Codice Civile art. 1470 - Nozione.

L'oggetto della vendita

L'oggetto della vendita è costituito più che dalla cosa e dal prezzo, dai risultati con essa programmati, ossia dall'attribuzione del diritto e dall'attribuzione del prezzo (Bianca, in Tr. Vas., 1993, 3).

Il trasferimento programmato con la vendita ha ad oggetto a sua volta diritti soggettivi (reali, di credito, su beni immateriali, ecc.).

Conseguentemente, non possono formare oggetto di compravendita le entità, materiali o immateriali, non suscettibili di costituire autonomo punto di riferimento di diritti (v. De Nova, Inzitari, Tremonti, Visintini, ove si fa riferimento a giocatori di calcio, canali radiotelevisivi, pacchetti turistici, possesso, «scatole d'aria», «cubatura edificabile»).

Le diverse tipologie di vendita

La vendita non presenta carattere unitario ma devono registrarsi una varietà di sottotipi, varianti tipologiche, clausole e discipline particolari. All'originario nucleo codicistico si sono poi aggiunte nuove discipline che hanno accresciuto la complessità della figura fino a farle quasi perdere unitarietà (Santini, 247).

Di qui una varietà di figure di «vendite speciali» che si differenziano tra loro in funzione, prevalentemente, della diversità, ora dei soggetti (ad es., consumatori, imprenditori), ora all'oggetto del contratto (ad es., beni mobili, beni immobili, immobili da costruire, multiproprietà, aziende), ora alle modalità della contrattazione (ad es., dentro o fuori i locali dell'impresa, con tecniche di comunicazione a distanza o tra persone presenti).

Il fenomeno, testé rilevato, di «frantumazione» del tipo-vendita in una molteplicità di varianti tipologiche e sottotipi (Alpa, 960; Luminoso, 7) si interseca con un processo di erosione del modello codicistico, che prende origine dalla differenziazione e dal distacco dall'originario tronco della vendita di nuove fattispecie negoziali tipiche e atipiche (in particolare, la somministrazione, la concessione di vendita, il franchising, il leasing, il factoring).

La legge non prevede una forma solenne per la vendita in quanto tale. La forma scritta è richiesta, a pena di nullità, in relazione a specifiche ipotesi, tra le quali le compravendite di immobili, di eredità, di navi maggiori e aeromobili (v. artt. 1350, 1543, 245 e 846 c. nav.).

l contratto avente ad oggetto il trasferimento a titolo oneroso di un bene e la contemporanea definizione, in via transattiva, di alcune pendenze fra le parti, riconducibile all'ambito del contratto misto, trova la sua disciplina giuridica in quella risultante dalle norme del contratto tipico nel cui schema sono riconducibili gli elementi prevalenti, senza escludere ogni rilevanza giuridica degli altri elementi voluti dalle parti e che concorrono a fissare il contenuto e l'ampiezza del vincolo contrattuale, ai quali si applicano le norme proprie del contratto cui essi appartengono, in quanto compatibili, con quelle del contratto prevalente (Cass. n. 26874/2023, nella specie la S.C., in presenza di una transazione con la quale veniva, fra l'altro, trasferita la proprietà di alcuni beni, ha individuato la disciplina applicabile in quella della compravendita, in quanto la funzione economica prevalentemente conseguita era quella di consentire, mediante la vendita di beni, un proficuo esercizio dell'attività imprenditoriale).

La vendita immobiliare

Nella vendita immobiliare è essenziale l'identificazione nel contratto (solenne) del bene da alienare. Usuale è, nella pratica, l'individuazione (Auricchio, 1960) del bene mediante l'indicazione dei confini o dei dati catastali; in caso di discordanza tra riferimenti catastali e confini deve darsi prevalenza ai confini (Cass. n. 9896/2010). In caso di indeterminatezza e indeterminabilità del bene, la vendita è nulla (artt. 1346 e 1418). La nullità è prevista dalla legge (art. 29, comma 1-bis, l. n. 52/1985) anche per i contratti notarili di trasferimento di unità urbane che non siano identificate nell'atto con i dati catastali e col riferimento alle planimetrie depositate in catasto e nei quali l'alienante non dichiari la conformità allo stato di fatto della situazione catastale.

La determinazione dell'oggetto del trasferimento si completa attraverso la previsione legale che considera senz'altro inclusi in esso le pertinenze e gli accessori della cosa (artt. 1477, comma 2, e 818, comma 1).

