Fondo speciale

Il fondo speciale è stato disciplinato, per la prima volta, nell'ordinamento condominiale con l'art. 1135, n.4), c.c. secondo il quale l'assemblea provvede «alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti».

L'attuale versione della norma consegue alla modifica di cui all'art. 1, comma 9, lett. d), del d.l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla l. 21 febbraio 2014, n. 9; questa era stata necessaria allorché il legislatore, già dai primi momenti di applicazione della nuova norma, si era reso conto che difficilmente la disponibilità di un fondo di riserva, che coprisse l'intero importo dei lavori, sarebbe stata raggiungibile prima dell'inizio degli stessi.

La nuova formulazione dell'art. 1135, n. 4), c.c., si contrappone al previgente testo, che riservava all'assemblea dei condomini ampia discrezionalità nel decidere in merito. Discrezionalità che si traduceva in una libera valutazione sulla opportunità di provvedere in tal senso (sempre in relazione ad interventi straordinari, da intendersi tali quelli al di fuori della normalità ed abitualità), istituendo una riserva che, in ogni caso, non necessariamente doveva essere commisurata al valore delle future opere.

Obiettivamente la vecchia disposizione, priva di un carattere impositivo, poteva non essere di grande aiuto e questa è anche la ragione per cui, con la novella del 2012, il nuovo sistema di accantonamento è stato non solo imposto, ma anche collegato nei tempi di versamento a quelli concordati con l'impresa per lo svolgimento dei lavori.

L'introduzione forzata di tale riserva rappresenta, nella sostanza, una presa d'atto da parte del legislatore di quanto più volte affermato dalla giurisprudenza la quale, in passato, aveva dichiarato l'inammissibilità della costituzione di un fondo cassa condominiale per spese straordinarie, non determinate né determinabili, esulando dalla competenza dell'assemblea tale potere impositivo ed essendo conseguentemente illegittimo andare oltre la previsione annuale della gestione condominiale, così come è illecito onerare i condomini di spese che non abbiano una urgente o specifica causale o destinazione (tra tutte, v. Trib. Lucera 20 dicembre 1996).

Secondo una particolare interpretazione dottrinale della norma, nella versione antecedente alla modifica introdotta dalla legge n. 9/2014, la specialità del fondo ed il vincolo di destinazione dello stesso avrebbe richiesto, per evitare che il condominio potesse attingere alle somme erogate per fini diversi da quelli previsti dall'art. 1135 c.c., il deposito delle stesse su di un conto corrente autonomo, trattandosi di importi estranei alla gestione ordinaria del condominio. Tale interpretazione è stata, però, superata con la previsione di più accantonamenti relativi alle differenti fasi di esecuzione delle opere.

Occorre ancora ribadire che il fondo speciale, come disciplinato dal legislatore del 2012, è un fondo strettamente vincolato alla natura dei lavori da intraprendere. Il ché vuole dire che non può essere costituito un fondo di riserva in astratto e senza un concreto collegamento con i lavori, di natura straordinaria od innovativa, deliberati dall'assemblea. Mentre, ovviamente, nulla osta a che i condomini si determinino per versare l'intera riserva, pari all'importo dei lavori, prima del loro inizio.

In una recente decisione di merito (Trib. Roma 19 aprile 2016), è stato affermato che, malgrado la prevista obbligatorietà del fondo speciale, l'art. 1135, n. 4), c.c. si caratterizza come norma derogabile, poiché la stessa non è inserita nel corpo dell'art. 1138, comma 4, c.c., il quale elenca le disposizioni che non possono essere modificate neppure dai regolamenti di natura contrattuale. In questo senso, quindi, è stata rigettata l'impugnativa della delibera con la quale i lavori straordinari erano stati assentiti senza la contestuale approvazione del fondo cassa speciale.

La decisione pone in evidenza un aspetto interessante della questione e che riguarda il rapporto tra fondo di accantonamento e contratto di appalto, in merito al quale il giudicante ha affermato che «la mancata costituzione del fondo non incide sulla validità dell'appalto rinascendo, in tale evenienza, l'unicità del patrimonio del condominio e l'obbligazione parziaria dei condomini con possibilità per il creditore - poco solerte nel pretendere l'istituzione preventiva del fondo speciale - di escutere il patrimonio del condominio e, pro quota, quello dei condomini morosi». Non si comprende, peraltro, come si possa conciliare l'obbligatorietà delle quote di accantonamento con la derogabilità della norma, che il Tribunale capitolino ha correttamente evidenziato.

La ratio ispiratrice della disposizione in esame intende tutelare l'impresa appaltatrice, da un lato, ed il condominio e, se vogliamo, i condomini virtuosi dall'altro, dal momento che questi sono coloro che versano sempre, con regolarità, le quote di loro competenza. Fin troppo evidente che in caso di morosità verso l'impresa esecutrice il danno più grave lo sopporta sempre il condominio ed i singoli condomini, i quali rischieranno di subire non solo l'interruzione dei lavori, ma anche l'eventualità di azioni esecutive avviate dal creditore. La costituzione del fondo, pertanto, non solo garantisce al condominio la liquidità necessaria per sostenere la realizzazione degli interventi, ma anche mette al riparo coloro che sono stati scelti per l'esecuzione dei lavori e che potranno contare, per il soddisfacimento dei propri crediti, su somme già accantonate.

