Contenzioso immobiliare: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
05 Giugno 2025
L'approccio sistematico Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico La controversia verte sul risarcimento dei danni derivanti da infiltrazioni d'acqua e liquami che hanno interessato un locale adibito a garage, condotto in locazione da una ditta individuale all'interno di un condominio. In particolare, la ditta lamentava la presenza di infiltrazioni iniziate nella stagione invernale e proseguite negli anni successivi con progressivo aggravamento. Secondo l'attrice, le cause del fenomeno erano riconducibili alla cattiva manutenzione delle parti comuni condominiali (tubazioni e cortili vetusti) e, per queste ragioni, chiedeva la condanna del condominio all'eliminazione delle cause e il risarcimento per i danni materiali all'immobile e per la perdita di utilizzo di parte del garage. La questione giuridica In presenza di danni da infiltrazioni in un'unità immobiliare locata e facente parte di un condominio, come si configura la responsabilità del condominio medesimo, specialmente quando le cause appaiono molteplici e potenzialmente concorrenti (vetustà degli impianti comuni, innesti anomali e caratteristiche strutturali dell'edificio)? Il ragionamento del magistrato A seguito dell'istruttoria di causa era emerso che l'immobile condotto in locazione dalla ditta attrice e dalla stessa utilizzato, come garage aperto al pubblico, era effettivamente interessato da infiltrazioni, da diversi anni. Le cause, individuate dal CTU, erano state riscontrate nella mancata impermeabilizzazione delle pareti del pozzetto posto sulla rampa di ingresso principale dell'autorimessa e nei cortili, interno ed esterno, che contribuivano alle infiltrazioni nelle aree sottostanti e in corrispondenza delle murature. Oltre a ciò, erano presenti le lesioni puntuali alla condotta fognaria e l'assenza di frontalini sul cortile in corrispondenza dell'ingresso principale dell'autorimessa; infine, le problematiche riguardano soprattutto le tubazioni condominiali che attraversavano l'autorimessa. Invero, dal punto di vista tecnico, la vetustà delle tubazioni condominiali e gli innesti rappresentavano una concausa interamente ascrivibile al condominio. Difatti, anche a voler considerare gli innesti abusivi effettuati dai privati nelle condutture condominiali (c.d. braghe), ciò, comunque, non avrebbe escluso la responsabilità del condominio convenuto, il quale è custode delle proprie condutture ed è tenuto ad impedire che interventi di terzi possano renderle dannose verso altri terzi; difatti, anche quand'anche le tubazioni non condominiali avessero concorso a determinare i danni, comunque il condominio, quale corresponsabile ne risponderebbe per l'intero. Quanto alla contestazione del condominio in relazione all'inerzia della ditta (mancata manutenzione ordinaria), a parere del giudice, con il perdurare delle cause di infiltrazioni, qualunque intervento di manutenzione sarebbe stato inutile, e i danni si sarebbero ripresentati: i costi di tali interventi manutentivi sarebbero stati “comunque” da addebitare al condominio. Premesso ciò, quanto alla quantificazione, oltre al danno emergente, il CTU ha riconosciuto il danno da lucro cessante pari al danno subìto dalla ditta in relazione all'indisponibilità di alcuni posti auto a causa delle infiltrazioni nel locale garage. Tuttavia, secondo il Tribunale, non vi era alcuna certezza circa il fatto che tutti i posti interessati da muffe e caduta di calcinacci sarebbero stati utilizzati per tutto il tempo se non vi fossero state le infiltrazioni e, soprattutto, in relazione al periodo di emergenza sanitaria (Covid-19). Nonostante ciò, il giudicante ha ritenuto di calcolare, come lucro cessante e, con un calcolo prudenziale, “una perdita subita” dei cinque posti non utilizzati a causa delle infiltrazioni. In conclusione, oltre alle voci di danno (emergente e lucro cessante), il condominio è stato condannato ad eseguire le opere per eliminare le cause delle infiltrazioni. L'utilizzo dell'IA Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. La gestione giuridica del caso appare corretta nel seguire il consolidato orientamento giurisprudenziale in materia di responsabilità del condominio per danni da infiltrazioni ex art. 2051 c.c. La centralità della CTU è tipica di queste controversie, in quanto fornisce al giudice gli elementi tecnici per decidere sull'eziologia e sulla quantificazione dei danni. La decisione di accogliere la domanda e, soprattutto, nella componente del lucro cessante, riflette un bilanciamento tra il diritto del danneggiato al ristoro e la necessità di una prova rigorosa del danno o, in sua assenza, di una prudente valutazione equitativa che tenga conto di tutte le circostanze del caso concreto. Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista Il ragionamento sviluppato dall'IA nel caso in esame ha dimostrato coerenza logico-giuridica e capacità di ricostruzione normativa sistematica. Tuttavia, è opportuno evidenziare alcune carenze strutturali dell'impianto logico dell'IA che tende a trattare il caso come una sequenza deduttiva tra norma, fatto e soluzione, tralasciando quegli elementi interpretativi ed equitativi che solo un operatore umano può valutare nella loro interezza. In questo caso, ad esempio, l'IA ha attribuito correttamente la responsabilità al condominio ex art. 2051 c.c., ma avuto difficoltà dell'argomentazione del convenuto sul concorso di colpa dell'attrice, la quale per anni aveva tollerato le infiltrazioni senza agire tempestivamente. L'intelligenza artificiale fatica a cogliere il rilievo delle condotte omissive che, pur non determinando la causa iniziale del danno, possono concorrere all'aggravamento o al mancato contenimento dello stesso. Il condominio, infatti, riteneva che l'attrice aveva omesso ogni intervento manutentivo e, di ciò, il giudice aveva escluso che tale inerzia fosse giuridicamente rilevante perché inidonea a impedire