Superbonus 110%: le spese per lo studio preliminare di fattibilità sono a carico di tutti i condomini?

Massima

L' art. 119, comma 9-bis, d.l. n. 34/2020 (c.d. decreto Rilancio) prevede che le delibere relative agli interventi di efficientamento energetico rientranti nel c.d. Superbonus  - tra le quali va ricompresa anche quella per l'affidamento dell'incarico relativo all'analisi preventiva e allo studio preliminare di fattibilità, trattandosi di adempimenti propedeutici alla progettazione e all'esecuzione degli interventi agevolati - possano essere approvate dall'assemblea condominiale con una maggioranza ridotta rispetto a quella prevista dall'art. 1136 c.c., essendo sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno 1/3 del valore dell' edificio. Se la delibera viene approvata con la maggioranza predetta anche i condomini assenti, dissenzienti o astenuti sono vincolati alla decisione presa e al pagamento del corrispettivo deliberato dall'assemblea ai sensi dell'art. 1137 c.c., a mente del quale “le deliberazioni prese dall' assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini”.

Il caso

Alcuni condomini, proprietari di unità immobiliari facenti parte del Condominio, impugnavano una delibera assunta dalla assemblea in sede straordinaria che, in relazione al primo punto dell'ordine del giorno (in tema di Superbonus 110%), deliberava il conferimento dell'incarico dello studio di fattibilità ad una società, autorizzando l'amministratore alla sottoscrizione del contratto preliminare e ponendo a carico dei condomini il versamento a fondo perduto di € 10.000,00 (in ragione di € 1.250,00 per ciascuna proprietà), subordinato alla conferma da parte della predetta società della possibilità di dare seguito al Superbonus 110%, deducendone la nullità/annullabilità e sollevando quattro motivi di censura.

Il Condominio si costituiva in giudizio eccependo, in via preliminare, la sopravvenuta cessazione della materia del contendere in ragione della comunicazione da parte della società dell'impossibilità di procedere con la redazione del progetto di fattibilità; nel merito, invece, contestava la fondatezza delle domande attoree.

I condomini attori aderivano alla richiesta declaratoria di cessazione della materia del contendere, ribadendo la fondatezza dell'impugnazione ai fini della regolamentazione delle spese processuali.

Il Tribunale di Verona, definitivamente pronunciando sulla causa, dichiarava la cessazione della materia del contendere e, per il principio della soccombenza virtuale, condannava i condomini attori in solido a rifondere al Condominio convenuto le spese processuali.

La questione

Nel caso di specie, trattandosi di una causa in cui viene dichiarata cessata la materia del contendere, per espresso accordo di tutte le parti, il giudice è chiamato ad esaminare l'unico profilo che rimane da definire, ovvero l'imputazione delle spese del giudizio che andranno regolate secondo il principio della c.d. soccombenza virtuale, previa valutazione della fondatezza delle domande proposte da parte attrice o la legittimità della delibera assunta dall'assemblea straordinaria e, quindi, le ragioni sostenute da parte convenuta.

Le soluzioni giuridiche

Dichiarata la cessazione della materia del contendere, il Tribunale di Verona si trova ad affrontare e decidere la sola questione riferibile alla definizione delle spese del giudizio, secondo il principio della soccombenza virtuale.

Apre la propria disanima sulla distinzione operata dalla giurisprudenza di legittimità - in particolare, dalle pronunce della Suprema Corte a Sezioni Unite - delle ipotesi di delibere nulle e annullabili, al di fuori delle quali non vi sarebbe alcun spazio di manovra da parte del giudice in ordine alla valutazione del merito del loro contenuto, essendo l'assemblea l'organo sovrano della volontà dei condomini (Cass. civ., sez. un., 14 aprile 2021, n. 9839; Cass. civ., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806) per concentrarsi, poi, sui quattro motivi di censura proposti dai condomini in ordine alla delibera impugnata assunta dall'assemblea straordinaria in data 9 giugno 2023.

