Codice Civile art. 1577 - Necessità di riparazioni.

La conoscenza della necessità dell'intervento manutentivo

Le obbligazioni manutentive a carico del locatore si concretizzano per il fatto oggettivo della trasformazione peggiorativa della cosa locata, con il limite dell'imputabilità dell'intervento manutentivo al conduttore, il quale è tenuto ad osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata ed è responsabile dell'eventuale perdita o deterioramento della medesima nel corso della locazione, ai sensi degli artt. 1587 e 1588 c.c.

Dal combinato disposto degli artt. 1575, n. 3), 1576 e 1577 c.c. si evince, però, che l'obbligo del locatore di consentire al conduttore di godere della cosa locata in maniera tale che ne sia preservata l'idoneità a fungere per l'uso convenuto (e, dunque, in ultima analisi, di procedere con gli interventi manutentivi), emerge e diviene attuale sono nel momento in cui a) si verifica il guasto e b) il conduttore ne dà avviso al locatore medesimo.

La conoscenza del guasto da riparare diviene, dunque, elemento indispensabile per affermare l'esistenza di un obbligo di attivazione del locatore e, corrispondentemente, di un suo inadempimento in caso di omissione.

Il locatore, infatti, non è tenuto a prevenire eventuali idoneità della cosa di cui non abbia avuto notizia attraverso tempestiva denuncia o la cui causa non sia da lui facilmente riconoscibile (Cass. III, n. 2812/1960), non essendo configurabile alcuna responsabilità del locatore (per inadempimento dell'obbligo di effettuare le riparazioni necessarie) qualora non abbia avuto conoscenza della necessità di intervenire, né comunicazione da parte del conduttore, tenutovi a norma dell'art. 1577 c.c. (Cass. III, n. 489/1979). L'adempimento dell'obbligazione di manutenzione è, infatti, intrinsecamente subordinato alla conoscenza della sopravvenuta inidoneità della cosa a soddisfare le esigenze per cui era stata locata: sicché, quando il conduttore, avendo omesso ogni sorveglianza, non abbia informato il locatore circa lo stato della cosa locata, del danno da lui subito non risponde il locatore, non essendo stato posto in grado di adempiere il suo obbligo di effettuare le riparazioni necessarie (Cass. III, n. 5957/1979).

Va da sé, dunque, che il tema centrale sotteso alla norma consiste proprio nell'indagine sulla (forma e tempistica di) conoscenza del guasto da parte del locatore.

Quanto alla forma, in mancanza di prescrizioni fornite dalla norma, si ritiene in dottrina (Lazzaro, Di Marzio, 702), che l'avviso ex art. 1577, comma 1, c.c., può rivestire qualunque forma e dunque, può essere fornito mediante lettera, telefonata o mezzi similari. D'altra parte, tale libertà ha spinto parte della dottrina (Miccio, 198) a sostenere che, in difetto di avviso da parte del conduttore, la conoscenza da parte del locatore potrebbe essere acquisita anche tramite terzi (soluzione, questa, invece esclusa da chi – Tabet 1972, 406 – al contrario, esclude che, in difetto di avviso da parte del conduttore, possa configurarsi l'inadempimento quando il locatore abbia avuto notizia del guasto da terzi, rilevando l'avviso ad opera del debitore proprio ai fini della costituzione in mora del locatore). Una posizione più rigida, al contrario, ritiene che l'obbligazione di manutenzione a carico del locatore rientra tra quelle per le quali è necessaria la costituzione in mora, ex art. 1219 c.c., pur nella consapevolezza che l'atto di costituzione in mora e l'avviso hanno natura e contenuto distinti (Di Marzio, Falabella, 878): la necessità della costituzione in mora sarebbe, d'altronde, in linea con la natura dell'obbligazione di manutenzione, la quale si traduce in un facere che non implica l'osservanza di un obbligo di vigilanza sulla cosa (Tabet 1972, 406).

