Codice Civile art. 1608 - Garanzie per il pagamento della pigione.

La conseguenza della inosservanza

L'inosservanza dell'art. 1608, a norma del quale tra le obbligazioni essenziali del conduttore vi è quella di prestare una garanzia (fornendo la casa di mobili sufficienti, ovvero versando un deposito cauzionale, o in altro modo) che sia idonea ad assicurare il pagamento della pigione, comporta la risoluzione del contratto di locazione (Cass. n. 9591/1983).

Essendo a carico del conduttore i soli oneri di cui all'art. 9 l. n. 392/1978 e le sole riparazioni di piccola manutenzione ex artt. 1576 e 1608 c.c., è essenziale che il locatore indichi e provi a quale titolo siano state versate al condominio le somme di cui chiede il rimborso. A tali oneri, il locatore non può considerarsi adempiente producendo unicamente la copia della ricevuta bancaria del bonifico di pagamento di non meglio precisate «rate condominiali» dalla quale non si evince a quali spese condominiali dette rate si riferiscano, ed in particolare, se si riferiscono a spese poste a carico del proprietario od a spese poste a carico del conduttore (Trib. Bari, n. 1882/2012).

Sotto altro aspetto, il deposito cauzionale ha la funzione di garantire il locatore dell'adempimento di tutti gli obblighi che incombono al conduttore e, quindi, non soltanto per gli eventuali danni recanti alla cosa locata, ma anche per l'integrale pagamento della pigione ed è legalmente commisurato all'ammontare del canone. Ma al di là di questa relazione, il deposito non può essere assimilato al canone, costituendo invece un pegno irregolare e, cioè, una somma di denaro che passa in proprietà del locatore e sulla quale il conduttore vanta un diritto di credito solo al momento in cui, essendo venuta meno la funzione di garanzia, può chiederne la restituzione. Ne consegue, altresì, che non può neppure considerarsi un «corrispettivo» di locazioni, secondo l'ampia e generica espressione con la quale l'art. 2948, n. 3 c.c. indica quei diritti di crediti che insieme alle pigioni delle case ed ai fitti dei beni rustici, si prescrivono in cinque anni. Non è superfluo aggiungere che questo termine breve riguarda esclusivamente l'azione del locatore diretta ad ottenere il pagamento del canone locativo mentre, per quel che concerne la domanda del conduttore di restituzione delle somme versate in più rispetto a quelle legalmente dovute, la giurisprudenza è sempre stata orientata ad applicare la prescrizione ordinaria decennale.

In materia di locazione, il diritto del conduttore di ottenere la restituzione del deposito cauzionale si prescrive nel termine ordinario decennale, atteso che la funzione di mera garanzia del suddetto deposito ne esclude l'assimilabilità al canone o, comunque, ad un corrispettivo della locazione, mentre, d'altro canto, la prescrizione breve quinquennale riguarda esclusivamente l'azione del locatore volta al pagamento del canone (Cass. n. 6941/1992; nella giurisprudenza di merito Pret. Milano, 18 giugno 1989: in caso di vendita dell'immobile locato, l'acquirente, tenuto a rispettare la locazione ai sensi dell'art. 1599 c.c., subentra, a norma dell'art. 1602 c.c., anche nell'obbligazione accessoria — derivante dal contratto di locazione — di restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore, a nulla rilevando che la somma corrispondente sia stata trattenuta dall'originario locatore).