Con il primo motivo, gli attori lamentano l'errata imputazione ai condomini della spesa relativa allo studio di fattibilità che - a loro dire - dovrebbe rientrare nelle agevolazioni connesse alla pratica Superbonus 110% mentre il Tribunale, ricordando che, per l'assunzione della dedotta delibera, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno 1/3 del valore dell' edificio e che essa risulta valevole anche per i condomini assenti, dissenzienti o astenuti, precisa che il costo dello studio di fattibilità può essere portato in detrazione, oltre a rammentare la circostanza che l'utilizzo della detrazione fiscale costituisce una mera facoltà non vincolante per l'assemblea condominiale.

Con il secondo motivo, gli attori lamentano che la delibera impugnata non poteva accollare le spese dello studio di fattibilità anche ai condomini dissenzienti, mentre il Tribunale chiarisce ancora una volta che, ove l'assemblea condominiale deliberi favorevolmente con la maggioranza prevista dalla legge, i condomini dissenzienti non potranno opporsi all'esecuzione degli interventi sulle parti comuni (eventualmente negare il consenso ai lavori “trainati” da eseguire sulle parti private ma non ai lavori “trainanti”), poiché anche le predette proprietà avrebbero goduto delle migliorie apportate.

Con il terzo motivo, gli attori lamentano un'errata informazione ai condomini, non essendo stato correttamente compreso quale fosse il soggetto che l'assemblea aveva autorizzato per procedere con lo studio di fattibilità quando, invece, dalla semplice lettura della delibera impugnata e del verbale d' assemblea era possibile evincerne chiaramente il contenuto.

Infine, con il quarto motivo, gli attori lamentano l'inutilità dell'incarico conferito alla società per lo studio di fattibilità quando, invece, una valutazione attinente ai profili di merito - e dunque al potere discrezionale della assemblea - non può assurgere a causa di nullità/annullabilità della delibera impugnata.

Il Tribunale veronese, quindi, in conseguenza di quanto dedotto circa i quattro motivi di doglianza, condanna in solido gli attori in virtù del principio della soccombenza virtuale.

Osservazioni

L'art. 119, comma 9-bis, d.l. 34/2020 (c.d. decreto Rilancio) regola i meccanismi di funzionamento del bonus fiscale chiamato Superbonus e consiste in una detrazione del 110% delle spese sostenute per la realizzazione di interventi finalizzati all'efficienza energetica, al consolidamento statico, alla riduzione del rischio sismico degli edifici, oltre a prevedere l'installazione di impianti fotovoltaici e di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

La predetta disposizione di legge stabilisce che le deliberazioni dell'assemblea del Condominio, aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui sopra, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Ciò significa che, in virtù di questa norma speciale, per accedere alla pratica del Superbonus è sufficiente il voto favorevole della maggioranza semplice dell'assemblea, purché rappresentativa di almeno un terzo del valore totale dell'edificio.

Nonostante l'importanza dei lavori previsti dalla normativa, non viene richiesto il voto assembleare favorevole della unanimità, in quanto, verosimilmente, è stata preferita una direttiva che ricercasse un equilibrio tra la necessità di avere una maggioranza per deliberare interventi così apprezzabili - come quelli che interessano il Superbonus - ma non così ampia da ostacolare l'effettiva assunzione delle deliberazioni in tutti quei complessi condominiali che ben avrebbero potuto usufruire dei benefici di questa misura approntata dallo Stato.

In ogni compagine condominiale, l'assunzione delle predette delibere di accesso al Superbonus può trovare l'opposizione dei condomini non interessati ad accedere al beneficio fiscale, in alcuni casi in numero non sufficiente per approvare gli interventi.

Anzitutto, nel caso in cui la contrarietà degli altri condomini si basi sulla volontà di non usufruire del beneficio fiscale, il medesimo comma 9-bis del citato art. 119 prevede la possibilità che i condomini interessati a realizzare gli interventi possano manifestare, in sede assembleare, l'intenzione di accollarsi l'intera spesa riferita a tali interventi: questa opzione consentirebbe di farsi carico della parte della spesa che sarebbe a carico dei condomini che hanno espresso parere contrario, superando così la difficoltà di ottenere una delibera autorizzativa.

L'assemblea potrebbe, quindi, procedere all'approvazione della delibera sollevando da ogni incombenza i condomini contrari (anche in questo ultimo caso, la delibera risulta valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio e a condizione che i condomini, ai quali sono imputate le spese, esprimano parere favorevole poiché, in caso di non corretta fruizione del Superbonus 110%, ne risponderebbero esclusivamente i condomini che ne hanno fruito (v. Agenzia delle Entrate, risposta  22 settembre 2021, n. 620).

