Codice Civile art. 2645 - Altri atti soggetti a trascrizione.

Ambito di applicazione

La norma in esame dispone che vanno trascritti, con gli effetti di cui all'art. 2644, gli atti e i provvedimenti idonei a produrre “taluno degli effetti dei contratti menzionati nell'art. 2643”. Deve trattarsi di effetti che derivano da atti o provvedimenti. Trattasi di trasformazioni giuridiche non prodotte direttamente dalla legge, bensì da un provvedimento giurisdizionale o amministrativo o da un atto (diverso dal contratto). Si deve inoltre trattare di atti o provvedimenti da cui derivano in relazione a beni immobili uno degli effetti indicati nell'elenco dell'art. 2643. Si ritiene che l'art. 2645 ha realizzato il superamento del principio di tassatività in materia di trascrizione.

A tal riguardo, parte della dottrina ritiene che la tassatività non vada riferita agli atti soggetti a trascrizione, bensì ai soli effetti dagli stessi prodotti (Gazzoni La trascrizione immobiliare, 593). Tale orientamento dottrinario si fonda proprio sul combinato disposto degli artt. 2643 e 2645, per effetto del quale sono soggetti a trascrizione non solo gli atti espressamente indicati dall'art. 2643, ma anche atti diversi purché produttivi di taluno degli effetti menzionati dall'art. 2643. Tale tesi si fonda su due argomenti: (i) alla luce del principio della libertà delle forme non possono che essere eccezionali i casi in cui la legge pone un onere pubblicitario; (ii) una lettura elastica delle norme di cui all'art. 2643 e 2645 estenderebbe i casi in cui i conflitti tra più aventi causa dal medesimo autore sono risolti in base alla priorità della trascrizione, anziché in base alla priorità dell'acquisto (si vuole evitare uno svuotamento dell'art. 1376).

La giurisprudenza prevalente, tuttavia, è di contrario avviso: affermando l'esigenza di assicurare la certezza dei traffici giuridici ammette un temperamento del principio della libertà delle forme e di quello consensualistico. A supporto di tale argomentazione deve anche evidenziarsi il tendenziale affievolimento del principio di tipicità dei diritti reali. Quindi tale indirizzo giurisprudenziale ritiene che il 2645 vada letto nel senso che sono soggetti a trascrizione non solo gli atti diversi da quelli contenuti nell'art. 2643 che producano i medesimi effetti, bensì anche quelli che producano effetti similari o assimilabili a quelli scaturenti dall'elencazione contenuta nell'art. 2643 (contra cfr. Cass. I, n. 11180/1997).

Rimarrebbero esclusi, tutti quegli atti da cui derivano diritti personali di godimento.

Atti e provvedimenti trascrivibili

Sulla base di tale contrapposizione interpretativa dottrina e giurisprudenza hanno dibattuto su quali siano gli atti e i provvedimenti trascrivibili ex art. 2645, incidenti su diritti immobiliari. Di seguito una breve casistica.

Tra i provvedimenti giudiziali si possono citare i decreti conseguenti alle vendite all'incanto dei beni dei minori, degli interdetti e degli inabilitati, alle vendite di beni ereditari e di beni in comunione e il provvedimento di trasferimento della proprietà nel caso di vendita per conto di chi spetta.

Ed ancora il decreto di omologazione della separazione personale dei coniugi relativa ad un accordo avente ad oggetto la proprietà o il godimento di beni immobili (Trib. Siracusa 14 dicembre 2001). Sempre con riguardo ai provvedimenti si evidenzia come non siano soggetti a trascrizione, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 2643 ss. i decreti di espropriazione di beni immobili e gli atti amministrativi di imposizione coattiva di servitù, con riguardo ai quali la trascrizione prevista dall'art. 53 l. n. 2359/1865, assolve alla sola funzione di dare pubblicità all'atto amministrativo ablatorio o impositivo di servitù (Cass. III, n. 5978/2001).

Circa la trascrivibilità delle situazioni giuridiche simili o affini a quelle reali tipiche ovvero riferibili ai cd. diritti reali atipici si evidenzia che la giurisprudenza tendenzialmente ammetta la trascrizione con riferimento alle obbligazioni propter rem (in materia condominiale Cass. III, n. 4435/2001; in materia urbanistica, segnatamente convenzioni di lottizzazione, Cons. St. IV,  n. 3969/2015). Anche con riferimento ai diritti edificatori (art. 2643 comma 1 n. 2 bis) se li si concepisce in termini di realità si deve ammettere la loro trascrivibilità (contra in tema di cessione di cubatura v. Cons. St. V, n. 3637/2000). Si registrano orientamenti che affermano la trascrivibilità del trust (Trib. Reggio Emilia n. 399/2015), mentre la negano per i negozi fiduciari in considerazione della sua natura obbligatoria (Cass. II, n. 11025/1991).

A tal riguardo,  l'atto con il quale vengono identificati i beni devoluti nel trust è un atto meramente ricognitivo, non essendovi espressa alcuna volontà di costituire, modificare o trasferire diritti reali immobiliari: come tale lo stesso non può essere trascritto, in quanto non rientrante nel novero degli atti trascrivibili di cui agli  artt. 2643  e  2645 c.c.  ( Trib . Savona, 24 novembre 2023).

Deve ritenersi opponibile alla massa dei creditori, non ostandovi l'art 45 l. fall, la trascrizione della scrittura privata contenente il contratto preliminare eseguita dopo l'apertura della procedura concorsuale, sulla base di una pronuncia giudiziale che abbia accertato l'autenticità delle sottoscrizioni ivi apposte e la cui domanda introduttiva sia stata a sua volta trascritta prima della dichiarazione di fallimento (Cass. n. 5550/2025).