Codice Civile art. 1622 - Perdite determinate da riparazioni.

Applicazioni giurisprudenziali

L'art. 1622 stabilisce che nel caso in cui l'esecuzione delle opere di riparazione che sono a carico del locatore, e cioè quelle straordinarie, comporti per l'affittuario una perdita superiore al quinto del reddito annuale, l'affittuario può, a sua scelta domandare una riduzione del fitto in ragione della diminuzione del reddito, oppure, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto. Reductio ad aequitatem e rischio sono elementi i quali presuppongono necessariamente un mutamento della situazione di equilibrio esistente al momento della conclusione del contratto, e l'art. 1622 richiede che le opere straordinarie eseguite dal locatore, in costanza del rapporto, non siano state conosciute dall'affittuario al momento della conclusione del contratto, o quanto meno, non siano apparse come necessariamente eseguibili prima del termine del rapporto. Infatti l'esecuzione di opere per mettere la cosa in condizioni di funzionare normalmente e di produrre è fuori della previsione dell'art. 1622 e si pone in un momento anteriore, in quanto rientra nell'obbligo del locatore di consegnare la cosa in stato di servire all'uso e alla produzione a cui è destinata, obbligo previsto dall'art. 1617 (Cass. n. 2612/1971).

In altra fattispecie, si è osservato che la parziale inagibilità di esercizio di un'autorimessa concessa in locazione per il tempo necessario all'esecuzione di lavori di adeguamento gli impianti di sicurezza, richiesti dai vigili del fuoco per la concessione del certificato di prevenzione incendi, determina soltanto una minore utilizzabilità del bene durante il periodo considerato, alla quale consegue la sola riduzione del canone che, se realizzata con la corresponsione da parte del locatore di una somma mensile ancorché concordata tra le parti, importa che tale corresponsione, in quanto collegata con il rapporto locatizio, non possa protrarsi oltre la durata di questo, venendo meno con l'eliminazione del difetto ovvero per l'avvenuta risoluzione del contratto, nella specie, per morosità della conduttrice (Cass. n. 6484/1980).