L'immobile deve possedere, per legge, le qualità e i caratteri di volta in volta necessari in relazione alla funzione economica cui esso è destinato. Le unità immobiliari debbono avere i requisiti (materiali e giuridici) indispensabili perché il fabbricato sia abitabile. I fabbricati devono essere stati costruiti in forza di una regolare concessione edificatoria, senza la quale la vendita è affetta da nullità (art. 46 d.P.R. n. 380/2001). L'alienazione dei terreni richiede l'allegazione al contratto del certificato di destinazione urbanistica del bene (art. 30, commi 2, 3 e 4, d.P.R. n. 380/2001), e in caso di trasferimento di aree lottizzate debbono essere state rilasciate le autorizzazioni amministrative prescritte per le lottizzazioni a scopo edificatorio (art. 30, commi 1, 7, 8 e 9, d.P.R. n. 380/2001): in difetto di tali requisiti, in entrambe le ipotesi, la vendita è nulla (Cataudella, 492).

Nei contratti in cui è richiesta la forma scritta ad substantiam, l'oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile sulla base degli elementi risultanti dal contratto stesso, non potendo farsi riferimento ad elementi estranei ad esso. Ne consegue che ove le parti di una compravendita immobiliare abbiano fatto riferimento, per individuare il bene, ad una planimetria allegata all'atto, è necessario che essa non solo sia sottoscritta dai contraenti, ma sia anche espressamente indicata nel contratto come facente parte integrante del contenuto dello stesso (Cass. n. 2900/89; Cass. n. 1165/2000; Cass. n. 5028/2007).

Il contratto di compravendita con cui viene trasferito il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell'usucapione non è nullo ancorché l'acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario (Cass. n. 2485/2007), ciò in quanto l'acquisto per usucapione avviene ipso iure per il semplice fatto del possesso protratto per venti anni e la sentenza con cui viene pronunciato l'acquisto per usucapione del diritto di servitù ha natura meramente dichiarativa e non costitutiva del diritto stesso (Cass. n. 7853/2018).

Peraltro, va ribadito che la vendita con patto di riscatto o di retrovendita, stipulata fra il debitore ed il creditore, la quale risponda all'intento delle parti di costituire una garanzia, con l'attribuzione irrevocabile del bene al creditore solo in caso di inadempienza del debitore, è nulla anche quando implichi un trasferimento effettivo della proprietà (con condizione risolutiva), atteso che, pur non integrando direttamente il patto commissorio, previsto e vietato dall'art. 2744, configura mezzo per eludere tale norma imperativa, e, quindi, esprime una causa illecita, che rende applicabile la sanzione dell'art. 1344 (Cass. n. 1611/1989;  Cass. n. 2126/1991; Cass. n. 7882/1994; Cass. n. 10648/1994). D'altronde condivisibilmente è stato affermato che la vendita con patto di riscatto o di retrovendita, anche quando sia previsto il trasferimento effettivo del bene, è nulla se stipulata per una causa di garanzia (piuttosto che per una causa di scambio) nell'ambito della quale il versamento del danaro, da parte del compratore, non costituisca pagamento del prezzo ma esecuzione di un mutuo ed il trasferimento del bene serva solo per costituire una posizione di garanzia provvisoria capace di evolversi a seconda che il debitore adempia o non l'obbligo di restituire le somme ricevute, atteso che la predetta vendita, in quanto caratterizzata dalla causa di garanzia propria del mutuo con patto commissorio, piuttosto che dalla causa di scambio propria della vendita, pur non integrando direttamente un patto commissorio vietato dall'art. 2744, costituisce un mezzo per eludere tale norma imperativa ed esprime, perciò, una causa illecita che rende applicabile, all'intero contratto, la sanzione dell'art. 1344 (Cass. 8957/2014; Cass., n. 4514/2018).

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni, sicché il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di aliud pro alio (Cass. n. 17123/2020).

La vendita mobiliare

Nella vendita di cose mobili (Bocchini, in Comm. S, 2004) non sorgono difficoltà in ordine alla identificazione del bene. Nella vendita di cose specifiche, infatti, l'indicazione del bene nella sua identità implica la sua identificazione. Nella vendita di cose determinate solo nel genere, le cose sono identificate in base non alla loro identità ma all'appartenenza ad un genere, secondo i casi «illimitato» o concretamente circoscritto in contratto (genere «limitato»).

La distinzione assume rilevanza soprattutto ai fini della determinazione dal momento in cui si verifica l'effetto traslativo, che si produce immediatamente per le cose specifiche (art. 1376) e con la successiva individuazione per le cose generiche (art. 1378), e altresì ai fini dell'applicazione delle regole sul rischio (art. 1465). 