La giurisprudenza ritiene che l'obbligo per il locatore di attivarsi non dipenda, quale condicio sine qua non, dalla comunicazione, proveniente dal conduttore, della necessità di procedere alla riparazione quanto, piuttosto, dalla conoscenza, comunque acquisita, della necessità di intervenire, sia che ciò dipenda dall'iniziativa di un terzo (Cass. III, n. 2533/1955; Cass. III, n. 2812/1960), sia che ciò consegua alla facile prevedibilità degli inconvenienti, in relazione allo stato della cosa che il locatore conosceva (Cass. III, n. 3933/1977), sia che si versi in presenza di un fatto notorio (Trib. Milano6 dicembre 1990).

Chiarissima, sia pure con riferimento al comma 2 dell'art. 1577 c.c., Cass. III, n. 19943/2008 la quale, partendo dall'esame del sistema delineato dagli artt. 1575-1577 c.c., osserva che l'interpretazione sistematica della norma induce ad affermare che, ove occorrano interventi di manutenzione straordinaria, il locatore ha l'obbligo contrattuale di intervenire e di eseguirli: l'urgenza dell'intervento attribuisce al conduttore – allo scopo di tutelarlo – la facoltà di provvedervi direttamente; la necessità del contemporaneo avviso è posto a tutela del locatore, il quale ha – a sua volta – facoltà di intervenire sia eventualmente per contestare la necessità dei lavori, sia per compiere le scelte relative alla loro esecuzione, di cui in definitiva dovrà sopportare il costo. D'altra parte, è principio generale del nostro ordinamento che nella esecuzione del contratto le parti debbono comportarsi secondo buona fede. Sicché, laddove il locatore sia comunque a conoscenza della necessità di procedere a lavori di manutenzione straordinaria nell'immobile locato, la mancata esecuzione degli stessi entro un limite temporale ragionevole, che deve essere apprezzato con riferimento alla loro natura, entità e necessità, ne determina l'inadempimento contrattuale e legittima il conduttore, sempre in presenza del carattere dell'urgenza, di provvedervi direttamente e a ottenere il rimborso del costo.

Quanto alla tempistica, si ritiene (Mirabelli, 279) che l'avviso debba essere tempestivo, anche se non manca chi opta (Tabet 1972, 406) per la tesi dell'immediatezza.

La differenza di impostazione appare, invero, di carattere terminologico più che sostanziale, ove si consideri che – come già chiarito, d'altra parte, nel commento all'art. 1576 c.c. – la manutenzione va eseguita, ad opera del locatore, non appena questi ha conoscenza dell'inconveniente e cioè, secondo quanto previsto in linea generale dall'art. 1183 c.c., nell'immediatezza, tenendo tuttavia conto del tempo all'uopo necessario, anche sotto un profilo organizzativo, in relazione alla natura ed all'entità del guasto.

Il mancato avviso al locatore

Come anticipato nel § 1 del presente commento, l'obbligo di avviso gravante sul conduttore risponde sia all'interesse del conduttore medesimo al mantenimento della cosa locata in buono stato, sia a quello del locatore ad evitare, con un intervento tempestivo, un eventuale aggravamento delle condizioni del bene.

Ne consegue che, se il locatore non può opporre ai danneggiati, al fine di sottrarsi da responsabilità, la violazione dell'obbligo predetto da parte del conduttore, cionondimeno egli ha la possibilità di agire nei confronti del conduttore medesimo per ottenere da questi il risarcimento del danno conseguente al pregiudizio arrecato a terzi dal mancato pronto intervento riparatore: ed infatti, l'art. 1577, comma 1, c.c., pone a carico del conduttore non già un onere, finalizzato a conseguire l'adempimento dell'obbligazione di manutenzione da parte del locatore, quanto una vera e propria obbligazione in senso tecnico, tesa alla salvaguardia dell'integrità del bene, quale espressione del principio di buona fede nell'esecuzione del contratto (v. l'art. 1375 c.c.)

Assolutamente in linea è la posizione della migliore dottrina (Mirabelli, 408), per la quale la mancata ottemperanza all'obbligo di avviso può essere fonte di responsabilità a carico del conduttore.

Condivide tale impostazione anche la giurisprudenza di legittimità, la quale (Cass. III, n. 2605/1995) osserva come il dovere di intervento del locatore non esime il conduttore dall'obbligo di segnalargli la necessità di interventi specifici atti a far fronte al concreto manifestarsi del vizio e ad impedire o limitare i conseguenti danni, che pur nella preesistente inadempienza del locatore non si erano ancora prodotti, derivandone, in caso contrario, la possibilità di esperire un'azione di risarcimento del danno nei confronti del conduttore che abbia omesso di avvisarlo tempestivamente della necessità di riparazioni a lui spettanti (Cass. III, n. 11321/1996).

