobile del ricorrente. Nella vicenda, l'istante impugnava la determinazione dirigenziale che aveva respinto l'istanza di condono presentata ai sensi della l. n. 326/2003 (c.d. terzo condono), riguardante la realizzazione di due manufatti, consistenti in una “veranda” e in un “gabbiotto”, annessi all'immobile. A parere del giudicante, entrambi i manufatti rappresentavano opere che, per dimensioni e natura, sostanziavano interventi edilizi di sicura rilevanza, costituenti ristrutturazione edilizia e non già meri accessori tecnici, come sostenuto dal ricorrente. Così chiarita la natura delle opere in questione, si rileva come indipendentemente dalla previsione regionale, solo applicandosi quanto già previsto dalla stessa normativa statale, il diniego era stato correttamente adottato dal comune (TAR Lazio 7 maggio 2025, n. 8831).

La rimozione della cella frigorifera installata sul muro perimetrale

Il Tribunale amministrativo si è occupato di un caso avente ad oggetto la rimozione di una chiostrina pertinenziale di una cella congelatore addossata al muro perimetrale, intervento ritenuto integrante un ampliamento realizzato in assenza di titolo abilitativo richiesto. A parere dei ricorrenti, la decisione del Comune di impartire un'intimazione a demolire senza prima tenere adeguatamente in considerazione le problematiche di staticità dello stabile condominiale interessato dalle attività di ripristino - e, quindi, della conseguente possibilità di regolarizzare gli abusi attraverso la loro “fiscalizzazione” - denotava l'assenza di adeguata istruttoria amministrativa e tecnica del provvedimento impugnato. Secondo il giudicante, l'originaria consistenza fisica di un immobile che comportino l'inserimento di nuovi impianti, la modifica e la redistribuzione dei volumi, rientrano nell'àmbito della ristrutturazione edilizia. Difatti, la cella frigorifera ricavata mediante la predisposizione delle strutture nell'area cortilizia di pertinenza dell'unità immobiliare posseduta dai ricorrenti era stata posta in comunicazione con l'interno del locale mediante l'ampliamento di una preesistente finestra. Ricorso rigettato (TAR Lazio 5 maggio 2025, n. 8680).

Riferimenti

Linee guida sul trattamento dei dati personali nell'àmbito del condominio, in Gpdp.it, 8 maggio 2025.