Contenzioso immobiliare: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
14 Maggio 2025
Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Catanzaro 30 aprile 2025, n. 931), Tizio conveniva in giudizio gli altri condomini, chiedendo al giudicante di accertare alcune violazione del decoro dell'edificio in spregio alle norme del regolamento e, di conseguenza, il ripristino della facciata. In primis, il condomino contestava la collocazione di un portoncino marrone, in contrasto con le norme del regolamento che imponevano l'adozione di uniformità cromatica (colore bianco) per infissi e accessi. Ulteriore contestazione riguardava l'installazione di infissi con zanzariere marroni, anch'essi in violazione del suddetto criterio cromatico; infine, la presenza di canaline esterne per impianti di condizionamento tali da incidere sul decoro della facciata. Costituendosi in giudizio, i convenuti eccepivano che le opere contestate erano anteriori all'approvazione del regolamento condominiale e, comunque, la facciata dell'edificio era già stata compromessa con “anarchia e miscuglio cromatico” da numerosi interventi disordinati e non uniformi eseguiti da altri condomini, compreso lo stesso attore; quanto alle canaline per i condizionatori, queste costituivano impianti necessari, analoghi a quelli già presenti su altre porzioni della facciata e, dunque, non potevano considerarsi un'anomalia estetica ma una prassi consolidata. La questione giuridica La sentenza affronta una controversia tra condomini circa la legittimità di modifiche estetiche apportate alla facciata dell'edificio: in particolare, l'analisi del problema esposto consiste nell'accertare in che misura, in presenza di una facciata condominiale già compromessa da precedenti interventi non contestati, è ancora possibile configurare un'alterazione illegittima del decoro architettonico. Il ragionamento del magistrato A seguito dell'istruttoria di causa, il CTU confermava un generale disordine sia geometrico che cromatico sulle facciate di prospetto dovuto alla presenza di numerosi elementi che contrastavano con le linee principali ed i colori che caratterizzavano la facciata. A parere del giudicante, lo stabile condominiale era privo, già di per sé, di elementi architettonici armonici in quanto le originarie linee della facciata risultavano già state modificate attraverso l'installazione delle macchine esterne dei condizionatori. Pertanto, non poteva dirsi che le nuove opere avevano provocato, in concreto, un'incidenza lesiva tale da compromettere il decoro architettonico dello stabile, essendo lo stesso edificio condominiale, già di per sé, non armonico a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non era stato mai preteso il ripristino; sicché, in relazione alle lamentate violazioni, non era riscontrabile un'apprezzabile alterazione del decoro architettonico dell'edificio. Difatti, come sottolineato in giurisprudenza, la lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini - che costituisca l'unico contestato profilo di illegittimità dell'opera stessa - non può assumere rilievo in presenza di una già grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull'immobile (Cass. civ., sez. II, 7 settembre 2012, n. 14992; Cass. civ., sez. II, 17 ottobre 2007, n. 21835). In conclusione, pur rigettando la domanda principale, il giudice ha suggerito alcuni accorgimenti, come, ad esempio, la colorazione delle canaline con lo stesso colore delle pareti esterne così da confondersi con le stesse; invece, quanto al portoncino d'ingresso di colore marrone, anche in tal caso, il suggerimento è stato quello di uniformare tutto il prospetto, posto che sullo stesso lato esistono tre tipologie di portoncini: quello in alluminio anodizzato color bronzo, una porta finestra con serranda in alluminio bianco ed il portoncino che era l'unico ad avere un certo decoro e funzione specifica. Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. Nell'analisi del documento, l'IA ritiene la gestione giuridica del caso coerente e ben motivata, in linea con l'orientamento giurisprudenziale prevalente in materia. Ritiene che la sentenza adotti un approccio pragmatico, evitando di imporre ripristini costosi e potenzialmente inutili (o addirittura pretestuosi) in un contesto dove il problema del decoro è generalizzato e non riconducibile esclusivamente alle opere dei convenuti. Si evita, secondo l'approccio dell'intelligenza artificiale, un “accanimento” normativo su singole modifiche quando l'insieme è già compromesso. In sintesi, la gestione giuridica del caso dimostra una comprensione equilibrata del concetto di decoro architettonico, non come valore assoluto e statico, ma come elemento da valutarsi in concreto, tenendo conto della storia e delle reali condizioni dell'edificio. Nonostante ciò, sono emerse alcune criticità sul concetto di "grave evidente compromissione del decoro" o di alterazione "apprezzabile": in tal contesto, l'IA risente dell'assenza di una percezione visiva e dell'esperienza diretta che un CTU e un giudice possono avere. Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista In ambito condominiale, giova ricordare che le alterazioni estetiche rappresentano uno dei principali fattori di litigiosità tra condomini, poiché incidono su un bene comune di percezione soggettiva: la facciata. In concreto, l'applicazione dell'art. 1122 c.c. risulta particolarmente delicata, specie nei contesti edilizi che non godono di un disegno architettonico marcato, come nel caso di specie. Difatti, la norma prevede espressamente che “nell'unita proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danni alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, sicurezza e al decoro architettonico dell'edificio”. La disposizione, dunque, consente al condomino di eseguire opere nella porzione immobiliare di sua proprietà esclusiva a condizione che tali interventi non pregiudichino la stabilità, la sicurezza e il decoro dell'edificio condominiale, pertanto anche gli interventi su porzioni di piano di proprietà personale, perché inerenti a beni esclusivi come quelli menzionati nell'art. 1122 c.c., non possono apportare modifiche che rechino danno alla cosa comune (Cass. civ., sez. II, 31 luglio 2013, n. 18350). Allo stesso modo, l'ultimo comma dell'art. 1120 c.c. vieta le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico, inteso come l'estetica data dall'insieme delle linee e strutture che connotano il fabbricato stesso e che gli imprimano una determinata armonica fisionomia. Premesso ciò, l'IA non “svilisce” il concetto di decoro, ma lo contestualizza, evitando che la tutela si trasformi in uno strumento per imporre oneri sproporzionati o per alimentare liti pretestuose in situazioni dove il “bene” giuridico (l'armonia estetica dell'intero fabbricato) è già ampiamente compromesso per altre cause risalenti o addirittura imputabili a chi agisce in giudizio. Tuttavia, l'IA ammette di incontrare difficoltà nella valutazione di concetti intrinsecamente qualitativi e soggettivi come “armonia”, “disordine cromatico” o “apprezzabile alterazione”, non avendo una percezione diretta del “livello” di disordine o della “qualità” dell'estetica. Un'altra difficoltà è stata quella di cogliere la valutazione prospettica dei “correttivi” suggeriti dal giudice (ridipingere le canaline, uniformare i portoncini), quale componente di buon senso pratico e di potenziale mediazione che è “più tipica dell'intelligenza umana che di quella artificiale”, la quale (invece) tende a concentrarsi sulla soluzione dicotomica (domanda accolta/respinta). Pur nella complessità interpretativa, tuttavia, il ragionamento dell'IA ha fornendo interessanti spunti di valutazione, in base alle quali, l'IA ha ritenuto utili:
Gli impianti Secondo una posizione giurisprudenziale, salvo determinati limiti, il singolo condomino può liberamente usare la cosa comune, anche in modo particolarmente intenso. Quindi è legittima l'installazione da parte del singolo condomino di un impianto di condizionamento su un prospetto interno del fabbricato (Trib. Napoli 21 ottobre 2003). A tal fine, non è necessaria l'autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale che, ove intervenisse, potrà essere considerata come apprezzamento in concreto del fatto che l'uso più intenso non impedisce il pari uso della cosa comune agli altri condomini. È, pertanto, legittima l'installazione da parte del singolo condomino di un impianto di condizionamento su un prospetto interno del fabbricato (Trib. Napoli 21 ottobre 2003, n. 10541). In alcuni casi, però, i giudici hanno sottolineato che il posizionamento sulla facciata di un condominio in corrispondenza di una finestra di un'unità esterna di un condizionatore posto su due zanche costituisce innovazione vietata in quanto vìola il decoro architettonico della facciata stessa. Tale unità esterna interrompe le linee architettoniche dell'edificio. Inoltre, la voluminosità del corpo sporgente e la sua attitudine a variare l'aspetto esterno dell'edificio, oltre che a costituire un pericolo rappresentato dall'eventualità che un suo distacco, con caduta sul sottostante marciapiede e conseguenti responsabilità non soltanto del singolo condomino, ma anche del condominio e del suo amministratore, rappresentano una violazione delle previsioni codicistiche in materia ex artt. 1120 e 1102 c.c. (App. Milano 24 aprile 2014, n. 1558). Trattasi, dunque, di situazioni da valutare “caso per caso”. Il decoro dell'edificio La nozione di decoro fa riferimento alla preservazione di determinate linee armoniche dell'edificio o di un determinato “stile” del fabbricato rispetto ad innovazioni atte ad alterarne composizione e tratti. Si tratta di una nozione elastica che viene ad assumere un significato concreto ed intellegibile solo se calata in un determinato contesto (TAR Toscana 7 novembre 2023, n. 1019). Nel valutare l'impatto di un'opera modificativa sul decoro architettonico, bisogna adottare un criterio di reciproco temperamento tra i rilievi attribuiti all'unitarietà originaria di linee e di stile, alle menomazioni apportate da precedenti modifiche e all'alterazione prodotta dall'opera modificativa sottoposta a giudizio, senza che possa conferirsi rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere un'attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni ovvero alla visibilità delle alterazioni (Cass. civ., sez. II, 12 giugno 2023, n. 16518). In conclusione, l'assetto architettonico dello stabile costituisce un valore di interesse sovraindividuale, al cui rispetto ciascun condomino deve ritenersi tenuto, nell'esercizio delle proprie facoltà dominicali inerenti sia all'unità immobiliare in proprietà esclusiva che alle forme di godimento delle parti comuni (Trib. Roma 10 febbraio 2021, n. 2305). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
