Nuove opere: solo l'assemblea può autorizzarne l'esecuzione o ratificarle successivamente

Massima

L'amministratore del Condominio non può stipulare un contratto che sia idoneo a vincolare i condomini nei confronti di un terzo, se non abbia ricevuto l'autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea che, con le maggioranze prescritte, abbia fissato i limiti precisi dell'attività negoziale da svolgere.

Il caso

Un condominio aveva proposto opposizione avverso un decreto ingiuntivo emesso nel 2010 dal Tribunale di Cagliari, con il quale veniva ingiunto il pagamento, in favore dell'odierno appellante, di oltre € 5.000,00 a titolo di saldo dei compensi professionali per le attività di direttore dei lavori, coordinatore per la progettazione e coordinatore per l'esecuzione.

A fondamento dell'opposizione aveva eccepito che l'assemblea di condominio nel 2006 aveva riconosciuto un onorario nella misura dell'8% sull'importo finale dei lavori straordinari sull'edificio, che non erano stati ultimati ed erano stati mal eseguiti. Dal verbale risultava che i lavori autorizzati ammontavano a oltre € 60.000,00 e che, per la direzione dei lavori, l'odierno appellante avrebbe dovuto percepire un compenso pari all'8% da calcolarsi sull'importo finale, pari dunque a quasi settemila euro. Avendo il professionista ricevuto una minore somma, gliene spettava una residua.

Nel resistere, il professionista ha spiegato che il Condominio aveva deciso di integrare i lavori inizialmente previsti in contratto con l'affidamento di nuove opere, risultanti da quattro atti di sottomissione sottoscritti dall'amministratore del Condominio, in conformità a quanto previsto dall'art. 7 delle condizioni generali di contratto concluso con l'impresa appaltatrice. Tali lavorazioni aggiuntive avevano fatto lievitare l'importo finale dei lavori a circa € 80.000.00.

Con sentenza del 2013, il Tribunale di Cagliari ha ritenuto che il compenso totale da corrispondere al professionista ammontasse a quasi € 7.000,00. Da tale importo andavano detratti gli importi versati a titolo di acconto, per un residuo di poco più di € 2.000,00. Il Tribunale, dunque ha revocato il decreto ingiuntivo e condannato il professionista a restituire la somma pari alla differenza tra quanto ottenuto in via monitoria e quanto effettivamente spettantegli.

A fondamento della decisione, il Tribunale ha rilevato, richiamando la giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., 21 febbraio 2017, n. 4430), che le variazioni alle originarie modalità convenute per l'esecuzione dei lavori devono essere autorizzate dall'assemblea del condominio o successivamente approvate dalla stessa assemblea. Pertanto, nel caso in esame i compensi del professionista avrebbero dovuto essere determinati sul solo importo autorizzato

Avverso la suddetta decisione, il professionista ha proposto gravame dinanzi alla Corte d'Appello di Cagliari, sulla base di due motivi. Con un primo motivo, l'appellante ha denunciato l'errata ricostruzione dei fatti per la mancata valutazione dei documenti agli atti. Ha quindi censurato la sentenza nella parte in cui aveva ritenuto non dimostrato che l'amministratore del condominio fosse stato previamente autorizzato dall'assemblea alla sottoscrizione degli atti di sottomissione con i quali erano stati concordate ulteriori opere con aumento dell'importo dei lavori. Ha, inoltre, censurato la sentenza nella parte in cui aveva ritenuto non allegato, né dimostrato, che vi fosse stata un'approvazione successiva dell'assemblea in relazione agli atti di sottomissione delle opere ulteriori e dei relativi oneri.

Con il secondo motivo, il professionista ha censurato l'omesso esame e/o l'errata valutazione delle risultanze probatorie, la violazione art. 115 c.p.c. e l'omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, denunciando come tutti i giudici che si erano avvicendati nell'istruzione della causa non avessero ammesso i mezzi istruttori dedotti e opportunamente reiterati.

In via principale, dunque, l'appellante ha chiesto di rigettare l'opposizione al decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Cagliari nel 2010, con conferma dello stesso e, in via subordinata, di rideterminare il quantum ancora dovuto all'appellante dal Condominio, detratte esclusivamente le competenze, pari all'8%, sui lavori condominiali asseritamente non deliberati dall'Assemblea.

L'appellato, costituendosi in giudizio, ha chiesto, in via preliminare, che fosse dichiarata l'inammissibilità dell'appello proposto e, nel merito, il rigetto integrale dell'appello.

La questione

Si trattava di stabilire se potesse essere giustificata (e dunque corrisposta) una maggiore pretesa economica del professionista - per lavori integrativi rispetto a quelli già preventivati dall'assemblea - nell'ipotesi in cui gli interventi di manutenzione straordinari fossero stati pattuiti con la ditta appaltatrice solo dall'amministratore del condominio, in assenza di alcuna autorizzazione assembleare.

Le soluzioni giuridiche

La Corte d'Appello di Cagliari, ritenendo infondati i due motivi di impugnazione, ha rigettato il ricorso proposto dall'appellante contro la sentenza del 2023 del Tribunale di Cagliari e ha condannato l'appellante alla rifusione delle spese di lite in favore della controparte. Ha condiviso la statuizione del giudice di prime cure circa il fatto che l'assemblea aveva autorizzato la conclusione del rapporto con il professionista entro i limiti di valore dell'appalto stipulato con l'impresa appaltatrice.

Osservazioni

Giova, innanzitutto, ricordare che l'assemblea costituisce l'organo deliberativo del condominio, al quale compete l'adozione delle decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre l'amministratore riveste esclusivamente, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 1, c.c., il ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate dall'assemblea.

