Codice Civile art. 2652 - Domande riguardanti atti soggetti a trascrizione. Effetti delle relative trascrizioni rispetto ai terzi 1 .

Funzione della trascrizione delle domande giudiziali e principio di tassatività

La funzione della trascrizione va individuata nell'avvertita esigenza di notiziare i terzi dell'esistenza di contestazioni in ordine alla titolarità di diritti reali (e di altri specificamente indicati) e di consentire l'effetto retroattivo della sentenza, in modo tale, cioè, da evitare il pregiudizio che le parti potrebbero subire per effetto del decorso del tempo necessario per la definizione del giudizio, e comunque per il ritardo nella decisione. Alla trascrizione di cui all'art. 2652 è attribuita, quindi, una generica funzione cautelare o conservativa. Si è parlato di una funzione della trascrizione che deve definirsi “prenotativa”, nel senso che l'efficacia della trascrizione, è temporanea e condizionata all'accoglimento della domanda. Si configura una mera prenotazione degli effetti dell'accoglimento della domanda stessa, la quale opera nel senso di far retroagire tali effetti dal momento della sentenza a quello in cui l'adempimento della formalità della trascrizione iniziale è stato effettuato, con la correlativa opponibilità ai terzi che, in pendenza del giudizio, si siano resi acquirenti a titolo particolare del diritto controverso (Cass. II, n. 148/1993).

In effetti in giurisprudenza è ricorrente, con riferimento alla pubblicità delle domande giudiziali, l'espressione trascrizione condizionata per indicare come il mantenimento della sua efficacia sia subordinato all'accoglimento della domanda (Cass. II, n. 6994/1984). La pubblicità della pretesa relativa ai diritti immobiliari di cui all'art. 2643, inoltre, è ispirata alla tutela dei terzi in quanto espressione dell'interesse alla circolazione dei beni. La stessa: i) da una prospettiva processuale, incide sul meccanismo della successione a titolo particolare nel diritto controverso, di cui all'art. 111 c.p.c., posticipando dal momento della domanda a quello della relativa trascrizione la litispendenza; ii) dal punto di vista sostanziale, risolve i conflitti circolatori investiti dall'esistenza della lite, incidendo, a secondo i casi e in vario modo, sui principi normativi che reggono le vicende delle situazioni giuridiche soggettive (i.e. nemo plus iuris in alium trasferre potest quam ipse haberet nonché resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis che del primo costituisce logico corollario), i quali, come è noto, vengono in vario modo temperati dagli istituti del diritto positivo, in ragione della tutela dell'affidamento, ma facendo espressamente salve le regole sulla trascrizione delle domande per quanto riguarda i beni immobili.

A differenza, quindi, del conflitto tra più acquirenti dal medesimo dante causa che trova il suo principio unitario di risoluzione nell'art. 2644, la trascrizione delle domande giudiziali incide sui rapporti tra l'attore e il dante causa del convenuto, dando anche rilevanza in alcune ipotesi specifiche (artt. 2652, nn. 4-9; art. 2653, n. 3) ad elementi quali la buona fede, l'onerosità del titolo, il decorso del tempo del tutto estranei al meccanismo tipico attraverso il quale opera l' art. 2644 (Ricca, 3).

Secondo la Suprema Corte, nella materia in oggetto, domina il principio di tassatività (Cass. II, n. 10434/1993). Diverse pronunce giurisprudenziali hanno avuto modo di precisare come quest'ultimo, con riferimento alle domande giudiziali, sia da intendere in modo più rigido rispetto alla trascrizione degli atti e delle sentenze, dove opera, ai sensi dell'art. 2645 solo con riferimento agli effetti; lo stesso si esplica in duplice senso in quanto non solo dalla trascrizione derivano gli effetti espressamente stabiliti dalla legge, ma questi ultimi sono prodotti esclusivamente dalle pronunce e dagli atti specificamente indicati dalla normativa in oggetto. Difatti per quanto riguarda la trascrizione delle domande giudiziali non esiste una norma come quella di cui all'art. 2645, che qui non si applica, onde la tassatività assoluta degli elenchi di domande di cui agli articoli 2652 e 2653. L'assoluta tipicità è confermata dalla natura delle norme di cui agli artt. 2652 e 2653, le quali sono, infatti, norme eccezionali e, come tali, insuscettibili di applicazione analogica, al più potendosi consentire una interpretazione estensiva.

Requisiti di trascrivibilità delle domande e aspetti processuali

Vanno trascritte le domande giudiziali relative ai diritti indicati dall'art. 2643, sempre che si tratti di un diritto trasmissibile, venendo altrimenti meno le ragioni della trascrivibilità della domanda dove sia impossibile l'acquisto da parte di un terzo (Maiorca, 238; Mariconda, 149).

Inoltre si evidenzia come la trascrizione non modifichi in ogni caso la natura personale o reale dell'azione che ne è oggetto (Ferri, Zanelli, 297); inoltre, non costituisce un requisito di procedibilità della stessa.