Peraltro, l'omissione di tempestivo avviso al locatore può integrare, altresì, un comportamento colpevole del conduttore, idoneo a configurarne la responsabilità, eventualmente sotto il profilo del concorso di colpa, per il pregiudizio subito da sé stesso come dal terzo.

Quanto alla prima evenienza, l'esistenza di una responsabilità presunta – peraltro iuris tantum – non è incompatibile con la prospettazione di una condotta colposa del danneggiato concorrente nella produzione dell'evento lesivo, afferendo la presunzione al regime probatorio, senza immutare la struttura sostanziale della responsabilità – nella specie contrattuale – a carico del locatore, e non operando essa in contrasto con il principio della responsabilità per inadempimento o per fatto illecito: sicché la presunzione in esame incide sull'esistenza e non sulla misura della responsabilità, la quale è in ogni caso suscettibile di essere ridotta in dipendenza del concorrente fatto colposo del conduttore/creditore (così Cass. III, n. 2605/1995). Del pari, Cass. III, n. 1858/1964 ha affermato che il principio per cui il conduttore non è obbligato a procedere alle riparazioni urgenti non esclude che egli possa essere ritenuto in colpa, concorrente con quella del locatore qualora, in seguito alle mancate riparazioni, il crollo di un pavimento dell'immobile locato abbia provocato danni al conduttore medesimo. Quanto, alla responsabilità nei confronti dei terzi, poi, Cass. III, n. 6044/1985, ad esempio, chiarisce che, sebbene la responsabilità del proprietario di un edifici, stabilita dall'art. 2053 c.c. per ogni disgregazione delle strutture e degli elementi accessori stabilmente incorporati in esso, non venga meno nel caso in cui l'edificio stesso sia concesso in locazione, in quanto la temporanea sottrazione dell'immobile alla disponibilità del proprietario non dispensa il primo dal vigilare – mediante periodiche visite anche a mezzo di incaricati – affinché l'efficienza del fabbricato e degli elementi accessori non subisca modificazioni che ne compromettano saldezza e resistenza – cionondimeno siffatto dovere di controllo è compatibile con il potere-dovere di custodia e vigilanza, in ordine a possibili deterioramenti dell'immobile, che incombe al conduttore, il quale, ai sensi dell'art. 1577 c.c., deve avvertire il proprietario delle riparazioni di cui la cosa abbisogna, potendo, pertanto, le relative responsabilità concorrere in rapporto ad un evento dannoso verificatosi per il mancato esercizio di quei poteri nell'ambito delle rispettive sfere.

La “sopportazione” delle riparazioni indifferibili: la privazione parziale del godimento dell'immobile

La manutenzione va eseguita, ad opera del locatore, non appena questi ha conoscenza dell'inconveniente e cioè, secondo quanto previsto in linea generale dall'art. 1183 c.c., nell'immediatezza, tenendo conto del tempo all'uopo necessario, anche sotto un profilo organizzativo, in relazione alla natura ed all'entità del guasto.

Il conduttore è tenuto a “sopportare” l'esecuzione di tali interventi, anche se implicanti una privazione parziale del godimento del bene, pur con l'osservanza di alcuni limiti: a) deve trattarsi di interventi indifferibili (v. l'art. 1583 c.c.); b) se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento (v. l'art. 1584, comma 1, c.c.); c) relativamente alle locazioni ad uso abitativo ed indipendentemente dalla durata delle riparazioni, se la loro esecuzione rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto (v. l'art. 1584, comma 2, c.c.).

È stato chiarito da Cass. III, n. 372/1997 che gli artt. 1583 e 1584 c.c. disciplinano due fattispecie diverse che hanno in comune il presupposto della necessità di riparazioni improcrastinabili della cosa locata, ma si differenziano, perché l'una attiene alla privazione temporanea parziale del godimento della cosa locata (artt. 1583 e 1584, comma 1, c.c.), e la seconda all'impedimento temporaneo di ogni godimento della cosa (art. 1584, comma 2, c.c.) nel caso in cui “l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia”.

