Il recesso del locatore comunicato al conduttore quando era in vita rende sine titulo il protrarsi nella detenzione dell’erede

Massima

Il recesso del locatore dal contratto di locazione comunicato al conduttore prima del decesso di quest'ultimo, impedisce la successiva prosecuzione del rapporto locatizio nei confronti della figlia convivente, in qualità di erede del genitore.

Il caso

La questione nasce dall'azione intrapresa dal proprietario di un'unità immobiliare nei confronti dell'occupante sine titulo a seguito della cessazione del precedente contratto di locazione, con la quale si chiede il rilascio immediato dell'immobile de quo, libero e sgombero da sé, persone e cose, anche interposte, e la contestuale condanna del medesimo convenuto al pagamento dell'indennità di occupazione maggiorata delle spese condominiali relative al periodo di detenzione abusiva e, dell'ulteriore importo - ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c. - ritenuto di giustizia per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento giudiziale.

La questione

La successione del figlio convivente del conduttore successivamente deceduto sebbene succeduto jure hereditatis nella detenzione del bene immobile derivante dalla pregressa sussistenza di un titolo locativo, legittima la prosecuzione del rapporto laddove il locatore abbia già comunicato la disdetta del rapporto instauratosi con il dante causa prima del decesso di quest'ultimo?

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Massa accoglie la domanda del ricorrente, a tale fine, rilevando che all'odierna convenuta - figlia dell'originario conduttore che con costui aveva convissuto nell'immobile oggetto di causa sino alla di lui morte - non può applicarsi il disposto dell'art. 6 l. n. 392/1978 perché il locatore aveva intimato la rituale disdetta al conduttore in data anteriore alla sua morte, così che il rapporto negoziale doveva ritenersi risolto all'intervenuto spirare del termine finale indicato nel contratto di locazione.

Osservazioni

Con la pronuncia che si annota, il giudice ha evidenziato il motivo - assorbente - in ragione del quale, non è stato possibile nella fattispecie scrutinata, prendere atto della successione del figlio nella titolarità del contratto di locazione intestato al di lui genitore ai sensi dell'art. 6 l. 27 luglio 1978, n. 392, dal momento che a quest'ultimo, quando era in vita, era già stato comunicato dal locatore il formale diniego alla rinnovazione del rapporto locatizio.

In virtù di ciò, l'odierna convenuta è dunque sostanzialmente succeduta, jure hereditatis, nella mera detenzione non qualificata del bene immobile derivante dalla pregressa sussistenza di un titolo locativo la cui efficacia è ormai cessata, ragione per cui, tale situazione fattuale non soltanto non consente la prosecuzione del rapporto negoziale, ma impone altresì  al medesimo occupante da un lato, l'obbligo di restituzione e, dall'altro, quello di corrispondere il pagamento della correlata indennità per l'occupazione sine titulo del cespite anzidetto, in analogia a quanto previsto nella fattispecie delineata dall'art. 1591 c.c. per il conduttore inadempiente, sino all'effettivo rilascio dell'immobile.

La situazione scrutinata nella sentenza che si commenta è nella sostanza equiparabile a quella di un detentore precario della res locata, circostanza analoga per quanto attiene a tale aspetto, a quella dell'erede non convivente del conduttore di immobile adibito ad abitazione, il quale non gli succede nella detenzione qualificata, ragione per cui nei suoi confronti sono esperibili in entrambe le ipotesi considerate le azioni di rilascio per occupazione senza titolo e di responsabilità extracontrattuale (Cass. civ., sez. VI, 10 novembre 2017, n. 26670; Cass. civ., sez. III, 22 maggio 2001, n. 6965). 

Fatta questa premessa, la sentenza in commento è l'occasione per valutare la questione se la compressione della facoltà di godimento diretto del bene, costituente il contenuto del diritto di proprietà, debba considerarsi quale danno patrimoniale da risarcire ai sensi del combinato disposto degli artt. 1223 e 2056 c.c.

Infatti, l'impedimento a ricavare dal bene abusivamente occupato l'utilità diretta che esso offre non dovrebbe richiedere alcuna prova ulteriore rispetto a quella del fatto generatore del danno, potendo il godimento diretto esaurirsi anche in una fruizione meramente saltuaria o occasionale od anche nella utilitas derivante dalla mera potenzialità di una fruizione, in quanto tale, idonea a costituire una posta attiva del patrimonio del proprietario.

In tale ottica, il valore d'uso che può ritrarsi dal godimento diretto del bene, od il valore di scambio che può ricavarsi dalla cessione di tale godimento a terzi, costituiscono di per sé un valore attivo del patrimonio di chi ha diritto di disporre del bene, integrando la titolarità attiva di un rapporto personale o reale di godimento una componente economicamente valutabile del patrimonio del titolare, atteso che il risarcimento della perdita della disponibilità temporanea del bene, liquidabile eventualmente in via equitativa, spetta anche nei casi in cui non sia provato in qual modo il titolare avrebbe usato di tale disponibilità.  

In ordine alla prova del danno-conseguenza - l'impedimento al godimento del cespite - si esaurisce in quella del fatto generatore del danno costituita dalla sua occupazione, per cui nel caso della perdita del godimento del bene la prova del danno emergente è inre ipsa, da liquidare sulla base della durata dell'occupazione, provata dal proprietario, e se del caso, mediante il valore locativo di mercato quale tecnica, fra le varie possibili, di liquidazione equitativa.