Nel vigente ordinamento è prevista la sola trascrizione delle domande giudiziali e non degli atti di impugnazione delle sentenze che tali domande abbiano rigettato, per modo che gli effetti della trascrizione della domanda rimangono fermi anche nel caso in cui la domanda sia stata rigettata in primo grado ed accolta solo in appello, senza necessità di trascrizione anche dell'atto di impugnazione (Cass. II, n. 6994/1983; Cass. II, n. 4352/2000).

È poi pacifico che non è necessario che la trascrizione della domanda debba essere necessariamente preceduta dalla trascrizione del titolo soggetto a trascrizione, in quanto il conflitto che la trascrizione è chiamata a risolvere non si pone tra acquirenti

Dallo stesso dante causa, ma tra l'attore e gli acquirenti del convenuto (Triola, 956).

Il titolo per la trascrizione è costituito dall'atto nel quale è contenuta la domanda e, quindi, non solo dall'atto di citazione, ma anche dalla comparsa di risposta, dal processo verbale di trattazione della causa, da un verbale di conciliazione (Pugliatti, 93) e financo dalla sentenza quando questa la riproduca (Sicchiero, 210).

La domanda contenuta nell'atto di citazione va trascritta solo dopo che è stata notificata; nel caso di notifica a mezzo posta si è ritenuto necessaria non solo la copia autentica munita della relazione di notifica, ma anche l'esibizione della ricevuta di ritorno, in quanto costituisce prova della eseguita notifica.

La Suprema Corte ha ritenuto trascrivibile la domanda giudiziale proposta in corso di causa, ma, con riferimento alla comparsa di intervento, ha subordinato la pubblicità all'onere della notifica, quando anche una delle controparti sia rimasta contumace (Cass. III, n. 1296/1993).

Anche con riferimento alle domande giudiziali la conoscenza reale o concreta dell'esistenza della domanda non è un equipollente della trascrizione ed alla omessa trascrizione non supplisce la notifica della domanda al terzo interessato (più in generale, sulla inammissibilità di equipollenti in tema di trascrizione cfr. art. 2643 nonché Cass. II, n. 4508/1980).

Ai fini degli effetti della trascrizione nei confronti dei terzi, deve esserci stretta correlazione tra la domanda, quale risulta riportata nella nota di trascrizione (art. 2665), e la pronuncia giudiziale (Cass. II, n. 2178/1978). Secondo la Suprema Corte, poiché la trascrizione della citazione deve consentire a colui che acquista un immobile di accertare se esista un altro soggetto che vanta pretese sull'immobile stesso, al fine di valutarne la fondatezza, la sentenza, per potersi ricollegare alla trascrizione della citazione, deve presentare una perfetta corrispondenza con la citazione stessa, di modo che si possa affermare che è stata accolta proprio quella domanda per cui è intervenuta la trascrizione. Tale correlazione va pertanto esclusa quando, malgrado l'unicità del negozio, per l'intervenuta modificazione della qualificazione giuridica della fattispecie dedotta, si spezza il nesso tra l'atto introduttivo e la sentenza finale ai fini della trascrizione (Cass. II, n. 5802/1982).

Gli effetti della trascrizione della domanda rimangono fermi anche nel caso di domanda proposta davanti al giudice incompetente, se il processo viene riassunto davanti al giudice competente (Cass. II, n. 6994/1983). Si è osservato che l'efficacia della trascrizione è condizionata all'evento che sia pronunciata una sentenza di accoglimento contro il convenuto indicato nell'atto di citazione. Se la domanda non viene accolta dalla sentenza ovvero si verifichi l'estinzione del processo, la trascrizione perde ogni effetto anche se non viene cancellata, inoltre, non riacquista alcun effetto neanche qualora venisse successivamente all'estinzione riproposta la stessa domanda tra le stesse parti (Cass. n. 794/1999). La cancellazione in questo caso costituisce soltanto il contenuto di un obbligo da imporsi con la stessa sentenza, il cui inadempimento non pregiudica in alcun modo i diritti altrui, ma potrebbe essere fonte di responsabilità. Diverso è il caso in cui il processo non si estingue ma venga in qualsiasi modo riassunto per proseguire davanti ad un nuovo giudice (traslatio iudicii), dovendosi in questo ritenere che non sia necessario procedere alla trascrizione dell'atto di riassunzione, restando integri gli effetti della trascrizione della originaria domanda, che rimane l'unico atto da trascrivere anche successivamente alla riassunzione e fino alla sentenza. Si ritiene che quando non si attui per qualsiasi motivo la traslatio iudicii, come ad esempio quando la causa debba essere intentata davanti ad arbitri, gli effetti della domanda già proposta si esauriscono con la pronuncia di incompetenza ed occorre una nuova domanda per riproporre l'istanza, che sarà oggetto di una nuova ed autonoma trascrizione, che produrrà effetti ex nunc, senza la possibilità di ricollegarsi alla vecchia trascrizione, ormai diventata inefficace.