La vendita di un bene mobile non necessita, per il suo perfezionamento, dell'adozione di forme particolari, potendo essere validamente conclusa anche mediante semplici manifestazioni verbali di consenso, con la conseguenza che l'effetto traslativo, al pari di tutte le altre ipotesi di compravendita di cosa mobile determinata, ha luogo all'atto dell'incontro del consensus in idem placitum legittimamente manifestato dai contraenti. Ne consegue che, in caso di vendita verbale di veicolo, la relativa prova ben può essere fornita con ogni mezzo e non necessariamente in via documentale (Cass. n. 25524/2022, fattispecie relativa alla vendita di un mezzo agricolo consegnato al compratore, il quale aveva ammesso di avere trattato l'acquisto e aveva già versato un acconto che copriva parte del prezzo complessivo).

Il prezzo

Il secondo elemento che concorre a comporre l'oggetto della compravendita è l'attribuzione pecuniaria, ossia la dazione del prezzo, oggetto di un'obbligazione di valuta, soggetta al principio nominalistico (art. 1277).

Il prezzo deve essere determinato o almeno determinabile. Il prezzo è determinato quando l'ammontare viene fissato nel contratto; determinabile quando dalle parti vengono indicati i criteri in base ai quali stabilire l'entità della somma. La legge (art. 1474) fissa peraltro una serie di regole suppletive destinate ad operare in difetto di indicazioni pattizie (sempreché manchino anche prezzi d'imperio). La vendita potrà essere perciò nulla per indeterminatezza del prezzo (artt. 1418, comma 2, e 1346) solo quando, in concreto, neppure i criteri suppletivi ex lege possano operare.

La giurisprudenza di legittimità si è ormai stabilmente orientata nel senso che la pattuizione con cui le parti di una compravendita immobiliare abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell'atto scritto, soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova testimoniale stabilite dall'art. 2722, avendo la prova ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto (Cass. n. 7246/2007).

Inoltre, solo l'indicazione di un prezzo assolutamente privo di valore, meramente apparente e simbolico, può determinare la nullità della vendita per difetto di uno dei suoi requisiti essenziali, mentre la pattuizione di un prezzo, sia pure notevolmente inferiore al valore di mercato del bene venduto, pone un problema concernente l'adeguatezza e la corrispettività delle reciproche prestazioni delle parti ed afferisce, quindi, alla interpretazione della volontà dei contraenti ed alla eventuale configurabilità di una causa diversa del contratto (Cass. n. 9640/2013; ; Cass. n. 22567/2015). 

La pattuizione con la quale le parti di una compravendita immobiliare abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell'atto scritto, soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova testimoniale stabilite dall' art. 2722 c.c. , avendo la prova a oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto. Questo sul presupposto che la pattuizione con cui le parti di una compravendita immobiliare abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell'atto scritto, costituendo un elemento essenziale del contratto, per il combinato disposto degli  artt. 1350  e  1414 c.c. , deve necessariamente risultare per iscritto. La prova dell'accordo simulatorio deve dunque essere fornita con la produzione in giudizio della scrittura contenente la controdichiarazione firmata dalle parti o comunque dalla parte contro la quale è esibita. Di conseguenza, solo nel caso di perdita incolpevole del documento ( articolo 2724 - n. 3 c.c.) la prova dell'accordo simulatorio, pur se si tratta di contratto che doveva essere stipulato in forma scritta a pena di nullità, può essere legittimamente fornita con il ricorso alla testimonianza e, di conseguenza, ai sensi degli  articoli 2727  e  2729 c.c. , alle presunzioni (Cass. n. 21426/2022).

In materia di espropriazione per pubblica utilità, qualora venga accolta la domanda giudiziale di retrocessione proposta dal privato espropriato, con determinazione del relativo prezzo, l'effetto reale del trasferimento della proprietà si determina ex nunc nel momento del passaggio in giudicato della sentenza che accoglie tale domanda e a prescindere dal pagamento del relativo prezzo. Ne consegue che, ove il privato espropriato sia rimasto nel possesso del bene durante lo svolgimento della procedura di espropriazione e del successivo giudizio di retrocessione, il mancato pagamento, da parte sua, del prezzo stabilito in sentenza costituisce inadempimento, ma non impedisce il venire meno del carattere abusivo di tale occupazione ai fini del risarcimento del danno spettante alla Pubblica Amministrazione (Cass. n. 9304/2023).

L'effetto traslativo

Il contratto di compravendita esso presenta le seguenti caratteristiche: — si perfeziona per effetto del solo consenso manifestato dalle parti, non richiedendosi la traditio. La consegna del bene dietro il pagamento del prezzo convenuto, lungi dall'essere elemento costitutivo del contratto di compravendita, altro non è che elemento esecutivo di un contratto già perfezionatosi tra le parti. Ne consegue che il trasferimento della proprietà o di altro diritto si realizza per effetto del solo consenso manifestato dai contraenti.

