Codice Civile art. 2653 - Altre domande e atti soggetti a trascrizione a diversi effetti (1).

Domande di rivendicazione e di accertamento della proprietà e di altri diritti reali (art. 2653, n. 1)

Con la disposizione in commento la sentenza pronunciata contro il convenuto indicato nella domanda di rivendicazione e di accertamento della proprietà o di altri diritti reali di godimento su beni immobili ha effetto anche contro coloro che hanno acquistato diritti dal medesimo in base ad un atto trascritto dopo la trascrizione della domanda. La disciplina della trascrizione delle domande di rivendicazione e di accertamento della proprietà e dei diritti reali di godimento su beni immobili è espressione del principio in base al quale la durata del processo non può andare a danno dell'attore che ha ragione e serve a impedire che l'attore possa essere pregiudicato se dopo la proposizione della domanda l'immobile venga trasferito a terzi.

La trascrizione della domanda de qua non mira a risolvere un conflitto sostanziale tra attore e terzo avente causa dal convenuto, ma soltanto ad individuare, in correlazione con l'art. 111 c.p.c., i limiti entro cui la sentenza emanata contro il convenuto soccombente esplica efficacia contro il suo avente causa. La dottrina maggioritaria (Natoli, 181; Triola, 963) ritiene che la trascrizione in queste ipotesi, operando in collegamento con l'art. 111 c.p.c., avrebbe una funzione strettamente processuale. La stessa determinando l'ambito soggettivo del giudicato ottenuto nei relativi giudizi, servirebbe a rendere direttamente opponibile ed eseguibile la sentenza anche nei confronti dei terzi, aventi causa dal convenuto, che trascrivano il loro acquisto dopo la proposizione della domanda giudiziale.

Il carattere processuale della trascrizione de qua è assunto pacifico in giurisprudenza (Cass. II, n. 7528/1992).

Recentemente la S.C. in tema di cancellazione della trascrizione delle domande di cui agli artt. 2652 e 2653 (Cass. VI, n. 2896/2016) ha affermato che l’incombente, nel caso di rigetto delle domande in questione, può essere ordinato anche d’ufficio, sia, naturalmente, dal giudice di merito sia da quello di legittimità ove il primo non vi provveda nei casi previsti dall'art. 2688, che, prevede, infatti, l’ipotesi di estinzione per rinunzia od inattività delle parti e purché vi sia una concorde richiesta delle parti, la quale può intervenire anche successivamente al giudizio di legittimità. (Nella specie, la S.C. ha escluso che possa provvedersi con correzione dell'errore materiale ad emendare la pronuncia di legittimità che non aveva disposto la cancellazione della domanda in assenza dei presupposti di cui all'art. 2668).

La mancata trascrizione non comporta la salvezza dei diritti dei terzi aventi causa dal convenuto dal momento che in ipotesi di acquisto a non domino, e salva l'eventuale usucapione, la trascrizione del terzo, priva di effetti costitutivi, non può integrare il titolo del diritto di proprietà, (Cass. II, n. 10499/2015; Cass. II, n. 7528/1992); bensì comporta la necessità dell'attore di promuovere una nuova domanda nei loro confronti (Cass. II, n. 11153/1997) a meno che lo stesso non sia stato parte nel relativo giudizio (Cass. II, n. 7168/1983).

Il terzo acquirente primo trascrivente, inoltre è un litisconsorte necessario, e, in quanto tale, legittimato all'opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c. contro la sentenza che abbia accolto la domanda.

Nell'ambito di applicabilità della norma rientra anche l'actio negatoria servitutis (Ferri-Zanelli, 356). Secondo la dottrina sono inoltre trascrivibili le domande dirette a far valere limiti legali al diritto di proprietà (Ferri-Zanelli, 287).

Al riguardo la Suprema Corte si era espressa in termini negativi; successivamente, invece, ha mutato il proprio indirizzo interpretativo affermando che può essere trascritta l'azione diretta a far valere limiti al diritto di proprietà (Cass. S.U., n.13523/2006). Notevoli dubbi, anche in giurisprudenza, suscita la trascrivibilità della domanda nell'azione di regolamento di confini.

Domande di devoluzione (art. 2653, n. 2) e di affrancazione del fondo enfiteutico

Anche la trascrizione della domanda di devoluzione del fondo enfiteutico ha una funzione essenzialmente processuale facendo sì che il giudicato pronunziato contro l'enfiteuta sia direttamente opponibile a coloro che abbiano acquistato diritti dal medesimo in base a un atto trascritto posteriormente alla stessa; d'altro canto gli aventi causa dell'enfiteuta, primi trascriventi, potranno vedersi opporre la devoluzione fatta valere nei confronti dello stesso in un autonomo giudizio.