Infine per avere efficacia nei confronti dei terzi alla trascrizione della domanda deve necessariamente seguire quella della sentenza di accoglimento di primo grado (Cass. II, n. 4464/1988).

L'opponibilità al fallimento del venditore di un suo atto di vendita immobiliare richiede che l'atto stesso abbia data certa, a norma dell'art. 2704 c.c., e che le formalità necessarie a rendere opponibili gli atti ai terzi - nella specie, la trascrizione - siano compiute, ex art. 45 l. fall., in data anteriore all'apertura della procedura concorsuale (Cass. n. 33167/2023, affermando tale principio, la S.C. ha ritenuto improcedibili le domande alternative di restituzione dell'immobile o di ammissione al passivo di un credito, fondate su due scritture private, pur se aventi data certa, in assenza della previa trascrizione della domanda giudiziale intesa ad accertare, ai sensi dell'art. 2652, comma 1, n. 3 c.c., l'autenticità delle sottoscrizioni ivi apposte).

Terzi interessati alla trascrizione della domanda

L'obbligo della trascrizione delle domande giudiziali è posto dalla legge esclusivamente a salvaguardia degli eventuali diritti dei terzi che non siano partecipi al giudizio: ne consegue che l'omissione di tale formalità non è di ostacolo né alla proposizione dell'azione tra le parti, né alla pronuncia del giudice.

In sintesi, si può affermare che la trascrizione delle domande giudiziali prevista nelle nove ipotesi disciplinate dall'art. 2652 rende opponibile la sentenza ai terzi che non siano parte del giudizio (Triola, Trascrizione, 957).

Sulla scorta di quanto sopra la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che l'omissione o l'eventuale difetto di trascrizione non può essere eccepita per difetto di interesse dal convenuto (Cass. n. 1772/1976). Qualora il terzo, però, intervenga volontariamente o venga chiamato a partecipare al giudizio già instaurato nei confronti del suo dante causa, soggiace agli effetti della sentenza anche se la domanda non è trascritta (Cass. II, n. 7168/1983). Legittimato ad eccepire la mancata trascrizione non è quindi il convenuto, ma il terzo interessato, atteso che è quest'ultimo il soggetto eventualmente pregiudicato dalla trascrizione della domanda.

I soggetti qualificati terzi ex art. 2652, comma 1, n. 6), c.c., sono quelli estranei all'atto invalido, che siano aventi causa dell'acquirente, e non quelli che non siano parti del giudizio che si apre con la domanda da trascrivere, cosicché, in presenza di una trascrizione della domanda giudiziale di nullità dell'alienazione entro cinque anni da quella dell'atto traslativo, l'accoglimento di tale domanda travolge tutti gli acquisti successivi, ancorché trascritti prima della trascrizione della domanda stessa, rendendoli inopponibili alla parte vittoriosa (Cass. n. 29661/2024).

Soggetti tenuti alla trascrizione

Sebbene la trascrizione delle domande venga normalmente richiesta dal difensore della parte nei cui confronti la stessa esplica effetti favorevoli, l'unica norma che individua un soggetto obbligato a richiedere la formalità è l'art. 6, comma 2, d. lgs. n. 347/1990 in forza del quale i cancellieri per gli atti e provvedimenti soggetti a trascrizione da essi ricevuti o ai quali essi hanno comunque partecipato, devono richiedere la formalità entro il termine di trenta giorni dalla data dell'atto o del provvedimento ovvero della sua pubblicazione, se questa è prescritta (Ettorre, Silvestri, 227).  

Trascrizione illegittima, di domande infondate e cancellazione in via d'urgenza

È opinione corrente che la trascrizione della domanda incide sulla circolazione giuridica dei beni con riferimento ai quali la stessa è eseguita determinando una situazione di incertezza e di deprezzamento sul mercato che pregiudica la loro commerciabilità (Ferri, Zanelli, 315). Tanto in giurisprudenza, quanto in dottrina, si distingue quindi ai fini dell'eventuale azione risarcitoria, l'ipotesi della trascrizione di domanda giudiziale effettuata al di fuori dei casi contemplati dalla normativa in commento (trascrizione illegittima), da quella della trascrizione di una domanda che viene respinta nel merito (trascrizione infondata). Entrambi i casi possono far sporgere responsabilità civile in capo a colui che ha trascritto la domanda. È tuttavia dubbio se tale responsabilità sia regolata dall'art. 96, comma 2, c.p.c. ovvero dall'art. 2043. La soluzione la quesito è di notevole rilievo pratico, sia perché i presupposti di responsabilità dettati dalle due norme non coincidono sotto il profilo soggettivo, sia perché la responsabilità aggravata di cui all'art. 96, comma 2, c.p.c. può essere fatta valere solo nel giudizio introdotto dalla domanda illegittimamente trascritta.