E pacifico in giurisprudenza il principio secondo il quale occorre l'autorizzazione dell'assemblea o, comunque, l'approvazione mediante sua successiva ratifica, e, con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 4, c.c. – cioè, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio – per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale (Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 2017, n. 4430).

In mancanza di qualsivoglia delibera assembleare di approvazione della scelta del contraente e del relativo corrispettivo, il contratto di appalto stipulato dall'amministratore per lavori di manutenzione straordinaria dei quali, non sia stata accertata in fatto l'urgenza, pur se conforme a tali scelte, non è giuridicamente opponibile ai condomini (Cass. civ., sez. II, 20 dicembre 2018, n. 33057). Sono considerate urgenti quelle manutenzioni finalizzate ad eliminare un pregiudizio imminente ed irreparabile e grava sull'amministratore l'onere della prova del carattere di urgenza delle opere appaltate senza l'autorizzazione dell'assemblea condominiale. La prova dell'urgenza, il cui accertamento compete al giudice di merito, deve essere rigorosa e va esclusa in tutti quei casi in cui i tempi di esecuzione dell'opera siano compatibili con l'obbligo di chiedere la preventiva autorizzazione.

È noto che i contratti conclusi dall'amministratore nell'esercizio delle sue funzioni e inerenti alla manutenzione ordinaria dell'edificio e ai servizi comuni essenziali, ovvero all'uso normale delle cose comuni, sono vincolanti per tutti i condomini in forza dell'art. 1131 c.c., nel senso che giustificano il loro obbligo di contribuire alle spese, senza necessità di alcuna preventiva approvazione assembleare delle stesse, intervenendo poi tale approvazione utilmente in sede di consuntivo. L'elemento distintivo dell'ordinaria amministrazione dell'obbligazione assunta, come tale sottratta al presupposto autorizzativo dell'assemblea, risiede, pertanto, nella normalità dell'atto di gestione condominiale rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni. Mentre, laddove si verta in ipotesi di spese che, seppure dirette alla migliore utilizzazione di cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino per la loro particolarità e consistenza un onere economico rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla gestione, l'iniziativa contrattuale dello stesso amministratore, senza la preventiva deliberazione dell'assemblea, non è sufficiente a fondare l'obbligo dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto dell'urgenza contemplato nella fattispecie di cui all'art. 1135, comma 2, c.c.

La delibera assembleare relativa alla manutenzione straordinaria deve determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, le opere da realizzare e il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi.

I condomini non possono, però, sollecitare il sindacato dell'autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari, censurando l'utilità dei lavori, l'adeguatezza tecnica dell'intervento manutentivo stabilito o la scelta di un preventivo di spesa meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta. Il controllo del giudice sulle delibere delle assemblee condominiali è limitato al riscontro della legittimità, in base alle norme di legge o del regolamento condominiale, e giunge fino alla soglia dell'eccesso di potere, mentre non può mai estendersi alla valutazione del merito ed alla verifica delle modalità di esercizio del potere discrezionale spettante all'assemblea.

Tali regole valgono anche per le varianti dell'opera di manutenzione straordinaria appaltata dal condominio.

È certamente consentito all'assemblea approvare successivamente le varianti delle opere di manutenzione ordinaria o straordinaria appaltate, comportanti un aumento delle spese preventivate, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall'art. 1135 c.c. (Cass. civ., sez. II, 4 giugno 1992, n. 6896; Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2016, n.10865). L'assemblea può, infatti ratificare le spese straordinarie erogate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva delibera di esecuzione (Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192; Cass. civ., sez. II, 7 febbraio 2008, n. 2864).

Si ritiene, infatti, che, nel caso in cui sia mancata la preventiva approvazione della spesa per il progetto originario delle opere di manutenzione straordinaria o per la sua variante - comportante un aumento di spesa - non vi è ragione per cui alla ratifica di tale spesa ed all'approvazione del relativo riparto, con la necessaria maggioranza, non si possa procedere altresì in sede di rendiconto consuntivo.

L'amministratore di condominio, in qualità di mandatario dei condomini, non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria senza una preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale o una successiva ratifica. In assenza di tale autorizzazione, i condomini non sono tenuti a contribuire alle spese derivanti dai lavori straordinari.

La ratifica consiste in una manifestazione di volontà del dominus volta ad approvare l'operato del rappresentante o del mandatario. Non sono richieste formule sacramentali, ma occorre che la volontà di fare propri gli effetti del negozio già concluso sia manifestata in modo chiaro e univoco, non necessariamente per iscritto, ma anche con atti o fatti che implichino necessariamente la volontà di far proprio il contratto e i suoi effetti (Cass. civ., sez. II, 30 novembre 2022, n. 35278).

Nel caso de quo, il professionista avrebbe dovuto allegare e dimostrare che il Condominio aveva ratificato l'attività negoziale dell'amministratore compiuta in eccesso rispetto ai termini dell'autorizzazione data con la delibera del 2006.

Riferimenti

Salciarini, L'appalto nel condominio, Milano, 2021, 28;

Nicoletti, Appalto straordinario concluso dall'amministratore senza ratifica dell'assemblea e conseguenze per il condominio in sede di opposizione al decreto ingiuntivo, in IUS-Condominioelocazione.it, 18 ottobre 2019;

De Santis, Amministratore o assemblea: a chi spetta il potere di decidere in merito alla manutenzione straordinaria del fabbricato?, in IUS  Condominioelocazione.it, 28 novembre 2023