L'obbligatorietà di cui si è ampiamente trattato, nulla toglie al fatto che la decisione sulla costituzione del fondo di accantonamento, sull'entità e sui termini dei versamenti debba comunque passare per l'approvazione dell'assemblea, la quale si ritiene debba deliberare con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 3, c.c. (maggioranza degli intervenuti pari ad almeno un terzo dei millesimi). Una maggioranza più pesante, perché ragguagliata al tipo di lavori da effettuare (manutenzione straordinaria di notevole entità oppure innovazioni), non sembra una risposta corretta per approvare, senza problemi, la delibera sul punto al fine di garantire la preventiva copertura finanziaria per l'esecuzione dei lavori appaltati.

Una volta approvato dall'assemblea il contratto di appalto per l'importo in esso indicato sarà, quindi, importante approvare anche il fondo speciale. L'amministratore sarà, poi, tenuto a redigere una doppia ripartizione delle spese: la prima con riferimento al valore integrale dell'appalto e la seconda avente ad oggetto il fondo speciale graduale, come previsto dall'art. 1135 c.c.

In questo contesto dovrà essere prestata particolare attenzione alla delibera assembleare, in modo che sia immune da vizi di legittimità, onde evitare, da parte dei condomini, impugnative che renderebbero vana la finalità dell'art. 1135 c.c.

Determinante è il rispetto dei termini per il versamento della quota parte dell'accantonamento da parte dei singoli condomini, poiché in caso di ritardo l'amministratore dovrà agire in via giudiziale, ai sensi dell'art. 63, disp. att.c.c., per il recupero forzoso del credito. Per tale motivo è importante che nel verbale assembleare venga indicato il termine essenziale di ciascun adempimento, in modo da non consentire ai condomini di trovare giustificazioni prive di fondamento.

A questo punto, è lecito chiedersi cosa accada se l'amministratore non inserisce nell'ordine del giorno dell'assemblea la voce «costituzione del fondo di accantonamento», Sicuramente tale mancanza non incide, malgrado la violazione dell'art. 1135 c.c., sulla regolarità del contratto di appalto che sarà sottoscritto, mentre si potrebbe configurare una responsabilità personale a carico dell'amministratore per eventuali danni derivanti dalla morosità dei condomini ed incidenti sull'esecuzione del contratto stesso.

Altro aspetto da prendere in considerazione riguarda la necessità di provvedere a lavori straordinari urgenti. In questo caso la questione che si pone concerne l'applicabilità dell'art. 1135 in esame anche a questo tipo di interventi.

La fattispecie non è stata presa in considerazione dal legislatore, il quale non ha modificato il dettato dell'art. 1135, comma 2, c.c. secondo il quale «l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea».

Di norma si tratta di interventi imprevisti, imprevedibili e non procrastinabili talché il rappresentante dell'ente deve immediatamente darvi corso per evitare danni immediati al condominio. In questo caso l'amministratore è tenuto a darne subito comunicazione ai condomini chiedendo, contestualmente, un fondo spese commisurato all'importo dell'intervento.

Con l'introduzione dell'art. 1117-bis, c.c. l'àmbito di applicabilità delle norme relative al condominio sono state estese anche al supercondominio,realtà edilizia ed urbanistica costituita da «più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117».

A questo proposito giova ricordare che, come disposto dall'art. 67, comma 3, disp. att. c.c., quando i condomini sono più di sessanta, per gli atti di gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii, ciascun condominio deve eleggere il proprio rappresentante, al quale sono affidati ampi poteri non soggetti a limiti o condizioni.

Il silenzio della legge in relazione agli argomenti che esulano da tale campo (nel nostro caso in particolare: manutenzione straordinaria ed innovazioni), riporta le decisioni nell'alveo dell'ordinario svolgimento delle assemblee, con riferimento agli avvisi di convocazione da inviare a tutti i componenti del supercondominio; quorum costitutivi e deliberativi; conferimento deleghe; soggetti legittimati a partecipare alle riunioni e così via.

Da ultimo, una brevissima notazione che riguarda la vendita dell'immobile ed un eventuale diritto del venditore alla restituzione della quota parte del fondo speciale. In questo caso si ritiene che la quota versata, essendo entrata a fare parte del patrimonio condominiale non possa essere oggetto di restituzione da parte dell'Ente. Vi potrà, comunque, essere un accordo interno tra venditore ed acquirente, il quale si potrebbe accollare la quota parte del fondo di accantonamento, rendendola al suo dante causa. Accordo che, naturalmente, non può avere effetti nei confronti dei terzi, ovvero del condominio.

Qualora, invece, l'immobile sia stato oggetto di compravendita senza che l'alienante abbia pagato il dovuto, trattandosi, anche se in forma speciale, di somma a titolo di contributi condominiali si applicherà, nella fattispecie, il principio della solidarietà tra tale soggetto ed il compratore, il quale risponderà nei confronti del condominio unitamente al suo dante causa per l'anno in corso e per quello precedente.

Giova, ancora, evidenziare che il condominio, per recuperare la somma dovuta e non versata, non potrà che agire in via ingiuntiva nei confronti del nuovo condomino il quale potrà, a sua volta, rivalersi verso l'alienante.

Lazzaro - Di Marzio - Petrolati, Codice del condominio, Milano, 2014, 534;

Nucera, Riforma e fondo speciale per straordinarie, in Arch. loc. e cond., 2013, 572;

Del Torre, La costituzione del fondo speciale per opere straordinarie e innovazioni ex art. 1135, n. 4), c.c., in Arch. loc. e cond., 2013, 725;

Scarpa, Il fondo speciale per la manutenzione straordinaria e le innovazioni nel condominio, in Arch. loc. e cond., 2013, 569.