Secondo la dottrina la trascrizione di domande non comprese nell'elenco di cui all'articolo in esame costituisce fatto illecito permanente ai sensi dell'art. 2043, invece la trascrizione di domande comprese nell'elenco ma rivelatesi infondate viene ricondotta alla responsabilità ex art. 96, comma 2, c.p.c. (Ferri, Zanelli, 315; Triola, Della tutela dei diritti, 231).

Sul punto è di recente intervenuta la Suprema Corte a Sezioni Unite (Cass. S.U., n. 6597/2011) confermando il principio per cui nell'ipotesi di trascrizione illegittima di una domanda giudiziale non ricompresa tra quelle previste dagli artt. 2652 e 2653, il fondamento normativo della domanda risarcitoria proposta dal soggetto danneggiato da detta trascrizione deve rinvenirsi nell'art. 2043, e non in quella dell'art. 96, comma 2, c.p.c., evocabile nel solo caso di trascrizione astrattamente possibile ma nel concreto ingiusta (in quanto infondata la domanda).

Inoltre per il Supremo Collegio non sarebbe ammissibile la cancellazione ordinata dal giudice istruttore della causa di merito con provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c (Cass. II, n. 251/1986). Le Sezioni Unite, però, nel ribadire tale ultimo orientamento, hanno anche statuito che, comunque, il provvedimento di cancellazione non è impugnabile con ricorso per Cassazione ai sensi dell'art. 111 Cost., poiché avendo funzione strumentale e carattere provvisorio difetta di decisorietà e definitività (Cass. S.U., n. 3947/1989).

Non è possibile in sede di giudizio di legittimità ordinare la trascrizione della domanda giudiziale allorché la questione non sia stata sollevata nel giudizio di merito (Cass. VI ,  n. 27298/2022).

Domande di risoluzione, rescissione, revocazione delle donazioni e impugnazione della rinunzia all'eredità da parte dei creditori (art. 2652, n. 1)

Il n. 1 concerne la trascrizione di alcune domande che sono dirette a rimuovere, con effetto retroattivo tra le parti, gli effetti di un titolo, senza pregiudicare i diritti dei terzi che abbiano acquistato il bene dal convenuto prima della pendenza del giudizio. L'elemento comune a queste ipotesi è che l'acquisto dei terzi viene fatto salvo a prescindere dalla buona fede e dalla onerosità del titolo. Tale conflitto è risolto dalla priorità tra trascrizione della domanda e trascrizione dell'acquisto.

La giurisprudenza ha affermato che tale disposizione riafferma il principio espresso dall'art. 2644, comma 1, dell'insensibilità degli atti che operano trasferimenti o costituzioni di diritti reali immobiliari rispetto alla sentenza che abbia pronunciato o dichiarato, in base a domanda successivamente trascritta, la risoluzione del contratto con il quale il dante causa aveva acquistato il diritto ceduto a terzi, salva la possibilità, in caso di dolosa preordinazione ai danni del primo acquirente, di esperire l'azione revocatoria ex art. 2901, ovvero l'azione risarcitoria ex art. 2043 (Cass. II, n. 7553/1996). È singolare che tra tali domande rientri anche quella di cui all'art. 524, di impugnazione della rinuncia all'eredità da parte dei creditori del chiamato. La stessa infatti non ha carattere risolutorio, ma ha lo scopo di rendere inefficace l'accettazione del chiamato all'eredità che subentra al debitore rinunciante.

La trascrizione a questo punto va fatta contro l'erede accettante (Triola, 245), e non contro il rinunciante (Gabrielli, 139).

Nelle domande di risoluzione vanno comprese sia quelle che tendono ad una pronuncia costitutiva, sia quelle dirette all'accertamento della risoluzione stragiudiziale già verificatasi (Triola, 958); agli stessi effetti previsti per le domande di risoluzione per inadempimento vanno trascritte quelle di risoluzione delle donazioni o delle disposizioni testamentarie modali (artt. 793, comma 4 e 648, comma 2) e quelle di revocazione delle donazioni per ingratitudine e sopravvenienza dei figli (art. 808). È dubbio se nel novero delle domande di risoluzione vada compresa anche la domanda di risoluzione proposta dal compratore (in senso favorevole Ferri, Zanelli, 319; contra, Mariconda, 155).

La norma è stata ritenuta applicabile alla domanda di usucapione in via di interpretazione estensiva (Trib. Napoli 21 dicembre 2006; App. Milano 22 novembre 2006).

Domande di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre (art. 2652, n. 2)

Il n. 2 dell'articolo in questione sottopone a trascrizione la domanda proposta ex art. 2932, al fine di realizzare il principio per il quale gli effetti sostanziali derivanti dalla sentenza che tiene luogo del contratto non concluso retroagiscono al momento della domanda. Ne consegue che sono salvi i diritti acquistati da terzi e resi pubblici prima della trascrizione della domanda.

