Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Sicilia con la l. n. 22/2025 (pubblicata nel G.U.R. Sicilia del 16 maggio 2025, n. 15) si è occupata delle locazioni turistiche. Le disposizioni prevedono che, alle locazioni turistiche, si applicano le norme statali vigenti in materia. Inoltre, in base alle nuove norme, le città metropolitane ed i liberi consorzi comunali competenti per territorio, dovranno provvedere al completamento dell'iter amministrativo di tutte le istanze di variazione o di modifica della classificazione delle strutture turistico-ricettive.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

Il ripristino del tetto dell'edificio

Il contesto del presente giudizio riguarda il ripristino del tetto a falde di un edificio trasformato in terrazza e locali a servizio esclusivo dell'appartamento della ricorrente. Secondo la Suprema Corte, le opere realizzate da un condomino su parti comuni poste all'ultimo piano di un edificio comportano l'applicazione della

disciplina di cui all'art. 1120 c.c., in caso di conforme delibera assembleare di approvazione, ovvero dell'art. 1102 c.c., ove tali modifiche dei beni comuni siano state eseguite di iniziativa dei singoli condomini. Costituisce, viceversa, sopraelevazione, disciplinata dall'art. 1127 c.c., la realizzazione di nuove opere, consistenti in nuovi piani o nuove fabbriche, nonché la trasformazione di locali preesistenti mediante l'incremento di volumi e superfici nell'area sovrastante il fabbricato da parte del proprietario dell'ultimo piano. Premesso ciò, nel caso di specie, la modifica del tetto comune era stata effettuata con violazione dei diritti di comproprietà della attuale controricorrente. Per le ragioni esposte, i giudici hanno confermato la condanna al ripristino del tetto comune (Cass. civ., sez. II, 13 maggio 2025, n. 12780).

La legittimità dell'insegna luminosa di una società sul tetto dell'edificio

Il contesto del presente giudizio riguarda l'occupazione del tetto condominiale mediante l'apposizione di un'insegna luminosa. Il condominio contestava il provvedimento di merito, in base al quale la servitù di tenere l'insegna era stata validamente costituita ai sensi dell'art. 1062 c.c. a vantaggio dei locali destinati ad agenzia assicurativa allorquando la società era esclusiva proprietaria dell'intero edificio, successivamente alienato parzialmente a terzi; sicché, per queste ragioni, nessun danno poteva lamentare il condominio per l'occupazione della porzione comune. Secondo la Suprema Corte, il fondo dominante era proprio l'unità esclusiva a destinazione commerciale, mentre la porzione di fondo gravata era coincidente con la parte del lastrico comune su cui la struttura era stata installata prima della costituzione del condominio, risalente all'effettuazione della prima vendita di una porzione separata. Quindi, l'utilità interessava direttamente le porzioni immobiliari (esclusiva e comune), nel rispetto del requisito dell'apparenza dell'opera funzionale alla servitù (l'insegna). Nessun limite derivava dal principioneminem res sua servit. Pertanto, era configurabile una servitù industriale, qualificazione che non poteva essere intesa in senso rigoroso, avendo riferimento non alla sola trasformazione di materie prime o di energia ma ad attività diversa dalla coltivazione ed utilizzazione diretta del fondo, sicché essa può ricorrere anche nel caso di destinazione del fondo ad attività commerciale, artigianale, artistica o professionale. Il ricorso del condominio è stato, quindi, rigettato (Cass. civ., sez. II., 14 maggio 2025, n. 12968).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Le responsabilità del decesso di un condomino caduto nella tromba delle scale

Il Tribunale di Genova si è occupato di un caso di decesso di un bambino precipitato attraverso la tromba delle scale dell'edificio. I genitori avevano convenuto in giudizio il condominio per ottenere il dovuto risarcimento del danno, ritenendo che il decesso del proprio figlio fosse attribuibile ad una palese violazione delle norme di sicurezza dei luoghi, tali da prefigurare “una oggettiva responsabilità causale in merito alla dinamica di caduta del vuoto”. A parere del Tribunale, invece non vi erano concreti elementi per ritenere che la porta dell'ascensore fosse aperta al momento dell'evento; era altamente probabile, se non certo, che si era inserita nel processo causale una condotta imprudente dell'agente (quella di sporgersi dalla balaustra, condotta alla quale era solito il bambino) di cui erano rimasti sconosciuti i concreti margini di pericolosità/abnormità, ma che sicuramente aveva preso parte al processo causale. Quanto al vano scale del palazzo, questo non era mai stato oggetto di ristrutturazione edilizia; invero, il parapetto del ballatoio del settimo piano, benché alto solo circa 90 cm, non doveva essere adeguato alle nuove disposizioni e, pertanto, risultava a norma. La domanda è stata, pertanto, rigettata (Trib. Genova 13 maggio 2025, n. 1284).

La violazione delle distanze tra il balcone e la tettoia

Il Tribunale di Catalgirone si è occupato di un caso di servitù di passaggio e di veduta. In particolare, i ricorrenti lamentavano di essere stati spogliati, con un atto violento, del possesso del passaggio sullo spiazzo, non avendo più la possibilità di raggiungere a piedi i loro appartamenti. Secondo il giudicante, dall'esame delle foto era possibile apprezzare la violazione delle distanze tra il balcone e la tettoia realizzata, con struttura fissa e rigida, lamentata nel ricorso introduttivo. Quanto all'animus turbandi, il Tribunale ribadisce che l'elemento psicologico deve presumersi ogni volta che si dimostrino gli estremi della turbativa, essendo sufficienti la coscienza e la volontà di compiere un atto che implichi l'alterazione dell'altrui possesso, contro il divieto espresso o anche solo presunto del possessore, senza che occorra la specifica intenzione di recare ad altri un pregiudizio, e restando ugualmente irrilevante la convinzione dell'agente di esercitare un proprio diritto. Nel caso di specie, risultava provato che il possessore dell'immobile de quo aveva manifestato il proprio dissenso alla apposizione della tettoia, tramite la produzione della lettera di diffida. Ne è conseguito, dunque, l'accoglimento della pretesa attorea (Trib. Catalgirone 13 maggio 2025).