Ai sensi dell'art. 974, comma 2, i creditori ipotecari dell'enfiteuta (cui vanno equiparati coloro che hanno eseguito un pignoramento sul diritto enfiteutico e coloro che sono intervenuti nell'esecuzione), la cui iscrizione sia anteriore alla domanda di devoluzione: (i) possono intervenire nel giudizio per esercitare il diritto di affrancazione; (ii) conservano il diritto di affrancazione anche dopo l'esercizio del diritto di devoluzione. La sentenza che pronuncia la devoluzione va annotata per gli effetti di cui all'art. 2655 mentre l'accordo con il quale le parti regolano la devoluzione in via transattiva o sulla base del riconoscimento da parte dell'enfiteuta del diritto del concedente va trascritto ai sensi dell'art. 2643, n. 2.

Anche le domande di affrancazione del fondo enfiteutico, sono soggette a trascrizione, ai sensi dell'art. 15, l. n. 998/1925. In tal caso gli effetti della trascrizione della domanda appaiono limitati dalla stessa disposizione, a norma della quale l'estinzione del diritto del concedente e l'acquisto del diritto per l'enfiteuta si verificano dal momento in cui sono resi pubblici l'atto di affranco e la sentenza: ma in una prospettiva più limitata, si è ritenuto che la trascrizione della domanda avrebbe l'effetto di rendere opponibile il giudicato ai creditori ipotecari.

Le domande e le dichiarazioni di riscatto (art. 2652, n. 3)

La disposizione in esame prevede la trascrizione delle domande e delle dichiarazioni di riscatto (ovviamente con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente) relative ai beni immobili. La trascrizione va eseguita contro il compratore anche qualora il bene sia stato alienato a terzi a meno che la alienazione non sia stata notificata ai sensi dell'art. 1504, comma 2. Il soggetto nei cui confronti va proposta e trascritta la domanda di riscatto è di regola il compratore; nell'ipotesi in cui quest'ultimo abbia alienato a terzi il bene oggetto del riscatto, la domanda va proposta nei confronti dell'acquirente solo se l'alienazione è stata notificata al venditore.

Domande di separazione degli immobili dotali e di scioglimento della comunione tra i coniugi (art. 2653, n. 4)

La disposizione contenuta nel n. 4, a seguito della riforma del diritto di famiglia, viene considerata implicitamente abrogata (Triola Della tutela dei diritti, 298).

Atti e domande che interrompono il corso dell'usucapione (art. 2653, n. 5)

In base alla disposizione contenuta nell'art. 2653, n. 5, secondo cui devono essere trascritti gli atti e le domande che interrompono il corso dell'usucapione di beni immobili, l'interruzione non ha effetto rispetto ai terzi che hanno acquistato diritti dal possessore in base ad un atto trascritto o iscritto se non dalla data della trascrizione degli atti e delle domande. Quindi se il termine per l'usucapione è compiuto prima che avvenga la trascrizione, sono salvi i diritti dei terzi aventi causa dal possessore.

Secondo la giurisprudenza (Cass. II, n. 11124/1994; contra Cass. II, n. 8190/1990) la norma i riferisce anche agli atti interruttivi dell'usucapione di diritti reali limitati, quali i diritti di servitù di contenuto contrario ai limiti legali della proprietà, perché l'espressione “usucapione di beni immobili”, per la sua genericità, non si presta ad interpretazioni riduttive che, peraltro, si porrebbero in contrasto con il principio generale di cui all'art. 813, a mente del quale, quando non sia diversamente disposto, le disposizioni concernenti beni immobili si applicano ai diritti reali che hanno per oggetto i beni immobili.

Trascrizione delle domande di arbitrato

L'art. 26, l. n. 25/1994 aggiungendo un ultimo comma sia all'art. 2652 sia all'art. 2653, ha introdotto espressamente, la trascrivibilità delle domande di arbitrato aventi il medesimo oggetto di quelle relative alle disposizioni in commento.

Già prima della riforma la dottrina maggioritaria, confortata da un indirizzo giurisprudenziale risalente, riteneva trascrivibili le domande proposte ad arbitri rituali.

Tale orientamento era fondato sulla idoneità del lodo, dopo la dichiarazione di esecutorietà, ad essere trascritto e sulla necessità di assicurare tutela alle parti del procedimento arbitrale nei confronti dei terzi aventi causa (Cecchella, 142).

Va però precisato come (i) da un lato tale equiparazione valga limitatamente all'instaurazione di procedimenti arbitrali rituali (Gabrielli, 173) e (ii) dall'altro la trascrizione delle domande di arbitrato, non abbia una sfera di applicazione di ampiezza pari a quella delle domande giudiziali. A tal ultimo riguardo, infatti, si ritiene che non possono formare oggetto di compromesso le controversie corrispondenti alle domande di cui all'art. 2652, n. 9 o quelle di cui all'art. 2652, n. 6 quando la causa della nullità sia tale da impedire la devoluzione della controversia ad arbitri (Padovini, 301).