Sebbene la casistica giurisprudenziale, relativa alla trascrizione delle domande in oggetto, abbia trovato il suo sostrato nell'obbligo di stipulare il definitivo, discendente dal preliminare di contratto ad effetti reali, la disposizione è riferibile a qualunque ipotesi legale o convenzionale di obbligo a contrarre ed anche al patto di prelazione (Cass. I, n. 2045/1988; nonché App. Milano 4 ottobre 1988).

La Suprema Corte ha stabilito che una volta trascritta la domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di trasferire la proprietà di un bene immobile, il trasferimento del bene all'attore è giuridicamente possibile ex art. 2932 anche se il convenuto lo ha nel frattempo alienato a terzi destinati così a soccombere (Cass. II, n. 4819/2000).

La giurisprudenza ha chiarito che, ai fini del riconoscimento della retroattività dell'efficacia della trascrizione della sentenza che accoglie la domanda di esecuzione specifica di un contratto preliminare, non è necessario che quest'ultimo abbia data certa anteriore alla trascrizione della domanda, giacché la norma in esame regola gli effetti della trascrizione delle domande giudiziali con esclusivo riferimento al momento in cui la loro trascrizione sia stata effettuata e non alla data del titolo su cui ciascuna domanda sia fondata (Cass. S.U., n. 1823/1993). L'introduzione della trascrizione della domanda diretta all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre, con l'effetto di consentire di prenotare gli effetti della trascrizione della relativa sentenza, ha conferito al contratto preliminare lo stesso effetto del contratto definitivo, oltre quella che era la volontà delle parti, ovverosia di far sorgere una mera obbligazione.

La sentenza che accoglie la domanda di esecuzione in forma specifica deve essere necessariamente di accoglimento perché si producano gli effetti costitutivi suoi propri e deve essere necessariamente trascritta affinché si producano gli effetti previsti dalla norma in esame.

È necessario a questo punto svolgere alcune riflessioni in merito all'introduzione nel sistema dell'art. 2645-bis con il quale si è voluto ulteriormente rafforzare la posizione del promissario acquirente stabilendo che la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare. Bisogna evidenziare che anche in questo caso l'efficacia latu sensu costitutiva del contratto definitivo o della sentenza che accoglie la domanda ex art. 2932 si produce tra le parti anche in mancanza della trascrizione di tali atti. Ciò che retroagisce al momento della trascrizione del contratto preliminare è unicamente l'effetto dichiarativo tipico della trascrizione dell'atto traslativo o costitutivo ovvero della sentenza costitutiva, che è quello dettato dall'art. 2644 c.c, prenotato affinché retroagisca alla data della trascrizione del contratto preliminare o della trascrizione della domanda giudiziale. La differenza fra le due trascrizioni consiste nel raggio di azione dell'effetto prenotativo offerto dalla trascrizione del preliminare, dato che comporta che retroagisca l'effetto dichiarativo della trascrizione di qualunque atto traslativo o costitutivo che costituisca esecuzione del preliminare ovvero della sentenza costitutiva ex art. 2932, mentre la trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 comporta che retroagisca l'effetto dichiarativo solo della trascrizione della sentenza costitutiva ex art 2932, con la conseguenza che se venisse dalle parti abbandonato il giudizio previsto nell'art. 2932 e fosse stipulato il contratto definitivo, l'effetto della trascrizione di esso non retroagirebbe alla data della trascrizione della domanda giudiziale, ma solo eventualmente alla data della trascrizione del contratto preliminare, se questa è stata precedentemente effettuata.

Domande di accertamento giudiziale delle sottoscrizioni (art. 2652, n. 3)

Poiché ai sensi dell'art. 2657, per trascrivere una scrittura privata non autenticata occorre che l'autenticità delle relative sottoscrizioni sia dichiarata giudizialmente, il n. 3 dell'articolo in esame prevede la trascrizione della domanda di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni apposte su una scrittura privata, al fine di evitare che la durata del processo vada a scapito di colui che intende chiedere la trascrizione.

Nel caso di compravendita conclusa con scrittura privata non autenticata, l'interesse della parte alla documentazione del negozio nella forma necessaria per la trascrizione si realizza con la pronuncia di una sentenza di mero accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni e non con lo strumento di cui all'art. 2932 c.c. (Cass. III, n. 26136/2022).

L'ambito di applicazione della norma non è oggetto di indicazioni unanime sia in dottrina che in giurisprudenza: ad esempio si ritiene che non rientra nel n. 3 della norma in esame la domanda di accertamento giudiziale dell'avvenuto trasferimento di un bene immobile per effetto di scrittura privata non autenticata; tale domanda pertanto non può essere trascritta.