L'obbligo del locatore di consentire al conduttore di godere della cosa locata in maniera tale che ne sia preservata l'idoneità a fungere per l'uso convenuto (e, dunque, in ultima analisi, di procedere con gli interventi manutentivi), emerge e diviene attuale, peraltro, solo nel momento in cui a) si verifica il guasto e b) il conduttore ne dà avviso al locatore medesimo (si rinvia, sul punto, al precedente § 2 del commento al presente articolo): la conoscenza del guasto da riparare diviene, dunque, elemento indispensabile per affermare l'esistenza di un obbligo di attivazione del locatore e, corrispondentemente, di un suo inadempimento in caso di omissione.

Il locatore, infatti, non è tenuto a prevenire eventuali idoneità della cosa di cui non abbia avuto notizia attraverso tempestiva denuncia o la cui causa non sia da lui facilmente riconoscibile (Cass. III, n. 2812/1960), non essendo configurabile alcuna responsabilità del locatore (per inadempimento dell'obbligo di effettuare le riparazioni necessarie) qualora non abbia avuto conoscenza della necessità di intervenire, né comunicazione da parte del conduttore, tenutovi a norma dell'art. 1577 c.c. (Cass. III, n. 489/1979). L'adempimento dell'obbligazione di manutenzione è, infatti, intrinsecamente subordinato alla conoscenza della sopravvenuta inidoneità della cosa a soddisfare le esigenze per cui era stata locata: sicché, quando il conduttore, avendo omesso ogni sorveglianza, non abbia informato il locatore circa lo stato della cosa locata, del danno da lui subito non risponde il locatore, non essendo stato posto in grado di adempiere il suo obbligo di effettuare le riparazioni necessarie (Cass. III, n. 5957/1979).

La ratio della norma va rinvenuta nella volontà del legislatore di salvaguardare gli interessi del locatore alla restituzione di un bene integro, imponendo al conduttore un sacrificio che dipende dal suo dovere di comportarsi secondo buona fede nell'esecuzione del contratto: detto in altri termini, l'esistenza degli estremi per procedere alle riparazioni previste dagli artt. 1576 e 1577 c.c. comporta, per il conduttore, oltre al corrispettivo diritto di credito nei confronti del locatore, anche il dovere di collaborare all'adempimento della prestazione e di conseguente tolleranza.

Sicché autorevole dottrina (Cosentino, Vitucci, 57) ha individuato il fondamento di tale tolleranza richiesta al conduttore nel dovere di cooperazione che il creditore (in questo caso il conduttore) ha nei confronti del debitore della prestazione (in questo caso il locatore), secondo quanto previsto dagli artt. 1175 e 1206 c.c.

L'indifferibilità deve valutarsi in concreto, tenendo presente – cioè – il tempo che, al momento dell'insorgenza della necessità, resta ancora riservato al godimento del conduttore (Tabet, 426); essa, inoltre, deve porsi in rapporto con l'urgenza, nel senso che ogni riparazione indilazionabile è certamente urgente, ma l'indilazionabilità va adeguata alla cosa in sé, all'interesse del locatore alla conservazione della stessa, alla prontezza della riparazione, e ad ogni altro aspetto pregiudizievole che il differimento della riparazione comporterebbe al locatore, al conduttore ed ai terzi in genere (Tabet, 428). In particolare, l'urgenza delle riparazioni deve avere un rilievo oggettivo e si risolve, sostanzialmente, in un giudizio di fatto attinente all'attuale esistenza di un pericolo immediato di deterioramento o guasto della cosa locata (Tabet, 409). Urgente, secondo attenta dottrina (Lazzaro, Di Marzio, 704) “vuol dire indifferibile, incombente, pressante: sicché un ritardo nell'intervento riparatore dilaterebbe il guasto, accrescendo il pregiudizio”. Secondo un altro Autore (Provera, 208) essa può sussistere sia allorché il guasto impedisce il godimento della cosa, sia quando non sia data la possibilità di avvertire tempestivamente il locatore, ovvero questi comunque non possa eliminare il guasto in tempi brevi. L'urgenza, inoltre, può anche sopravvenire all'insorgenza della necessità della riparazione, non ricollegando la norma tale requisito al momento del verificarsi dell'evento: sicché la previsione in commento stessa può divenire applicabile per effetto dell'inadempimento del locatore (Tabet, 413).

