Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Umbria con la deliberazione del 14 maggio 2025, n. 439 (pubblicata nel BUR Umbria del 28 maggio 2025, n. 1), si è occupata dell'adeguamento e recepimento dell'accordo sancito in sede di Conferenza Unificata nella seduta del 27 marzo 2025, relative alla modulistica unificata e standardizzata in materia di edilizia concernente la segnalazione certificata di inizio attività, il permesso di costruire, la segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire e la comunicazione d'inizio lavori asseverata.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

Non è ammessa la revoca dell'amministratore in prorogatio

Il contesto del presente giudizio riguarda l'amministratore del condominio uscente al pagamento delle spese del giudizio cautelare e del reclamo. Per la Corte d'Appello, diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale, che in forza di quest'unico argomento aveva respinto il ricorso cautelare, il rimedio processuale ex art. 1129, comma 11, c.c., era esperibile anche nei confronti dell'amministratore in prorogatio. Da qui, la condanna dell'amministratore al pagamento delle spese di entrambe le fasi del giudizio cautelare, in applicazione del principio della cosiddetta soccombenza virtuale, posto che erano fondate le contestazioni rivolte all'ex amministratore, come, ad esempio, la mancata tenuta dell'anagrafe del condominio o la violazione del diritto di accesso dei condomini alla documentazione contabile del condominio. L'amministratore, invece, riteneva l'ordinanza impugnata viziata per avere ritenuto ammissibile la revoca giudiziale dell'amministratore in prorogatio, pur trattandosi di revoca che, ove disposta, non avrebbe prodotto alcun effetto essendo ormai venuto meno un vincolo contrattuale, tra condominio e amministratore, sul quale la revoca avrebbe potuto incidere. Secondo la Suprema Corte, la drastica compressione dei poteri gestori dell'amministratore, pressoché annullati al maturare del biennio dalla nomina, induce ad escludere, per i condomini, la necessità, la possibilità e, in chiave processuale, l'interesse a chiedere la revoca dell'amministratore con il procedimento di volontaria giurisdizione delineato dall'art. 1129, comma 11, c.c. Quindi, diversamente da quanto stabilito dalla Corte territoriale, la revoca dell'amministratore con l'iniziativa processuale dei condomini non era consentita. Per le ragioni esposte, il giudice ha enunciato il seguenti principio di diritto: "In tema di condominio negli edifici, è inammissibile, per carenza di interesse, la domanda dell'assemblea o di ciascun condomino, ex art. 1129, comma 11, c.c., diretta ad ottenere la revoca dell'amministratore cessato dall'incarico per la decorrenza di due anni dalla nomina, essendo questi tenuto, ai sensi dell'ottavo comma dello stesso articolo, soltanto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi" (Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2025, n. 14039).

Il parcheggio gravato da servitù di passaggio pedonale

Il contesto del presente giudizio riguarda la locazione di un terreno destinato a parcheggio autorizzato dal Comune e contestato dal condominio. Quest'ultimo, infatti, a parere del ricorrente, aveva posto in essere attività tali da impedire l'accesso all'istante ed ai potenziali fruitori del parcheggio all'interno dell'agrumeto, attraverso il viale ed il cortile condominiali, avendo il condominio consentito il posteggio di condomini e di terzi sul viale e sul cortile, gravati dalla servitù di passaggio pedonale. La Suprema Corte dichiarava inammissibile il ricorso del ricorrente e richiamava il ragionamento della Corte territoriale. Quest'ultima, infatti, sosteneva che il ricorrente non aveva fornito prova delle condotte materiali del condominio, che avrebbero ostacolato l'esercizio della servitù di passaggio sul viale e sul cortile condominiale per il raggiungimento dell'agrumeto di sua proprietà, né dell'effettivo utilizzo dello stesso a parcheggio. Inoltre, l'impugnata sentenza riteneva che si fosse trattato di illeciti istantanei, e non permanenti, perché esauritisi nel compimento di singoli atti, giudicando quindi maturata la prescrizione quinquennale dell'art. 2947 c.c., propria dei danni per responsabilità extracontrattuale. Infine, la sentenza impugnata aveva poi spiegato, che non poteva essere considerata illecita, la resistenza del condominio, nel giudizio intrapreso dal ricorrente nei suoi confronti, per fare accertare l'esatto contenuto della servitù di passaggio pedonale e carrabile già riconosciuta dalla precedente sentenza, trattandosi dell'esercizio del diritto di difesa (Cass. civ., sez. II., 26 maggio 2025, n. 13966).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Il dissenso alle liti dei condomini