La data del titolo è stata ritenuta irrilevante in una pronuncia risalente relativa alla trascrizione di cui all'art. 2652 n.2 (Cass. II, n. 6994/1983). Con specifico riferimento alla disposizione in esame, però,  si è poi affermata la tesi contraria ovvero che la trascrizione della domanda diretta all'accertamento dell'autenticità della sottoscrizione di una scrittura privata non renderebbe quest'ultima opponibile ai terzi se è priva di data certa (art. 2704). Pertanto, nel conflitto tra più acquirenti dello stesso bene immobile, prevarrà colui il quale, oltre ad aver acquistato in base a scrittura privata con data certa, abbia financo trascritto per primo la domanda diretta all'accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni, ai sensi della norma in esame (Cass. II, n. 4922/2006).

Domande di simulazione (art. 2652, n. 4)

L'art. 2652 comma 1 n. 4) prevede che devono essere trascritte le domande dirette all'accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione. La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati dai terzi in buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda. Gli effetti della trascrizione della sentenza retroagiscono al momento della trascrizione della domanda.

La giurisprudenza è intervenuta affermando che la buona fede non è esclusa dalla preventiva trascrizione della domanda di simulazione, né dall'effettiva conoscenza della causa da parte del terzo, il quale ben potrebbe acquistare in buona fede confidando nella infondatezza della domanda di simulazione e, trascrivendo successivamente il suo acquisto, pur venendo pregiudicato dagli effetti della trascrizione della sentenza che accerti la simulazione, ben potrebbe giovarsi della sua trascrizione ad altri effetti, ad esempio quale elemento costitutivo dell'usucapione decennale.  L'opponibilità della simulazione ai terzi, che in mala fede hanno acquistato dal titolare apparente, non è subordinata ad un preventivo accertamento della simulazione tra le parti.

Sulla mancata trascrizione della domanda di di simulazione vedi infra (Cass. III, n. 2383 /2016).

Domande di revoca (art. 2652, n. 5)

L'art. 2652 comma 1 n. 5) prevede che devono essere trascritte le domande di revoca degli atti soggetti a trascrizione, che siano stati compiuti in pregiudizio dei creditori. La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi in buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda. Laddove non ricorrano

L'acquirente di buona fede, ma a titolo gratuito, che abbia trascritto prima della trascrizione della domanda nonché, in ogni caso, l'acquirente a titolo gratuito e quello a titolo oneroso, se in malafede, non salvano il loro acquisto.

La disposizione costituisce completamento della norma di cui all'art. 2901.

Legittimato passivo dell'azione di revoca è il debitore ma litisconsorte necessario è anche colui che ha acquistato dal debitore, anche se non è parte, ma è terzo rispetto al rapporto obbligatorio tra creditore e debitore, e la trascrizione della domanda serve esclusivamente nei confronti del subacquirente del debitore, al fine di poter prevale nei confronti di questi anche ove abbia acquistato in buona fede a titolo oneroso.

Le due norme suddette devono essere lette unitamente a quanto prescrive l'art. 111 c.p.c., per concludere che se i terzi hanno acquistato in corso di causa dal convenuto acquirente dal debitore, rimangono pregiudicati dalla sentenza che avrà effetto nei loro confronti sulla base dell'art. 111 c.p.c. e che dunque solo i terzi che abbiano acquistato prima della proposizione della domanda da parte del creditore potranno prevalere trascrivendo i loro titolo prima della trascrizione della domanda di revoca (Ferri, Zanelli, 266).

Ai sensi dell'art. 45 r.d. n. 267/1942 (l. fall., per la nuova disciplina v. d.lgs. n. 14/2019 – Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza), la revocatoria ordinaria non è opponibile al fallimento se la relativa domanda è stata trascritta dopo la dichiarazione di fallimento (Cass. I, n. 101/1990).

Infine si segnala che è stata ritenuta non fondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 2652, n. 5, nella parte in cui non prevede la trascrizione della domanda di revoca di atti soggetti a trascrizione ai fini dell'opponibilità della relativa sentenza ai cessionari del credito garantito da ipoteca, in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., in quanto l'art. 2901, si riferisce ai terzi aventi causa da un alienante a sua volta investito da un titolo derivativo (Corte cost. n. 583/1990).

Nel caso in cui l'avvocato abbia omesso di trascrivere la domanda giudiziale ex art. 2901 c.c., con conseguente impossibilità per il creditore di opporre gli effetti della sentenza al terzo che, in corso di causa, abbia acquistato un cespite del compendio oggetto dell'esperita azione revocatoria, l'esistenza di un'iscrizione ipotecaria su quello stesso bene non è, di per sé, ostativa alla possibilità di riconoscere l'esistenza di detto danno, occorrendo, invece, una verifica della residua consistenza del credito garantito da ipoteca (Cass. III , n. 26136/2022).

Domande di nullità ed annullabilità degli atti e di invalidità della trascrizione (art. 2652, n. 6)

L'art. 2652, n. 6, dispone la trascrizione delle domande dirette a far dichiarare la nullità o l'annullamento di atti soggetti a trascrizione e che se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell'atto impugnato, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i diritti acquistati a qualunque titolo dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda.