Per un maggiore approfondimento al riguardo si rinvia al commento all'art. 1583 c.c.

Segue. La “sopportazione” delle riparazioni indifferibili: la privazione totale del godimento dell'immobile

Quid iuris laddove, in dipendenza dall'esecuzione delle riparazioni, si abbia, invece, privazione del godimento dell'intero immobile locato?

Si sostiene, in dottrina (Gabrielli, Padovini, 273) che: a) qualora le riparazioni comportino la perdita, totale e definitiva, del godimento del bene locato, la locazione si risolve per impossibilità sopravvenuta, ai sensi dell'art. 1463 c.c.; b) nel caso, invece, di riparazioni che rendono impossibile il godimento dell'intero bene, ma solo per una frazione di tempo limitata, dovrebbero applicarsi le norme di cui all'art. 1464 c.c., relativa all'impossibilita` parziale, e di cui all'art. 1256, comma 2, c.c., dedicata all'impossibilità temporanea. Né “l'avvicinamento tra le due disposizioni [...] deve sorprendere, poiché, sebbene in un caso ci si riferisca all'impossibilita` parziale, ossia quella che incide sulla quantità, e nell'altro caso all'impossibilità temporanea, che incide sul tempo, le due fattispecie qui si sovrappongono, essendo la locazione un tipico contratto ad esecuzione continuata, nel quale il tempo corrisponde alla quantità di godimento. Secondo la norma dell'art. 1246, comma 2, c.c., dedicata alla impossibilità temporanea, il debitore, finché tale impedimento perdura, non responsabile del ritardo nell'adempimento, ma l'obbligazione si estingue se l'impossibilità si protrae fino a quando il debitore non può più essere ritenuto legato ad eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla punto in virtù della regola dettata dall'art. 1464 c.c., invece, quando la prestazione di una parte è parzialmente impossibile all'altra parte spetta il diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione dovuta, salvo il diritto al recesso dal contratto, quando non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale. Nel caso in questione, l'applicazione congiunta delle due regole porta a riconoscere al conduttore il diritto a pretendere una riduzione del canone dovuto, riduzione corrispondente al periodo di tempo necessario per l'esecuzione delle opere di manutenzione; qualora, però, la durata dei lavori sia eccessiva, il conduttore può recedere dal rapporto se non ha più interesse alla locazione nel momento in cui risultino ultimate le opere”.

Analoga la posizione della giurisprudenza. Così Cass. III, n. 4119/1995 chiarisce che l'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto e di eseguire le riparazioni che non sono a carico del conduttore, stabilito dagli artt. 1575 e 1577, comma 1, c.c. trova un limite nella disciplina dell'impossibilità sopravvenuta della prestazione, che essendo di carattere generale è applicabile anche al rapporto di locazione e comporta che l'impossibilità sopravvenuta e definitiva di utilizzazione della cosa locata secondo l'uso convenuto o conforme alla sua destinazione, se non sia imputabile al debitore, determina l'estinzione dell'obbligazione a carico di costui.

Le riparazioni urgenti eseguite dal conduttore

Il conduttore, ai sensi dell'art. 1577, comma 2, c.c., può a) in caso di urgenza, b) provvedere direttamente all'esecuzione delle riparazioni che spetterebbero al locatore, c) dandogliene avviso e d) ripetendo successivamente da questi l'esborso sostenuto.

La disposizione contiene, dunque, una deroga alle previsioni contenute nei precedenti artt. 1575-1577, comma 1, c.c., consentendo al conduttore – e nel proprio prevalente interesse – di effettuare egli stesso le riparazioni, ove ricorra il presupposto dell'urgenza: quest'ultima, però, non muta il destinatario dell'obbligazione di mantenimento (che è e resta pur sempre il locatore), ma facoltizza il conduttore a sostituirsi allo stesso, dando così vita ad un fenomeno di “surrogazione”, in cui all'obbligazione di fare si sostituisce, senza estinguerla, un'obbligazione pecuniaria.