l'evento. Su questa tema, “correttamente”, l'IA ha posto una domanda: cosa sarebbe accaduto se la ditta fosse intervenuta prima? Ulteriore questione riguardava il presunto innesto abusivo realizzato dai privati nelle condutture condominiali ma che, nella vicenda, si trattava di circostanza non provata, ma comunque, secondo il giudice, “il condominio convenuto dovrebbe intervenire eliminando gli innesti abusivi, e se non lo avesse fatto, risponderebbe dei danni provocati anche dalla sua inerzia”. Anche in tal caso, il dubbio: la braga è privata o condominiale? Alla luce delle considerazioni esposte e, soprattutto, in relazione ai questi “legittimi” posti dall'IA sul problema delle infiltrazioni riguardanti un immobile locato, di seguito alcuni approfondimenti giudici in materia, le cui soluzioni offrono al lettore “ulteriori” profili sul problema affrontato. Le infiltrazioni nell'immobile locato Come precisato dall'art. 1587 c.c., il conduttore, oltre il pagamento del corrispettivo nei termini convenuti, deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza richiesta nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze. Dunque, in caso di infiltrazioni di acqua nell'appartamento, proveniente dalle coperture condominiali, la mancata locazione di un immobile per cause imputabili al condominio comporta il mancato godimento per colpa altrui e, quindi, il dovere di risarcire il danno (Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2016, n. 10870). Quindi, sussiste la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. allorché venga accertato che la causa delle infiltrazioni che hanno danneggiato il box è da individuare nella mancata manutenzione dei beni comuni (Trib. Torino 23 settembre 2020, n. 3247: nella fattispecie risultava, tuttavia, infondata la domanda attorea, posto che dalle risultanze istruttorie era emerso che per un consistente periodo di tempo il box in questione era di fatto stato locato). Il concorso del fatto colposo Accertato che il condominio è responsabile in caso di infiltrazioni (art. 2051 c.c.), occorre interpretare la domanda posta dall'IA sull'inerzia della conduttrice non sanzionata dal Tribunale. Ebbene, seguendo un altro e diverso ragionamento, su tale aspetto, occorre considerare che il Legislatore (art. 1227 c.c.) ha previsto che se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate. Invece, il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza. Dunque, applicando queste regole nel contesto del provvedimento in commento, come precisato in giurisprudenza, si osserva che ai fini della valutazione delle cause di un fatto generatore di danno, l'accertamento della responsabilità per violazione di obblighi contrattuali o del principio del neminem laedere, non esclude a priori l'affermazione della corresponsabilità del danneggiato ex art. 1227, comma 1, c.c., che vale come norma generale di valutazione della causa di un danno, individuabile a volte anche nell'atteggiamento attivo assunto dallo stesso danneggiato nella sua produzione (Cass. civ., sez. III, 22 dicembre 2017, n. 30921). In tale contesto, integra violazione della norma di cui all'art. 1227, comma, 2 c.c., il comportamento del creditore che, consapevole dei danni che un'infiltrazione sta procurando ai propri beni, li lascia esposti per lungo tempo alla stessa favorendo, di fatto, l'aggravamento oltre misura della situazione (Trib. Milano 1° ottobre 2009, n. 11665). Secondo questa interpretazione, in caso di danni derivanti da infiltrazioni dovute al malfunzionamento dei canali condominiali, il risarcimento in favore del proprietario dell'immobile può subire rilevanti riduzioni, ove venga dimostrata la sua concorrente responsabilità, ai sensi dell'art. 1227, comma 1, c.c., per aver contribuito alla causazione del danno in conseguenza della mancata manutenzione del bene ovvero del mancato esercizio del diritto di ispezione, ove l'immobile sia concesso in locazione (Cass. civ., sez. III, 5 settembre 2019, n. 22181). Pertanto, secondo la citata giurisprudenza, è importante considerare il comportamento assunto dal danneggiato. La braga in condominio Anche in relazione alla braga, l'intelligenza artificiale si è posta l'ulteriore dubbio dell'appartenenza. Difatti, la braga e la colonna di scarico condominiale sono da sempre oggetto di discussione tra i proprietari di immobili e il condominio, perché spesso non risulta chiaro di chi sia la competenza in caso di interventi di riparazione. Secondo un orientamento, la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella colonna verticale, all'altezza di ciascun piano dell'edificio. Ne consegue che la parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo fra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti (braga) va qualificata come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale (Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2012, n. 778; Trib. Tivoli 30 novembre 2018, n. 1657). Altro orientamento, invece, ritiene che a norma dell'art. 1117, comma 1, n. 3, c.c., si presumono comuni i canali di scarico solo “fino al punto di diramazione” degli impianti ai locali di proprietà esclusiva e, pertanto, va escluso che rientri nella proprietà condominiale la c.d. braga (vale a dire, l'elemento di raccordo tra la tubatura verticale di pertinenza del singolo appartamento e quella verticale di pertinenza condominiale), atteso che la stessa, a differenza della colonna verticale, che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, è funzionale all'uso di tutti i condomini, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento (Cass. civ., sez. II, 17 gennaio 2018, n. 1027; App. L'Aquila 23 marzo 2021 n. 446). Quindi, in relazione alla diversità degli orientamenti, se l'intervento riguarda la braga di raccordo tra la diramazione privata e la conduttura verticale condominiale, in tal caso, occorre “valutare” le spese di competenze tra condominio ed i proprietari esclusivi. Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