Del resto, ove il proprietario agisca per il danno da mancato guadagno, deve invece offrire la prova specifica delle occasioni di guadagno perse, anche mediante il ricorso a presunzioni semplici od al fatto notorio.

Sulla questione - assorbente delle altre sopra evidenziate - riguardante la configurabilità del danno in re ipsa nell'ipotesi di occupazione sine titulo dell'immobile, con specifico riferimento non al mancato guadagno, bensì alla perdita subita, atteso che le prime devono essere oggetto di specifica prova, naturalmente anche a mezzo di presunzioni, si sono espresse le Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 15 novembre 2022, n. 33645), al fine di comporre un contrasto in precedenza insorto nella stessa giurisprudenza di legittimità.

In particolare, la problematica del danno in re ipsa emerge in relazione alla facoltà di godere del proprietario quale individuazione dell'esistenza di un danno risarcibile per il solo fatto che di tale facoltà il medesimo proprietario sia stato privato a causa dell'occupazione abusiva dell'oggetto del suo diritto, per tale ragione, trattandosi pertanto del danno da perdita subita riguardante il godimento della res.  

Inoltre, la fattispecie di cui si discorre, attiene al sopravvenuto venire meno del titolo negoziale, che ab origine giustificava l'occupazione dell'immobile.

A riguardo, l'art. 1591 c.c., per ciò che concerne la locazione, prevede per la protrazione del godimento da parte del conduttore, a scapito di quello del proprietario, l'obbligo del pagamento del corrispettivo fino alla riconsegna, salvo il risarcimento del danno, nel quale confluiscono le ipotesi di mancato guadagno - occasioni perse di vendita o di locazione a condizione economiche più favorevoli - ma con il regime della responsabilità previsto dall'art. 1218 c.c.

Pertanto la determinazione legislativa in via forfettaria dell'indennizzo, senza esigere dal proprietario l'allegazione della mancata possibilità di godimento nel periodo di occupazione senza titolo, salva la possibilità per entrambe le parti del giudizio di dimostrare la diversa entità del danno in concreto - in melius o in pejus rispetto a quel limite - per il proprietario, ad esempio la perdita di occasioni particolari di profitto - costituisce una valutazione legale tipica del pregiudizio e della relativa compensazione.

Il corollario che ne consegue è che, nel caso di occupazione senza titolo del bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno derivante dalla perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento - diretto od indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo - che è andata perduta, ragione per cui se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.

Qualora, invece, trattasi del risarcimento del danno da mancato guadagno, l'oggetto di quest'ultimo è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, il proprietario avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato oppure che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato.

Per quanto attiene all'art. 614-bis c.p.c. in tema di attuazione degli obblighi di fare infungibile o di non fare, introdotto dalla l. 18 giugno 2009, n. 69, il quale, consente al giudice di fissare, col provvedimento di condanna, su istanza di parte e, salva l'ipotesi in cui la misura appaia manifestamente iniqua, una somma di denaro dovuta dall'obbligato per ogni violazione od inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento medesimo, la decisione del Tribunale appare anche per tale capo della sentenza in commento conforme alle precedenti pronunce edite in materia.

L'accoglimento della misura richiesta dal proprietario dell'immobile è infatti chiaramente in funzione satisfattiva del maggiore danno conseguente al protrarsi dell'occupazione sine titulo nel periodo successivo alla scadenza del termine per l'esecuzione fissato dal giudice, collocandosi l'astreinte, comminata ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., nel solco già tracciato alla giurisprudenza di merito che ne ha stabilito l'applicabilità anche nei procedimenti di sfratto per morosità (Trib. Busto Arsizio 15 dicembre 2015).

Riferimenti

Corea, L'art. 614-bis c.p.c. nel prisma della tutela giurisdizionale, in Judicium.it, 24 gennaio 2025;

Cicalese, Le misure coercitive, in Riv. esec. forzata, 2023, 203;

Montagna, Il punto sull'occupazione "sine titulo" di immobile alla luce dei più moderni approdi dottrinali e giurisprudenziali, in Cultura giuridica e diritto vivente, 2023, 11;

Mezzanotte, Le Sezioni Unite sul danno da illegittima occupazione di immobile
in Danno e resp., 2023, 45;

Palmieri, Danno da occupazione sine titulo di un immobile: una mediazione animata da buone intenzioni e dal retrogusto amaro di undercompensation, in Foro it., 2022, I, 3662;

Chiarella, Occupazione sine titulo e risarcimento del danno patrimoniale, in Giur. it., 2022, 1072;

Barberio, Il danno da occupazione sine titulo di un immobile è in re ipsa?, in Nuova. giur. civ. comm., 2022, I, 775;

Troncone, Risarcimento danni da occupazione sine titulo: le SS.UU. optano per la presunzione relativa, in Altalex.com, 25 novembre 2022;

Gola, Danno da occupazione sine titulo di un immobile, quale danno (la cui prova è in re ipsa) da perdita delle facoltà di godimento diretto di esso, in GiustiziaCivile.com, 2022.