Il conduttore, nell'inerzia del locatore, può sostituirsi ad esso, realizzando a sua cura e spese le riparazioni urgenti: si tratta, però, di una facoltà e non di un obbligo, in quanto comunque l'ordinaria e straordinaria manutenzione grava, salvo patto contrario, sul locatore (Mirabelli, 408).

Chiarisce, così, Cass. III, n. 4199/1979, che il comportamento del conduttore, il quale ometta di provvedere direttamente all'esecuzione di riparazioni non urgenti dello immobile locato, non può essere considerato indice inequivoco di scarso interesse all'adempimento dell'obbligazione del locatore di mantenere la cosa locata in condizioni di servire all'uso convenuto, e, quindi, argomento determinante per escludere l'inadempimento dell'obbligo sancito dall'art 1575, n. 2) c.c., in quanto, nel disciplinare l'ipotesi che la cosa locata abbisogni di riparazioni, l'art 1577 c.c. si limita a prevedere la mera facoltà del conduttore di procedere direttamente all'esecuzione delle riparazioni urgenti, salvo rimborso, col solo onere del contemporaneo avviso al locatore. Analogamente, Cass. III, n. 16136/2010 (conforme Cass. III, n. 10742/2002), che, quando le riparazioni hanno il carattere dell'urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell'inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione né risultando di ostacolo neppure l'eventuale divieto del locatore. Consegue ulteriormente da quanto precede che, qualora il conduttore si limiti a dare l'avviso, senza intervenire in proprio, il locatore che non intervenga incorre in responsabilità, ove dalla sua inerzia derivino danni (Cass. III, n. 4246/1982). Quanto precede non toglie, però, che, a norma dell'art. 1227 c.c., anche nel caso in esame valga il principio secondo cui il conduttore deve usare l'ordinaria diligenza e fare quanto in lui possibile, in relazione alle circostanze, per eliminare o non aggredire o ridurre il danno, tale condotta essendo imposta dal principio di buona fede, che deve informare la preparazione, conclusione ed esecuzione di ogni contratto (Cass. III, n. 658/1963).

Ai fini dell'operatività della norma, l'urgenza delle riparazioni deve avere un rilievo oggettivo e si risolve, sostanzialmente, in un giudizio di fatto attinente all'attuale esistenza di un pericolo immediato di deterioramento o guasto della cosa locata (Tabet, 409). Urgente, secondo attenta dottrina (Lazzaro, Di Marzio, 704) “vuol dire indifferibile, incombente, pressante: sicché un ritardo nell'intervento riparatore dilaterebbe il guasto, accrescendo il pregiudizio”. Secondo un altro Autore (Provera, 208) essa può sussistere sia allorché il guasto impedisce il godimento della cosa, sia quando non sia data la possibilità di avvertire tempestivamente il locatore, ovvero questi comunque non possa eliminare il guasto in tempi brevi. L'urgenza, inoltre, può anche sopravvenire all'insorgenza della necessità della riparazione, non ricollegando la norma tale requisito al momento del verificarsi dell'evento: sicché la previsione in commento stessa può divenire applicabile per effetto dell'inadempimento del locatore (Tabet, 413). L'urgenza non coincide, invece, con il concetto di indifferibilità: le riparazioni indifferibili di cui all'art. 1583 c.c., infatti, sono correlate alla scadenza del contratto e, quindi, hanno un'intensità minore rispetto alle prime (Tabet, 407; contra, però, Miccio, 199).

Quanto alla funzione dell'avviso al locatore, se esso – cioè – rappresenti o meno condizione per ottenere il rimborso, si registrano orientamenti divergenti.