La Corte territoriale di Napoli si è occupata di un caso di piano di riparto per il pagamento dell'atto di pignoramento eseguito dall'avv. Tizio, avente ad oggetto i suoi compensi per l'attività difensiva svolta in favore del condominio; nella stessa delibera erano stati indicati alcuni condomini come obbligati e altri esclusi in quanto dissenzienti. L'attore affermava che la predetta delibera era da ritenersi invalida in quanto deliberata in palese violazione delle prescrizioni di cui all'art. 1132 c.c. perché, a suo dire, il dissenso dalle liti condominiali poteva essere espresso soltanto relativamente a liti tra condominio e soggetti terzi e non anche nei casi di liti tra condominio e singoli condomini. Il Tribunale di primo grado rigettava le domande dell'attore e dei condomini intervenuti volontariamente nel giudizio. A seguito dell'appello del presente provvedimento, la Corte territoriale, rigettando il ricorso, sottolinea che nei rapporti interni alla compagine condominiale è possibile esprimere il dissenso rispetto alle liti purché non si tratti di questioni demandate direttamente all'amministratore dall'art. 1131 c.c. e che, nel caso di specie, gli atti del giudizio non consentivano di individuare con precisione l'oggetto della controversia condominiale nella quale l'avv. Tizio aveva svolto l'attività professionale per cui era stato azionato esecutivamente il titolo, non risultando accertato se si trattava di materia nella quale era esclusa la facoltà del condomino di estraneazione dalla lite; ad ogni modo, l'onere di dimostrare adeguatamente l'impossibilità del dissenso nel caso di specie  era a carico della parte  (App. Napoli 30 maggio 2025, n. 2768).

L'occupazione illegittima degli spazi di proprietà

La Corte territoriale di Genova si è occupata di un caso di installazione di piattaforma elevatrice nel cavedio condominiale piano terreno ai fini della eliminazione delle barriere architettoniche. In particolare, secondo gli attori, il condominio doveva eliminare la costruzione illegittima realizzata e il rispristino dello stato dei luoghi, a seguito dell'occupazione illegittima degli spazi di proprietà. A seguito del rigetto della domanda, nel giudizio di secondo grado, la Corte territoriale sosteneva che sussisteva il difetto di legittimazione del condominio, essendo insegnamento ormai consolidato quello per il quale la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, ex art. 1131 c.c., non concerne comunque le domande incidenti sull'estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli, le quali devono, piuttosto, essere rivolte nei confronti di tutti i condomini, in quanto in tali fattispecie viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale. Secondo i giudici, nel giudizio di primo grado, il Tribunale avrebbe dovuto integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini (App. Genova 30 maggio 2025, n. 669).

L'errata integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini

La Corte territoriale si è occupata dell'ordine nei confronti dei condomini di consentire all'amministratore ed al suo tecnico di entrare nell'unità immobiliare al fine di redigere le tabelle millesimali. Il Tribunale ordinava l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri pretesi condomini e, in accoglimento della domanda, dichiarava l'appartenenza al condominio dell'immobile dei convenuti. A seguito di ricorso in appello, la Corte territoriale sosteneva che l'azione – relativamente alla domanda svolta in via di principalità dall'amministratrice del condominio - in considerazione della portata della domanda e dei suoi effetti, le era preclusa e la stessa, nella citata veste, non avrebbe potuto agire. Quindi, il Tribunale aveva errato nel disporre l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini. L'amministratore, infatti, non è da ritenere litisconsorte necessario dei singoli condomini, per essere sfornito di legitimatio ad causam, oltre che di legitimatio ad processum, per difetto di potere di rappresentanza dei singoli condomini, esulando la controversia dalle attribuzioni conferitegli dall'art. 1130 c.c.  A parere dei giudici, il Tribunale aveva surrogato il soggetto dell'azione attraverso il ricorso all'istituto di cui all'art. 102 c.p.c., impropriamente utilizzato (App. Genova 26 maggio 2025, 639).