La qualificazione giuridica della disposizione normativa potrebbe rinvenirsi nella definizione di accollo c.d. interno gratuito, in quanto il condomino che si accolla l'intera o l'ulteriore quota di spesa di altro condomino rimane vincolato nei confronti dell'altro condomino e determina, per il condomino accollante, l'obbligo di tenere indenne il condomino accollato del peso economico del debito riferito alla quota accollata relativa ai lavori deliberati dall'assemblea di condominio, in virtù del principio della intangibilità della sfera giuridica dei soggetti secondo cui, in nessun caso, un negozio giuridico può intaccare la sfera giuridica di un soggetto che ne sia rimasto estraneo (Cass. civ., sez. III, 24 maggio 2004 n. 9982; Cass. civ., sez. III, 26 agosto 1997, n. 8044). 

In ogni caso, l'assemblea condominiale è titolata a prendere decisioni limitatamente alle sole parti comuni, senza poter decidere per le parti private in quanto non può obbligare il condomino contrario ad effettuare l'esecuzione dei lavori nella parte di sua esclusiva proprietà.

Infatti, quando gli interventi si estendono alla proprietà privata dei singoli condomini, è necessario che l'assemblea si esprima indefettibilmente con parere favorevole all'unanimità; è notorio che “l'assemblea condominiale non può, infatti, validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni” (Cass. civ., sez. II, 12 marzo 2020 n. 7042; v. la già richiamata sentenza Cass. civ., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806).

In caso di impugnazione della delibera da parte di uno o più condomini che non la ritengano legittima, il sindacato dell'Autorità giudiziaria sulle decisioni condominiali non può estendersi al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita - quale organo sovrano della volontà dei condomini - ma deve limitarsi al riscontro della legittimità riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale; in tal senso il giudice non viene evocato per controllare l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma il suo giudizio si arresta al vaglio della delibera per valutare solamente se essa costituisca o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 22 gennaio 2015, n. 1187; Cass. civ., sez. III, 21 febbraio 2014, n. 4216).

Per quanto concerne, invece, il voto contrario di uno o più condomini dissenzienti, se il condomino contrario è uno solo e rappresenta una maggioranza millesimale superiore a quella dei favorevoli, la delibera non può risultare autorizzativa all'accesso alla pratica di Superbonus 110%: ciò vale anche nel caso di un solo condomino dissenziente che, però, possieda la maggioranza dei millesimi (App. Catanzaro 28 aprile 2022 n. 480), a patto che il voto contrario sia manifestato in assemblea, e non che il condomino si astenga dalla votazione o non partecipi all'assemblea.

Detto orientamento è stato di recente ribadito dalla Suprema Corte la quale ha statuito che: “In tema di condominio negli edifici, la regola posta dall'art. 1136, comma 3, c.c., secondo la quale la deliberazione assunta dall'assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell'edificio, va intesa nel senso che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l'intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali” (Cass. civ. sez. II, 12 novembre 2020, n, 25558).

Laddove, invece, la giurisprudenza di legittimità è cristallina nel sostenere, invece, che - allorquando i condomini legittimati a partecipare ed a votare nell'assemblea siano soltanto due e manchi la unanimità o comunque vi sia una situazione di parità - l'unica strada percorribile per deliberare sia quella del ricorso all'autorità giudiziaria, come previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 c.c. (Cass. civ, sez. un., 31 gennaio 2006, n. 2046; Cass. civ., sez. IV, 3 aprile 2012 n. 5288).

Riferimenti

Celeste, Assemblea (quorum costitutivi e deliberativi) , in Condominioelocazione.it, 13 novembre 2017;

Comunicazione spese edilizie su parti comuni condominiali, in Rivista Sistema Ratio - Circolare speciale straordinaria, 28 febbraio 2024;

Cusano, Il codice del condominio - Art. 1137, Napoli, 2022, 239;

Longhi, Focus Superbonus: ripartizione speciale della spesa, in Ilsole24ore.com, 16 luglio 2021;

Tarantino, Superbonus: insidie, tutele e responsabilità in condominio, Milano, 2022.