Oneri concessori: l’incremento del carico urbanistico per il frazionamento di un immobile grava sul proprietario

Il Consiglio di Stato si pronuncia in tema di oneri concessori derivanti dall'incremento del carico urbanistico.

In particolare, la vicenda origina dal ricorso di una società, proprietaria di locali adibiti a uso commerciale, che chiedeva la restituzione del versamento degli oneri concessori corrisposti a seguito della D.I.A. richiesta - e ottenuta - per la chiusura dei preesistenti collegamenti fra due unità funzionali dei medesimi locali.

La stessa società, tuttavia, richiedeva successivamente la restituzione degli oneri versati al Comune, asserendo la sostenuta assenza di frazionamento (le due porzioni, da sempre distinte e facenti capo a diversi proprietari, erano state locate con separati contratti).

Il giudice di primo grado (TAR Emilia Romagna, 23 dicembre 2013, n. 846) ha respinto il ricorso ritenendo che, per effetto del frazionamento, si sia venuto a determinare un incremento del carico urbanistico e che il medesimo sia a carico della società che ne aveva fatto richiesta, atteso che tale intervento comporta un frazionamento di fruibilità urbanistica per affetto della moltiplicazione dei soggetti che possono servirsi dei locali in precedenza riservati ad un unico operatore.

Il Consiglio di Stato conferma la decisione di primo grado e respinge, quindi, l'appello.

Anzitutto, giova premettere che la quota del contributo di costruzione commisurata agli oneri di urbanizzazione assolve alla prioritaria funzione di compensare la collettività per il nuovo ulteriore carico urbanistico che si riversa sulla zona; per aumento del carico urbanistico deve intendersi tanto la necessità di dotare l'area di nuove opere di urbanizzazione, quanto l'esigenza di utilizzare più intensamente quelle già esistenti (Cons. Stato, Sez. VI, 2 luglio 2015, n. 3298). Quale principio generale, gli oneri di urbanizzazione devono essere correlati al carico urbanistico.

Secondo il Consiglio di Stato, ai fini dell'insorgenza dell'obbligo di corresponsione degli oneri concessori “è rilevante il realizzarsi di un maggiore carico urbanistico quale effetto dell'intervento edilizio assentito, di modo che non occorre che la trasformazione interessi l'intero immobile ma è sufficiente che ne risultino anche solo in parte variate la realtà strutturale e la fruibilità urbanistica, con oneri di conseguenza riferiti all'oggettiva rivalutazione del bene e funzionali ad affrontare l'aggiuntivo peso socio-economico che ne deriva, anche quando l'incremento dell'impatto sul territorio consegua solo a marginali lavori dovuti ad una diversa distribuzione dell'immobile fra più proprietari o fruitori”.

In quest'ottica, confermando quanto già affermato in primo grado, il Consiglio di Stato ribadisce che la chiusura degli accessi interni fra le due unità immobiliari integra in realtà un'oggettiva variazione delle modalità d'uso dell'immobile, d'ora in poi suscettibile di impiego da parte di un ulteriore operatore commerciale, in aggiunta a quello dell'altra unità immobiliare, e per questo deve ritenersi fonte di maggiore carico urbanistico. Ed invero, anche in assenza di una vera e propria creazione di più unità immobiliari, se si realizza comunque un frazionamento di fruibilità urbanistica per effetto della moltiplicazione di soggetti che possono servirsi di locali in precedenza riservati, in ragione dell'uso comune (poi precluso dalla soppressione degli accessi interni), ad un unico operatore commerciale, si registra un incremento del carico urbanistico.

Ebbene, gli oneri concessori derivanti da tale incremento di carico urbanistico, devono gravare, come avvenuto nella specie, sul soggetto che richiede e ottiene il titolo abilitativo, mentre eventuali vantaggi indiretti da parte di terzi devono essere regolati inter partes nelle forme e nei limiti ammessi dall'ordinamento.

Tanto appurato, il Consiglio di Stato precisa che “in base al generale principio di correlare gli oneri di urbanizzazione al carico urbanistico, tale carico sussiste anche in caso di divisione e frazionamento di immobile che da uno si trasforma in due unità. Pertanto è rilevante il verificarsi di un maggior carico urbanistico quale effetto dell'intervento edilizio, sicché è sufficiente che risulti comunque mutata la realtà strutturale e la fruibilità urbanistica, con oneri riferiti all'oggettiva rivalutazione dell'immobile e funzionali a sopportare l'aggiuntivo carico socio-economico che l'attività edilizia comporta, anche quando l'incremento dell'impatto sul territorio consegua solo a lavori dovuti a una divisione dell'immobile in due unità o fra due o più proprietari” (nello stesso senso, Cons. Stato, Sez. IV, 17 maggio 2012, n. 2838).

Sulla base del generale principio che chiede di correlare gli oneri di urbanizzazione al carico urbanistico, la ristrutturazione edilizia comporta il pagamento di detti oneri allorché l'intervento abbia determinato un aumento del carico urbanistico - e considerato che il carico urbanistico sussiste anche allorquando l'intervento di ristrutturazione comporti la divisione ed il frazionamento di un immobile, per essere l'edificio adibito ad attività di impresa di due distinti soggetti, con l'apertura di due nuovi ingressi, per due distinte unità abitative - deve ritenersi che anche in tal caso si realizza un aumento dell'impatto sul territorio e sono pertanto dovuti i predetti oneri (Cons. Stato, Sez. IV, 29 aprile 2004, n. 2611).

Di conseguenza, sussiste l'obbligo di corresponsione degli oneri di urbanizzazione in caso di realizzazione di un maggiore carico urbanistico, quale effetto di un assentito intervento edilizio, anche nell'ipotesi in cui (come nella fattispecie all'esame) venga in considerazione un intervento di divisione e frazionamento di immobile, con riveniente creazione di due distinte unità.

Del tutto legittima risulta, quindi, la richiesta dell'Amministrazione comunale che ha posto gli oneri concessori a carico esclusivamente della società che ha richiesto la DIA, posto che il contributo edilizio grava sul soggetto che ha richiesto (e ottenuto) il titolo abilitativo.

Il frazionamento del compendio immobiliare, precedentemente oggetto di unitaria conduzione commerciale, ha infatti determinato un corrispondente frazionamento di fruibilità urbanistica, con riveniente duplicazione dei soggetti abilitati a servirsi di locali già riservati, a seguito di un uso unitario (ora, inibito dalla eliminazione degli accessi interni), a un unico operatore commerciale e, di conseguenza, ha realizzato un accrescimento del carico urbanistico.