La norma limita la retroattività della nullità e dell'annullabilità per cause diverse dall'incapacità legale degli atti, allo scopo di tutelare l'acquirente che ha fatto affidamento sull'apparenza di titolarità del diritto in capo all'avente causa; si è rilevato che la norma sembra apprestare una sanzione per l'inerzia di quest'ultimo (Triola, Della tutela dei diritti, 263).

La norma, che anche in questo caso non tutela le parti del contratto nullo o annullabile, è stata posta a tutela della certezza dei traffici giuridici e dunque, tutela l'acquirente di un diritto da chi appariva titolare ma che in realtà non lo è perché il suo titolo è nullo o annullabile (senza distinguere tra acquirente a titolo oneroso da acquirente a titolo gratuito), purché al momento dell'acquisto versasse in buona fede, cioè non conoscesse di essere acquirente a non domino.

Si ritiene che il meccanismo sopra descritto non comporti una qualche sanatoria della nullità (Ferri, Zanelli, 268).

In realtà è più esatto ritenere che la pubblicità immobiliare si collochi al di fuori delle norme sulla validità degli atti e dunque non sani mai l'invalidità, riservando i suoi effetti al campo dell'opponibilità o meno ai terzi che abbiano trascritto, che rimangono salvi se hanno acquistato in buona fede. Per ciò che attiene alla buona fede la giurisprudenza ha chiarito che la presunzione semplice di buona fede di cui all'art. 1147 (ignoranza di ledere l'altrui diritto), può essere vinta dalla prova, anche prova presuntiva, dell'effettiva conoscenza, o del ragionevole dubbio, o ancora del fondato sospetto che il terzo avesse della detta lesione, concludendo che ragionevole dubbio deve ravvisarsi nel terzo qualora sia stata precedentemente trascritta a favore e contro le stesse parti una domanda di nullità in un giudizio poi abbandonato.

Il termine quinquennale è di decadenza e non di prescrizione (Ferri, Zanelli, 280).

Tale decadenza, peraltro, non rientra tra quelle che possono essere rilevate d'ufficio (l'eccezione relativa al decorso del termine quinquennale è eccezione di parte in senso proprio cfr. Cass. I, n. 13824/2004).

L'invalidità della trascrizione deriva dalla mancanza delle condizioni richieste dalla legge perché la stessa sia effettuata regolarmente, e non dall'invalidità dell'atto trascritto (Ferri, Zanelli, 280).

Domande di contestazione di un acquisto a causa di morte (art. 2652, n. 7)

ale disposizione subordina ad alcune condizioni temporali la tutela del terzo di buona fede acquirente a qualsiasi titolo dall'erede apparente o dal legatario.

L'acquirente a titolo gratuito dell'erede apparente non è tenuto a fornire la prova della propria buona fede qualora la trascrizione della domanda sia eseguita trascorsi cinque anni dalla data di trascrizione (Cass. II, n. 1402/1989). La giurisprudenza ha precisato che la norma non integra l'art. 534, ma regola fattispecie diverse, applicandosi all'acquisto a titolo oneroso dall'erede in tutti i casi in cui non si rientra nella petitio hereditatis, nonché all'acquisto a titolo gratuito dall'erede apparente ed agli acquisti dal legatario (Cass. II, n. 1402/1989).

Giova rammentare che erede apparente è colui che pur non essendo erede si afferma come tale sulla base di un titolo esistente, ma invalido o soltanto putativo (Cimmino N. A., Conte M., 255). Il legislatore mediante la previsione dell'art. 534 e della disposizione in esame si è giustamente preoccupato di tutelare coloro che, facendo affidamento sull'apparenza della qualità ereditaria, hanno acquistato diritti (Cimmino N. A., Conte M., 255).

L'art. 534 parla solo di acquisti per effetto di convenzioni a titolo oneroso con l'erede apparente. In tale disciplina non rientrano dunque gli acquisti a titolo gratuito dall'erede apparente e quelli a qualsiasi titolo dal legatario apparente. In tali casi i terzi non sono, tuttavia, privi di tutela, la quale è prevista dall'art. 2652 n. 7.

Tale disposizione come anticipato in apertura afferma che, salvo il disposto dei comma 2 e 3 dell'art. 534, se la trascrizione della domanda con la quale si contesta il fondamento di un acquisto a causa di morte è eseguita dopo cinque anni dalla data di trascrizione dell'acquisto stesso, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi di buona fede che, in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, hanno a qualunque titolo acquistato diritti da che appare erede o legatario.

La disciplina di cui all'art. 534 si differenzia da quella dell'art. 2652 n. 7, oltre che per i presupposti oggettivi connessi al titolo dell'acquisto, anche in relazione all'incidenza del tempo, irrilevante nel primo caso e decisivo nel secondo.

Preliminarmente occorre chiarire che, affinché l'acquisto del terzo sia fatto salvo, è sempre necessario che l'erede apparente abbia trascritto il proprio acquisto ai sensi dell'art. 2648 (Cimmino N. A., Conte M., 259).