L'interesse ad impugnare la delibera di approvazione lavori priva di costituzione del fondo obbligatorio

Il Tribunale di Bologna si è occupato di un caso di rimozione lavori sulla facciata e la costituzione del fondo cassa. Secondo il giudicante, l'annullamento di una siffatta delibera presuppone il rischio che la costituzione del fondo mira ad evitare, per l'appunto che gli altri condomini debbano assumere l'esborso di pagare per il condomino moroso oppure la garanzia per il creditore che vi sia già uno stanziamento a garanzia del pagamento del corrispettivo per i lavori svolti. Tuttavia, se lo scopo è questo, nel momento in cui i lavori sono stati eseguiti e l'assemblea li ha approvati ed il creditore è stato saldato, viene meno lo stesso interesse sotteso alla costituzione del fondo. Di fatto verrebbe a mancare lo stesso interesse ad impugnare, ex art. 100 c.p.c., ed esporrebbe lo stesso condominio ad un abuso da parte del condomino rimasto moroso il quale potrebbe profittare di tale situazione per non pagare la propria quota. Ad ogni modo, la delibera risultava nulla in quanto aveva deciso anche su lavori riguardanti le proprietà esclusive di alcuni condomini (Trib. Bologna 13 maggio 2025, 1210).

Le responsabilità del condominio per le infiltrazioni della colonna di scarico

Il Tribunale di Latina si è occupato di un caso di infiltrazioni provenienti dalla rottura della colonna verticale di scarico delle acque. Secondo il giudice, la responsabilità del condominio non viene meno né a causa della condotta del danneggiato, non essendo stata dimostrata la rottura della braga o il diverso contribuito causale da costui recato, né per la accertata difformità del vano interessato dai dati catastali, giacché l'irregolarità edilizia riguarda la sola posizione della porta di ingresso alla stanza rispetto a quella indicata sul progetto e non incideva in maniera sostanziale sulla distribuzione degli spazi interni. A parere del giudicante, non ci si trovava al cospetto di un abuso edilizio che, ove accertato, avrebbe escluso il diritto al risarcimento in favore del proprietario dell'immobile. Tali ragioni inducevano ad affermare il diritto al risarcimento del danno in favore dell'attore e contestualmente giustificano la limitazione dell'importo richiesto a quanto necessario per l'eliminazione dei pregiudizi ed il ripristino di funzionalità del bene (Trib. Latina 13 maggio 2025, n. 888).

La prescrizione del diritto al compenso dell'amministratore

Il Tribunale di Nola si è occupato di un caso di compensi professionali dallo stesso maturati nella qualità di amministratore. La parte convenuta, invece, sottolineava la prescrizione triennale del credito avverso, la mancanza di prova dello stesso, nonché l'inosservanza da parte dell'opposto degli obblighi di legge circa la corretta tenuta della contabilità.  Secondo il giudice, l'eccezione di prescrizione triennale dei crediti reclamati era destituita di fondamento, in quanto i crediti per i compensi dell'amministratore di condominio derivano da un rapporto di mandato e, pertanto, sono assoggettati all'ordinaria prescrizione decennale ai sensi dell'art. 2946 c.c. Difatti, il pagamento del compenso è legato alla durata annuale dell'incarico, al termine del quale l'amministratore è obbligato a rendere conto della gestione. Quanto al merito, il giudicante ha ridotto l'importo del compenso richiesto (Trib. Nola 13 maggio 2025, n. 1464).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

Il diritto dei condomini all'accesso della documentazione amministrativa

Il giudice amministrativo siciliano si è occupato di un caso di regolarità urbanistica di interventi nell'edificio. Nella vicenda, al fine di valutare la proposizione di ogni azione utile a difendere i propri interessi di condomina, la ricorrente precisava di aver presentato istanza di accesso agli atti al Comune e alla Soprintendenza per i Beni Culturali e Ambientali, chiedendo l'ostensione di ogni atto, documento e provvedimento autorizzatorio posseduto dalle predette Amministrazioni in relazione all'immobile di proprietà della controinteressata. La ricorrente sosteneva, in particolare, di avere diritto all'accesso, avendo dimostrato di essere titolare di un interesse diretto, concreto e attuale corrispondente ad una situazione giuridicamente collegata ai documenti richiesti, derivategli dalla posizione di condomina dello stabile su cui sarebbero stati realizzati gli interventi di dubbia regolarità.  A parere del giudicante, nel caso di specie, sussisteva il diritto di accesso da parte della ricorrente ai documenti richiesti. Difatti, la ricorrente aveva allegato e supportato documentalmente di essere titolare di un interesse, concreto e attuale, corrispondente ad una situazione giuridicamente tutelata e collegata agli atti ai quali chiedeva l'accesso, rappresentando di aver necessità di acquisire documentazione volta a comprovare lo stato originario del fabbricato, al fine di individuarne eventuali trasformazioni e valutarne la relativa regolarità. Pertanto, non era configurabile alcuna preclusione di accesso (TAR Sicilia 14 maggio 2025, n. 1572).

Riferimenti

Disposizioni varie in materia di edilizia, in Gurs.Regione.Sicilia.it, 16 maggio 2025.