Ed infatti, mentre Cass. III, n. 4583/2008 ha ritenuto che l'avviso contestuale al locatore sia indispensabile affinché il conduttore possa ottenere il rimborso per le riparazioni urgenti cui abbia provveduto direttamente, al contrario, Cass. III, n. 16089/2003 ha stabilito che il diritto al rimborso per le riparazioni urgenti effettuate dal conduttore riconosciutogli dalla norma di cui all'art. 1577 c.c., non è escluso in caso di mancato previo avviso al locatore, trattandosi di una mera informativa che non richiede l'adozione di particolari formalità e che risulta soddisfatta ogni volta che il locatore sia comunque stato portato a conoscenza della esigenza di eseguire dei lavori. La questione è stata, infine, risolta da Cass. III, n. 19943/2008 la quale ha osservato che, da un lato, l'urgenza dell'intervento attribuisce al conduttore – allo scopo di tutelarlo – la facoltà di provvedervi direttamente; dall'altro, la necessità del contemporaneo avviso è posto a tutela del locatore, il quale ha – a sua volta – facoltà di intervenire sia eventualmente per contestare la necessità dei lavori, sia per compiere le scelte relative alla loro esecuzione, di cui in definitiva dovrà sopportare il costo. D'altra parte, è principio generale del nostro ordinamento che nella esecuzione del contratto le parti debbono comportarsi secondo buona fede. A quanto sopra consegue che, allorché il locatore sia a conoscenza della necessità di procedere a lavori di manutenzione straordinaria nell'immobile locato, la mancata esecuzione degli stessi entro un limite temporale ragionevole, che deve essere apprezzato con riferimento alla loro natura, entità e necessità, ne determina l'inadempimento contrattuale e legittima il conduttore, sempre in presenza del carattere dell'urgenza, di provvedervi direttamente e a ottenere il rimborso del costo.

Sicché, aderendo a tale ultima impostazione, la conoscenza, comunque accertata, da parte del locatore, di tale necessità di intervento e l'inerzia dello stesso a provvedere entro un tempo ragionevole, tenuto conto della natura, dell'entità e dell'urgenza dei lavori, hanno valore equipollente al contestuale avviso al locatore, cui il conduttore è tenuto ai sensi dell'art. 1577 c.c.

Chi, invece, ritiene che l'avviso costituisca una condizione essenziale e necessaria per consentirgli di ottenere il rimborso, osserva (Gabrielli, Padovini, 278) come, in mancanza, “il conduttore privo del diritto al rimborso dispone purtuttavia di strumenti idonei al recupero di almeno una parte delle spese sostenute per l'esecuzione delle opere conservative [...] nel caso di mancato avviso della necessità di compiere riparazioni non urgenti e, secondo certi, anche quando vi sia urgenza, un primo strumento cui il conduttore può ricorrere è quello costituito dalla gestione di affari altrui (artt. 2028 ss. c.c.), la cui fattispecie viene integrata a ogni qual volta qualcuno, “senza esservi obbligato, assume scientemente la gestione di un affare altrui”. In tali casi, secondo la norma dell'art. 2030 c.c., il gestore assume le obbligazioni del mandatario, con la conseguenza che l'interessato deve tenerlo indenne da quelle assunte dal gestore in nome proprio e rimborsargli tutte le spese necessarie o utili. Qualora la norma appena esposta venisse applicata al caso delle riparazioni della cosa locata, il conduttore/gestore avrebbe diritto, anche senza aver provveduto all'avviso, al rimborso, a titolo di rifusione di ciò che ha compiuto, dal locatore. Tale soluzione non pare corretta, poiché la disposizione dell'art. 2028 c.c. individua fra i suoi presupposti di operatività (quella che viene chiamata tradizionalmente) l'incapacità oggettiva dell'interessato a svolgere la propria attività, che si verifica quando, ad esempio, un soggetto si trovi nell'altro emisfero del globo e il vicino di casa, rendendosi conto che l'abitazione altrui è allagata, interviene in sua vece. Ma il locatore, in assenza di ragioni peculiari, è in grado di provvedere alle riparazioni; ne consegue che le norme degli artt. 2028 c.c. e seguenti possono applicarsi non già in termini generali, bensì soltanto nella misura in cui sussistono i presupposti propri della gestione degli affari altrui. Sempre applicabile è, invece, la regola (di chiusura) dell'arricchimento senza causa, posto dall'art. 2041 c.c., secondo cui chi, senza giusta causa, si è arricchito ai danni di un'altra persona è tenuto, nei limiti dell'arricchimento, ad indennizzare quest'ultima della correlativa diminuzione patrimoniale. La differenza con l'istituto considerato in precedenza è facile da individuare: nella gestione di affari altrui, chi ha compiuto l'attività ha diritto, ai sensi della norma dell'art. 2031 c.c., ad essere pienamente rifuso di tutte le spese necessarie o utili, con gli interessi dal giorno in cui sono state compiute; nel caso di arricchimento senza causa opera invece il doppio criterio che fissa l'indennizzo in misura pari all'arricchimento, ma con il limite corrispondente alla diminuzione patrimoniale effettivamente subita dall'altra parte, sicché il conduttore può vantare una pretesa soltanto ove abbia sostenuto una spesa superiore all'arricchimento di cui gode il locatore”.

