Sostituzione del cancello condominiale con la porta blindata: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici

L'approccio sistematico

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.

Il caso pratico

Nella vicenda in esame (Trib. Napoli 3 settembre 2025, n. 7768), il nuovo proprietario aveva rimosso il preesistente cancello condominiale sostituendolo con una porta blindata posta alla base della rampa di scale, installando un impianto di videosorveglianza e di allarme antifurto.

Secondo il condominio, l'installazione della porta blindata e degli impianti di sicurezza avrebbero costituito uno spoglio violento e clandestino del possesso della scala e del cancello, utilizzati per l'accesso al vano tecnico dell'ascensore e per la pulizia condominiale. Per tali ragioni, il ricorrente invocava la presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c. e chiedeva la reintegrazione nel possesso della scala (collegamento fra il pianerottolo di sbarco delle scale condominiali ubicato al quarto e il quinto piano dello stabile condominiale).

Parte resistente, invece, assumeva la proprietà esclusiva sia della rampa di scale che del terrazzo di sbarco delle scale. Tale proprietà, a suo avviso, era desumibile dalla lettura del contratto di compravendita con il quale aveva acquistato la proprietà dell'appartamento in condominio, il cui oggetto era stato descritto come: “appartamento posto al quinto piano, avente accesso dalla porta a sinistra per chi giunge sul pianerottolo salendo le scale”. Inoltre, la proprietà della scala, costituente pertinenza della sua unità immobiliare, era stata confermata dall'esame dei precedenti titoli di acquisto.

La questione giuridica

In presenza di una modifica materiale dell'assetto di accesso alle scale effettuata dal proprietario di un'unità sovrastante, la consegna di una chiave all'amministratore e l'approvazione dell'assemblea della modalità di accesso per la manutenzione dell'ascensore costituiscono elementi idonei a escludere lo spoglio possessorio?

Il ragionamento del magistrato

A seguito dell'istruttoria di causa era emerso che la condomina resistente aveva eliminato il cancello e installato una porta blindata; successivamente, la stessa aveva consegnato all'amministratore una chiave della porta e l'assemblea condominiale non si era opposta alle soluzioni pratiche per la manutenzione del vano tecnico dell'ascensore (consegna alla ditta manutentrice, esame della botola, ecc.).

Premesso ciò, secondo il ragionamento del giudice, l'avvenuta ricezione delle chiavi all'amministratore finalizzata all'esercizio delle sole attività di manutenzione (ordinaria e straordinaria dell'impianto elevatore), per le quali occorreva accedere tramite la scala al vano tecnico condominiale, costituiva attività materiale di accettazione della modifica dello stato dei luoghi operata dalla resistente, nonché il riconoscimento del potere di fatto ad immagine del diritto di proprietà esclusiva da lei esercitato sulla scala; inoltre, l'ammissione dell'amministratore di non aver più curato la manutenzione e pulizia della rampa, dopo l'acquisto dell'unità da parte della resistente, era stata valutata dal Tribunale come sintomo di una “perdita di concretezza del possesso condominiale”.

In conclusione, per le ragioni esposte, il Tribunale ha ritenuto che non sussistesse lo spoglio possessorio lamentato dal condominio in quanto, dagli elementi probatori, era emerso un consenso alla modifica dello stato dei luoghi o, quanto meno, una accettazione pratica della situazione creatasi. Per meglio dire, il consenso dei condomini alla modifica operata dalla resistente nella parte in cui costei sosteneva una signoria di fatto esclusiva sulla scala, essendosi discusso solo delle modalità di accesso al vano ascensore nel caso di interventi straordinari di manutenzione dell'impianto elevatore, non già del ripristino di una situazione fattuale ad immagine del diritto di comproprietà sulla scala e sui manufatti (cancello) di accesso, escludeva l'animus spoliandi.

Difatti, il condominio, dopo aver inizialmente dedotto un possesso ad immagine della proprietà, ha poi, con le sue azioni, riconosciuto l'altrui diritto di proprietà sulla scala e acconsentito alla consegna delle chiavi per la sola attività manutentiva.

Infine, quanto alla servitù di passaggio invocata dalla resistente, il Tribunale ha stabilito questo passaggio, pur essendo utile, non integrava il contenuto di una servitù.

L'utilizzo dell'IA

Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici.

Analizzando il caso, l'IA evidenzia che il diritto di passaggio per manutenzione dell'ascensore, pur garantito, non si traduce automaticamente in una comproprietà sulle scale o sui manufatti. Difatti, il comportamento del condominio – che ha accettato la consegna delle chiavi e ha discusso in assemblea solo delle modalità di accesso – è sintomatico di un consenso, sia pure tacito, alla modifica dello stato dei luoghi e al riconoscimento della proprietà esclusiva della resistente.  