Il trasferimento del diritto non sempre è effetto (cronologicamente) immediato del contratto di vendita (ex art. 1376). Se il diritto alienato non esiste ancora (vendita di cosa futura), la cosa è stata indicata solo nel genere o alternativamente (vendita generica o alternativa), del diritto non è titolare il venditore (vendita di cosa altrui) — per indicare le ipotesi più comuni di vendita c.d. obbligatoria — il trasferimento del diritto non può prodursi contestualmente al consenso e il venditore è per l'intanto obbligato a far acquistare il diritto al compratore ex art. 1476, n. 2 (Rizzieri). Discussa è l'immediata trascrivibilità delle vendite obbligatorie immobiliari.

Secondo la dottrina, il momento traslativo è rilevante anche ai fini del passaggio dei rischi (Angelici), in forza del principio res perit domino (Delfini). Salvo diversa pattuizione, il rischio (contrattuale, ossia) del perimento e del deterioramento fortuito della cosa passa al compratore — il quale sarà perciò tenuto comunque al pagamento del prezzo — non appena si verifica l'effetto traslativo, anche se non vi sia stata consegna della cosa (art. 1465). Fanno eccezione a tale principio la vendita a termine iniziale, nella quale il rischio grava sul compratore fin dal momento della stipulazione del contratto (art. 1465, comma 2) e la vendita con patto di riservato dominio, nella quale il rischio passa al compratore con la consegna della cosa (art. 1523). Un'ulteriore deroga si registra, verosimilmente, nella vendita di beni di consumo, nella quale il passaggio del rischio sembra essere collegato alla consegna del bene (arg. ex art. 130, comma 1, d.lgs. n. 206/2005).

  In caso di pagamento effettuato mediante assegni di conto corrente, l'effetto liberatorio si verifica con la riscossione della somma portata dal titolo, in quanto la consegna del titolo deve considerarsi effettuata, salva diversa volontà delle parti, pro solvendo; tuttavia, poiché l'assegno, in quanto titolo pagabile a vista, si perfeziona, quale mezzo di pagamento, quando passa dalla disponibilità del traente a quella del prenditore, ai fini della prova del pagamento, quale fatto estintivo dell'obbligazione, è sufficiente che il debitore dimostri l'avvenuta emissione e la consegna del titolo, incombendo invece al creditore la prova del mancato incasso, la quale, pur costituendo una prova negativa, non si risolve in una probatio diabolica , in quanto, avuto riguardo alla legge di circolazione del titolo, il possesso dello stesso da parte del creditore che lo ha ricevuto implica il mancato pagamento (Cass. n. 28418/2024).

La consegna della cosa ed il pagamento del prezzo

Il venditore è obbligato (art. 1476, n. 1) a consegnare la cosa nelle condizioni in cui si trovava al momento della stipulazione del contratto, nonché a custodirla (art. 1177), assieme agli accessori, le pertinenze e i frutti civili maturati e quelli naturali separati dal giorno della vendita (art. 1477).

In merito al tempo della consegna, trova applicazione la disciplina generale per la quale, in mancanza di diversa volontà, la prestazione è immediatamente esigibile (art. 1183), con la conseguenza che il momento della consegna tende a coincidere con quello del trasferimento del diritto.

Quanto al luogo della consegna, occorre distinguere tra vendite immobiliari e vendite mobiliari. Nelle prime la consegna effettiva si esegue nel luogo dove l'immobile si trova; quella simbolica nel domicilio del venditore. Per le cose mobili, l'art. 1510, comma 1, prevede che la consegna debba avvenire nel luogo in cui la cosa si trovava al tempo della vendita, sempreché le parti ne fossero a conoscenza; in caso contrario, luogo di adempimento è il domicilio del venditore o la sede della sua impresa al tempo della vendita.

In tema di vendita di cose mobili, l'obbligazione concernente la messa in opera (nella specie: mediante interramento) della cosa venduta (nella specie: serbatoio), anche quando si atteggi come collegata all'obbligazione di consegnare — sia che debba espletarsi mediante un'attività diretta ad apportare modifiche alla cosa venduta o ad inserirla in altra cosa del compratore nel luogo ove essa è destinata a funzionare, sia che debba espletarsi mediante la direzione o l'assistenza tecnica alla citata attività materiale di modifica o di inserimento — esula dalla struttura del contratto di vendita, disciplinato dalle disposizioni generali (artt. 1470, 1477) e dalle norme sulla vendita di cose mobili in particolare (art. 1510 e ss.), inquadrandosi tra le obbligazioni cosiddette « accidentali », sicché siffatta obbligazione non può sorgere a carico del venditore quale automatica conseguenza della conclusione della vendita, ma solo in virtù di apposita pattuizione nell'ambito dell'autonomia contrattuale delle parti (Cass. n. 1309/1983).