Quanto, infine, al rimborso, si è già anticipato in apertura che l'esercizio, da parte del conduttore, della facoltà di procedere autonomamente alla rimozione del guasto converte l'obbligazione di facere gravante sul locatore in un'obbligazione pecuniaria, con l'applicazione della relativa disciplina.

Peraltro, deve escludersi che il rimborso possa essere conseguito dal conduttore mediante compensazione con quanto dovuto al locatore a titolo di canone, neppure in sede giurisdizionale: ed infatti, trova applicazione il principio generale, affermato da Cass. II, n. 2171/1997, per cui la disciplina della compensazione non è applicabile nella controversia in cui le parti facciano valere contrapposti crediti derivanti dal medesimo rapporto giuridico ancorché aventi natura diversa, per essere, uno, di valore, in quanto risarcitorio dell'inadempimento dello stesso rapporto e, l'altro, di valuta poiché in tal caso la valutazione delle rispettive pretese si risolve un mero accertamento contabile di dare e avere.

Il rimborso va riconosciuto in favore del conduttore anche laddove le riparazioni siano eseguite su una cosa non oggetto della locazione, ma comunque necessaria per l'uso convenuto di quella locatagli.

Conferma tale impostazione Cass. III, n. 9465/1997, la quale evidenzia che il conduttore che, avvalendosi dei poteri sostitutivi e di gestione conferitigli dagli artt. 1577, comma 2, e 2028 c.c., esegue riparazioni urgenti, ancorché su cosa non locatagli, ma necessarie per l'uso convenuto di quella locatagli, ha diritto al rimborso (nella specie il conduttore aveva riparato l'appartamento sovrastante quello locatogli, entrambi di proprietà del locatore, dal quale provenivano infiltrazioni nell'appartamento detenuto).

Segue. Le riparazioni non urgenti eseguite dal conduttore

Resta da esaminare la disciplina applicabile alle riparazioni non urgenti, comunque eseguite dal conduttore.

Come nel caso – illustrato supra – di adesione alla tesi restrittiva circa la necessità del previo avviso al locatore quale condicio sine qua non del rimborso, così, nell'ipotesi di riparazioni non urgenti, si ritiene che il conduttore possa comunque pretendere dal locatore un indennizzo in conformità dei principi dell'ingiustificato arricchimento (Miccio, 199), ovvero della gestione di affari altrui da parte del conduttore in buona fede (Tabet, 408).

In particolare, il conduttore non potrebbe, di propria iniziativa, ingerirsi nella gestione della cosa altrui né, del pari, potrebbe gravare il locatore di spese maturate al di fuori di ogni suo controllo: sennonché ben può darsi il caso di un'iniziativa del conduttore che addirittura prevenga il rischio di danni a terzi, dei quali anch'egli – per quanto illustrato innanzi circa la sua concorrente responsabilità quale custode del bene locato – potrebbe essere chiamato a rispondere (Cass. III, n. 1992/1976); oppure, si attivi per evitare il prodursi ovvero l'aggravarsi di danni a sé medesimo (Cass. III, n. 3423/1978). In applicazione dei medesimi principi si è così affermato che, se il conduttore di un immobile, nell'inerzia del locatore, abbia risarcito il terzo danneggiato dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati (nella specie per la caduta di un portone scorrevole), egli può rivalersi sul locatore in virtù del principio sancito dall'art. 1203, n. 3), c.c., atteso che la surrogazione legale opera anche nel caso in cui l'adempimento del terzo sia avvenuto in assenza di un obbligo giuridico, purché ricorra l'interesse del solvens, il diritto al rimborso trovi titolo in un rapporto giuridico tra i due soggetti, preesistente al pagamento, e venga esclusa la spontaneità dell'adempimento (Cass. III, n. 5245/2004).