Il periodo di cinque anni decorre dalla data di trascrizione dell'acquisto a causa di morte dell'erede o del legatario apparente.

La tutela degli acquirenti a titolo gratuito dall'erede apparente e degli acquirenti a qualsiasi titolo dal legatario apparente si differenzia rispetto ai casi di cui all'art. 534 anche in relazione al requisito della buona fede. L'art. 534 infatti dispone espressamente che il terzo debba provare la buona fede che, pertanto, in deroga dell'art. 1147 non si presume. Mentre la giurisprudenza ha affermato che nel caso di cui all'art. 2652 n.7 la buona fede dell'acquirente non vada provata ma si presume (Cass. II, n. 1402/1989).

Domande di riduzione di disposizioni lesive di legittima (art. 2652, n. 8)

Gli aventi causa del donatario che subisca azione di riduzione ricevono tutela con la disposizione in esame, la quale allo scopo di contemperare gli interessi di questi ultimi con quelli del legittimario, esclude l'efficacia reale dell'azione di riduzione nei confronti dei terzi acquirenti a titolo oneroso nel caso in cui la domanda di riduzione sia trascritta dopo dieci anni dall'apertura della successione (Cass. II, n. 3243/1980).

La tutela dei terzi prescinde dalla buona fede, di impossibile verificazione nel caso di specie, vista l'impossibilità per gli stessi di prevedere la riducibilità della disposizione a favore del proprio dante causa (Mariconda, 162; Triola, 962). Sebbene il dies a quo (apertura della successione) e la durata del termine di decorrenza sia identico a quello di prescrizione dell'azione, trattandosi nel caso di specie di ipotesi di decadenza, lo stesso potrebbe non coincidere se la domanda pur tempestivamente proposta non sia stata trascritta o quando sia intervenuta una causa di sospensione della prescrizione (Ricca, 12).

Gli effetti della norma sono fatti salvi dall'art. 563, comma 4 (come novellato dalla l. n. 80/2005), il quale prevede che il coniuge e i parenti in linea retta del donante, possano, entro venti anni dalla trascrizione della donazione notificare e trascrivere un atto stragiudiziale di opposizione. Quindi, l'acquisto del bene donato da parte del terzo è fatto salvo i) sia nel caso in cui i legittimati all'opposizione rimangano inerti per i venti anni successivi alla trascrizione della donazione, ii) sia nel caso in cui la domanda di riduzione sia trascritta dopo dieci anni dall'apertura della successione e l'acquisto sia effettuato a titolo oneroso in base al contratto trascritto o iscritto prima della trascrizione della domanda di riduzione stessa.

Domande di revocazione e di opposizione di terzo (art. 2652, n. 9 e n. 9-bis)

La particolarità dell'ipotesi in oggetto è dovuta alla circostanza che le domande non sono proposte contro atti negoziali bensì contro sentenze che siano soggette a pubblicità in funzione dell'effetto che producono.

Per la trascrizione della domanda è sufficiente che la sentenza impugnata sia trascrivibile o soggetta ad annotazione.

Quindi, in tale ipotesi, si prescinde dalla trascrizione e dalla annotazione della sentenza impugnata (Nicolò, 144), ma se la trascrizione non si attua, la fattispecie acquisitiva non si perfeziona, e la decadenza, non si verifica (Pugliatti, 486). Qualora la domanda venga trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione o annotazione della sentenza i terzi acquirenti di buona fede che abbiano trascritto anteriormente non vengono pregiudicati dalla sentenza di accoglimento.

Nonostante l'identità di disciplina, il fenomeno è diverso nei due casi. Nell'ipotesi di revocazione ex art. 395, nn. 1, 2, 3, e 6, c.p.c. si elimina il titolo, mentre nel caso di opposizione revocatoria ex art. 404, comma 2, c.p.c., si tende a circoscrivere gli effetti della sentenza analogamente a quanto avviene, nel campo sostanziale, con l'impugnazione ex art. 2901 (Natoli, 172).

Il d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 ha aggiunto il numero 9-bis) all'articolo in commento inserendo, tra le fattispecie di domande giudiziali che devono essere trascritte, anche le domande di revocazione contro le sentenze soggette a trascrizione per le cause di cui al nuovo art. 391-quater cod. proc. civ., anch'esso aggiunto dal d.lgs. n. 149 del 2022, che contempla i casi di impugnazione per revocazione di decisioni passate in giudicato il cui contenuto è stato dichiarato dalla Corte europea dei diritti dell'uomo contrario alla CEDU ovvero ad uno dei suoi Protocolli, qualora la violazione accertata abbia pregiudicato un diritto di stato della persona e l'equa indennità, eventualmente accordata dalla Corte ai sensi dell'art. 41 CEDU, non sia idonea a compensare le conseguenze della violazione medesima. Si rammenta che gli effetti anche di tale disposizione del codice di procedura civile decorreranno dal 28 febbraio 2023.