Codice Civile art. 1104 - Obblighi dei partecipanti.

Spese per la conservazione e per il godimento della cosa comune

L'obbligo di partecipare alle spese relative alle parti comuni di un bene incombe su tutti i comunisti in quanto appartenenti alla comunione ed in funzione delle utilità che la cosa comune deve a ciascuno di essi garantire. L'art. 1104 distingue, tra le spese relative alle parti comuni di un bene, quelle per la conservazione, necessarie per custodire e mantenere il bene in modo che duri a lungo senza deteriorarsi, e quelle per il godimento, che riguardano le utilità che la cosa comune può offrire. Soltanto le spese per la conservazione della cosa comune costituiscono obligationes propter rem, e per questo il comproprietario non può sottrarsi all'obbligo del loro pagamento se non rinunciando al suo diritto sul bene.

L'insorgenza dell'obbligazione del partecipante ex art. 1104 di contribuire alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune, postula, in caso di contestazione, che venga fornita la prova dei presupposti dell'esistenza del condominio o della comunione, cioè della proprietà di cose comuni (Cass. II, n. 5967/1996).

Rinuncia

La rinuncia del partecipante al proprio diritto, prevista dall'art. 1104 per liberarsi dagli oneri ad esso collegati, lascia immutato il rapporto di comunione rispetto agli altri comproprietari ed è perciò pienamente compatibile con lo stato d'indivisione della cosa comune. La rinunzia abdicativa del partecipante alla comunione determina l'accrescimento della quota rinunciata a favore degli altri compartecipanti, ed ha una funzione satisfattiva-liberatoria, nel senso che il rinunziante, con la dismissione del proprio diritto (reale) si libera delle obbligazioni a quel diritto collegate, e queste vanno a carico dei rimanenti partecipanti (Cass. II, n. 3931/1978).

Per i consorzi di urbanizzazione, atteso il nesso funzionale tra i beni di proprietà comune e i beni di proprietà esclusiva, il recesso del consorziato diretto alla liberazione dall'obbligo contributivo, in assenza di specifica previsione statutaria, non si ritiene disciplinato dall'art. 1104, che consente l'«abbandono liberatorio» nella comunione, bensì dall'art. 1118, che lo vieta nel condominio (Cass. II, n. 20989/2014).

Obbligo solidale del cessionario

La disposizione di cui all'ultimo comma dell'art. 1104 (secondo la quale il cessionario del partecipante è tenuto in solido col cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati) può essere invocata solo dal creditore, non da terzi estranei al rapporto obbligatorio (Cass. II, n. 2657/1997). In tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell'acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63, comma 4, e non già l'art. 1104, atteso che, ai sensi dell'art. 1139, le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina (Cass. II, n. 2979/2012).