Codice Civile art. 1540 - Vendita cumulativa di più immobili.

Inquadramento

Nel caso di vendita cumulativa di più immobili nel medesimo contratto, l'eventuale maggiore estensione dell'uno può essere compensata con la minore estensione dell'altro.

Parte della dottrina ritiene che la compensazione debba tener conto del valore degli immobili, cosicché l'eccedenza del ventesimo andrebbe riferita non alle dimensioni ma al prezzo totale, al fine di tener conto delle possibili differenze di qualità tra i fondi (Bocchini, 648; Rubino, 117; Greco, Cottino, 501). Altra dottrina ha sostenuto che, alla luce di quanto disposto dal comma 1 dell'art. 1538 c.c., nella vendita in blocco di più immobili a corpo la rettifica del prezzo sarebbe in realtà possibile solo in quanto, compensati gli scarti quantitativi in più e in meno, le misure reali divergano complessivamente di almeno un ventesimo rispetto a quelle indicate in contratto; mentre nella vendita a misura si dovrebbero computare e sommare le rettifiche di prezzo per ciascuno dei beni alienati (Bianca, 286).

Qualora dopo la compensazione permanga una differenza tra la reale estensione e quella indicata, il diritto al supplemento o alla diminuzione del prezzo è regolato in conformità alle disposizioni di cui agli artt. 1537 e 1538 c.c.

La norma in esame si applica anche al preliminare di vendita cumulativa di più immobili, stipulato da una pluralità di promittenti venditori in separati documenti contrattuali, ma con il medesimo promissario acquirente e per un prezzo unitario (Cass. II, n. 15545/2013, secondo cui la pattuizione di un prezzo complessivo ed unico, senza distinguere la parte di prezzo riferibile all'uno o all'altro venditore, non determina la nullità dei preliminari, ma induce a ritenere sussistente un contratto complesso, avente ad oggetto la promessa di un'attribuzione unica).

In generale, nell'ipotesi in cui più venditori trasferiscano, con il medesimo atto, una pluralità di immobili, l'indicazione del prezzo di ciascuno di essi è necessaria, a pena di nullità dell'atto, solo ove i contraenti non intesero dare vita ad una vendita cumulativa con pluralità di oggetti ovvero ad una cd. vendita in blocco, ma a tanti singoli contratti conclusi contestualmente, sebbene strutturalmente distinti in ragione degli oggetti alienati (Cass. II, n. 15751/2017). Nel caso, invece, di vendita «in blocco» di più unità immobiliari per un unico corrispettivo, l'invalidità della cessione di uno solo dei beni ceduti determina la nullità parziale del negozio ex art. 1419 c.c., a meno che non sia provato che le parti non avrebbero concluso il contratto senza il trasferimento invalido, non potendo desumersi l'invalidità del contratto neanche dalla quantificazione unitaria del corrispettivo, da ritenersi comunque determinata o determinabile anche all'esito della complessiva entità del trasferimento immobiliare (Cass. II, n. 13561/2008).

Inoltre, si è rilevato che la compravendita che, a fronte del pagamento di un prezzo complessivo, abbia ad oggetto il trasferimento di una pluralità di beni immobili, ancorché eterogenei tra loro, integra un contratto unico, sicché, ove essa sia avvenuta a corpo e non a misura, ai fini dell'applicabilità dell'art. 1538 c.c. occorre tenere conto di tutti i beni oggetto della stessa, e, nell'ipotesi di cespiti eterogenei, del valore proporzionale che ciascuno di questi ha assunto nell'ambito del corrispettivo unitario (Cass. VI-II, n. 21342/2016).

Bibliografia

Bianca, La vendita e la permuta, in Tr. Vas., 1993; Bocchini, La vendita di cose immobili, in Tr. Res., 2000; Carpino, La vendita, in Tr. Res., 1984; Greco, Cottino, La vendita e la permuta, in Comm. S.B., 1981; Luminoso, La vendita, in Tr. Cicu-Messineo; Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm. UTET, 1991; Musio, Della vendita di cose immobili, in Comm. S. , 2015; Rubino, La compravendita, in Tr. Cicu-Messineo, 1971.