In tal contesto, l'intelligenza artificiale, pur dotata di capacità di analisi normativa e giurisprudenziale, ha incontrato diverse criticità nell'interpretazione di casi complessi come quello esaminato e, in particolare, nella comprensione del consenso tacito: l'IA tende a privilegiare elementi formali e documentali, mentre il consenso può emergere da comportamenti, verbali assembleari, o dalla mancata opposizione a modifiche.

Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.

Le considerazioni del professionista

L'oggetto principale del contenzioso verteva sull'azione di reintegrazione nel possesso di una scala di collegamento tra il quarto e il quinto piano di un edificio e il condominio, in qualità di ricorrente, sosteneva di essere stato vittima di uno spoglio violento e clandestino. La sentenza in esame offre un esempio paradigmatico delle difficoltà pratiche: il giudice valorizza la sequenza di comportamenti, la consegna delle chiavi, il contenuto delle delibere, la funzione del passaggio e l'assenza di contestazioni esplicite per escludere lo spoglio. L'IA può ricostruire la sequenza degli eventi, ma rischia di non cogliere il peso specifico di ogni circostanza, soprattutto in un contesto in cui la prassi condominiale e la tolleranza reciproca svolgono un ruolo fondamentale.

Dunque, l'analisi del provvedimento da parte dell'IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un'argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un'IA nel campo giuridico.

L'esclusione della tutela possessoria

La tutela del possesso prescinde dalla titolarità del diritto ed è accordata in virtù del fatto che il possessore eserciti sul bene le prerogative del titolare del diritto dominicale di proprietà o di altro diritto reale dimostrando, in questo modo, di avere un interesse rilevante e, quindi, meritevole di protezione giuridica avverso le modifiche di tale situazione di fatto da altri poste in essere contro la sua volontà. Pertanto, in tema di spoglio, l'accertamento del giudice deve riguardare sia l'elemento oggettivo della privazione totale o parziale del possesso, violenta o clandestina, che l'elemento soggettivo, ossia l'animus spoliandi, che non consiste nella sola coscienza e volontà dell'agente di compiere il fatto materiale della privazione del possesso, bensì nella consapevole volontà di sostituirsi al detentore, contro la volontà di questo (ovvero nella sua inconsapevolezza o impossibilità di venire a conoscenza dell'azione espoliatrice), nella detenzione totale o parziale e nel godimento del bene. Di conseguenza (come accaduto nel provvedimento in commento), il consenso, espresso o tacito, del possessore allo spoglio, costituisce causa escludente dell'animus spoliandi e riconosce in tal modo l'altrui potere di fatto sul bene (Cass. civ., sez. II, 14 giugno 2017, n. 14797).

L'esclusione della servitù di passaggio

La norma ex art. 843 c.c. - che subordina il diritto del vicino di accedere nel fondo altrui per costruire o riparare un muro od altra opera propria o comune - non deve essere riferita all'opera da compiere ma all'accesso ed al passaggio ai fini del riconoscimento di detta indispensabilità. Pertanto, occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato immobile altrui) sia l'unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo (Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2011, n. 7768). Pertanto, gli accessi e il passaggio che, ai sensi dell'art. 843 c.c., il proprietario deve consentire al vicino per l'esecuzione delle opere necessarie alla riparazione o manutenzione della cosa propria, dando luogo ad un'obbligazione propter rem, non possono determinare la costituzione di una servitù, ma si risolvono in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per una utilità occasionale e transeunte del vicino, avente per contenuto il consenso all'accesso ed al passaggio che il soggetto obbligato è tenuto a prestare (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2018, n. 5012).

Considerazioni conclusive

Come osservato in precedenza, la consegna della chiave all'amministratore e la discussione assembleare costituiscono elementi probatori che fanno emergere un consenso alla modifica dello stato dei luoghi o, quanto meno, una accettazione pratica della situazione creatasi. Ciò è importante in quanto porta l'interprete a comprendere che “la tutela possessoria non è automatica” quando la situazione di fatto è stata sostanzialmente modificata con “l'assenso o l'inerzia del presunto possessore”. Difatti, il Tribunale svolge un corretto bilanciamento tra profilo fattuale e normativo, ma la decisione poggia fortemente su elementi documentali (verbale di consegna chiavi e verbale assemblea) e sulle dichiarazioni dell'amministratore.

Se tali elementi fossero stati più contestati in fatto, il giudizio (forse) sarebbe stato diverso: in questo senso, la decisione valorizza il comportamento successivo alla modifica degli accessi. Proprio su tale ultimo aspetto, visto il quadro probatorio, l'IA suggerisce che la strategia processuale del condominio sarebbe stata più solida se avesse prodotto elementi più robusti di possesso ad immagine della proprietà (prove di uso esclusivo continuato, atti di manutenzione assunti dall'amministratore prima dell'acquisto, testimoni che attestino l'esercizio esclusivo, ecc.).

In definitiva, “la tutela possessoria non può prosperare dove manca l'elemento soggettivo dello spoglio”.

Riferimenti

Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025.