L'ordine di eliminazione delle infiltrazioni

Il Tribunale di Venezia si è occupato di un caso (ricorso ex art. 700 c.p.c.) di esecuzione delle opere necessarie all'eliminazione delle infiltrazioni presenti nell'unità della ricorrente, fonte di pericolo. Secondo il giudice, ai fini dell'esperibilità dell'azione, non è necessaria la sussistenza di un danno concreto che minacci la stabilità o l'integrità dell'immobile ma è sufficiente il pericolo ragionevole che il mancato intervento sia idoneo a peggiorare la situazione; giacché, l'accertata presenza delle infiltrazioni nella camera da letto rende l'ambiente insalubre e, pur non costituendo condizione caratterizzante l'ammissibilità dell'azione ex art. 1172 c.c., rileva come conseguenza mediata della menomazione delle facoltà di godimento pieno ed esclusivo del diritto di proprietà la cui compromissione giustifica il ricorso all'azione di nunciazione. Come eccepito dal condominio, nella vicenda, l'ordine di eseguire i lavori risultava inutile in quanto, in assenza della provvista necessaria al pagamento dei lavori, il condominio era impossibilitato a formalizzare l'incarico all'impresa designata, la quale, ragionevolmente, non avrebbe accettato nell'incertezza di essere integralmente pagata. Quindi, era ammissibile solo un ordine all'amministratore per la convocazione dell'assembleare per deliberare sul punto con l'intenzione di procedere all'esecuzione dei lavori – condizionato al preventivo pagamento da parte dei condomini ancora morosi. Dunque, il giudice ha ordinato sia ai condomini di pagare le spese per i lavori e al condominio di eliminare le infiltrazioni (Trib. Venezia 27 maggio 2025).

La decisione di ricostituire il fondo cassa

Il Tribunale di Agrigento si è occupato di un caso avente ad oggetti il piano di riparto viziato perché fondato su somme di denaro “maggiorate, inesistenti e non preventivamente approvate”. Lamentava, in particolare, la discrepanza tra la somma indicata in verbale e la somma riportata nell'allegato “ricalcolo quote straordinarie con nuove tabelle millesimali” e, quindi, la violazione dell'art. 1123 c.c.  Secondo il giudice, l'assemblea aveva ricostruito il fondo che era stato indebitamente prelevato dal conto corrente da parte del precedente amministratore. La deliberazione dell'assemblea aveva, in tale senso, manifestato la volontà di reperire liquidità da destinare a fondo cassa comune anche in vista dei lavori di manutenzione straordinaria da effettuare.

Dunque, sotto il profilo dell'oggetto, non vi sono preclusioni in ordine alle attribuzioni dell'assemblea stante che l'elencazione cui all'art. 1135 c.c. ha natura meramente esemplificativa e non preclusiva, potendo essa deliberare su qualsiasi materia di interesse condominiale. Nel caso di specie, oggetto della delibera era la costituzione di un fondo da versare sul conto corrente. Alla luce di quanto esposto, pertanto, risultava dovuto l'importo conteggiato dal condominio per la ricostituzione del fondo da versare sul conto corrente condominiale (Trib. Agrigento 26 maggio 2025, n. 605).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

Il diritto dei condomini all'accesso della documentazione amministrativa

Il giudice amministrativo si è occupato di un caso di demolizione di alcune opere realizzate in assenza dei prescritti titoli abitativi edilizi.  Nel caso di specie, la ricorrente non aveva prodotto nessun titolo abilitativo che comprovasse la legittimità – neanche parziale – delle opere presenti sul fondo, né la “denuncia di inizio attività per opere di ordinaria e straordinaria manutenzione”, né la “SCIA in sanatoria”. Peralto, la perizia tecnica depositata dalla stessa parte ricorrente documentava la presenza di un “volume realizzato con struttura portante in travi lamellari in legno poggiata su telaio in ferro” il quale – per la descrizione fornita – non poteva essere considerato “amovibile”. Secondo il giudicante, l'opera edilizia abusiva deve essere, in sostanza, identificata con riferimento all'immobile o al complesso immobiliare, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente considerato. L'Amministrazione è tenuta ad eseguire un apprezzamento globale dell'intervento abusivo e non una valutazione dei singoli manufatti edificati sine titulo, che non consentirebbe di comprenderne in modo adeguato l'impatto effettivo sul territorio. In conclusione, il ricorso dev'essere respinto (TAR Campania 27 maggio 2025, n. 4067).

Riferimenti

Disposizioni varie in materia di edilizia, in Bur.Regione.Umbria.it, 28 maggio 2025.