Codice Civile art. 2825 - Ipoteca su beni indivisi.

L'ipoteca su beni indivisi

La dottrina ha rilevato che la norma in commento risulta applicabile anche alle ipotesi di ipoteca legale (eccetto quella a favore del condividente) e giudiziale: infatti anche queste possono riferirsi a beni indivisi o diritti reali in comunione (Gorla, 251; Ravazzoni, 20; Tamburrino, 193).

In tema di ipoteca su beni indivisi, la prima ipotesi da considerare è relativa all'iscrizione eseguita contro tutti i comproprietari del bene. Tale ipotesi, in realtà non è espressamente contemplata dall'art. 2825 e viene analizzata dalla dottrina mediante gli strumenti desumibili dalla norma de qua: i.e. sorgono altrettante ipoteche distinte sui diritti di comproprietà dei rispettivi debitori. Occorre però distinguere a seconda che l'obbligazione sia solidale o parziaria.

Se l'obbligazione è solidale, in linea di massima, si comporta come un'ipoteca unica sull'intero bene; in questo caso, se l'espropriazione avviene prima della divisione, benché sia pur sempre necessaria un'iscrizione contro tutti i condomini, il bene va poi venduto per l'intero (Boero, 1999, 265); nell'ipotesi opposta, invece, l'ipoteca continua a gravare sull'intero bene, se assegnato ad un solo condividente, o su ogni sua parte, se c'è stata divisione materiale, e ciò in applicazione del principio di indivisibilità quanto all'oggetto: ne segue che, ove l'iscrizione avesse riguardato uno solo dei vari beni in comunione, non sussistono i presupposti per un trasporto sugli altri beni, non potendo derivare al creditore (salvo per il caso di vendita all'asta) alcun pregiudizio dalla divisione (Boero, 1999, 265).

Nel caso di obbligazione parziaria ha maggior rilievo l'autonomia delle varie ipoteche, perché ognuna assiste solo una separata e determinata parte di debito.

L'ipotesi che, invece, l'art. 2825 espressamente prende in considerazione è relativa al caso in cui l'ipoteca concernente beni indivisi sia costituita contro uno soltanto dei condomini. Ciò può avvenire (come si desume dalla formulazione della stessa norma) mediante il vincolo della quota astratta (indivisa) di competenza di detto condomino, ovvero di uno o più beni determinati, fra quelli facenti parte della comunione (Boero, 1999, 267).

In giurisprudenza, si è precisato che l'ipoteca sui beni indivisi è subordinata, per quanto attiene alla realità degli effetti, a due condizioni: (i) che il bene ipotecato o altro immobile sia assegnato al debitore concedente; (ii) che il vincolo sia stato iscritto anteriormente alla domanda di divisione (Cass. III, n. 1062/1979). Se invece l'ipoteca sia stata iscritta successivamente, il creditore può usufruire della prelazione per surrogazione solo intervenendo nel relativo giudizio, dal momento che il litisconsorzio necessario è previsto dall'art. 1113 solo riguardo ai creditori iscritti anteriormente alla domanda.

Ove il bene indiviso, gravato da ipoteca costituita sulla propria quota da uno dei partecipanti alla comunione, sia stato assegnato ad un condividente, diverso da quello che ha concesso l'ipoteca, lo stesso (al di fuori delle eccezioni previste dall'art. 2825) deve pervenire all'assegnatario libero dai pesi imposti da colui che, a posteriori, è risultato privo della facoltà di disporli, attesa la natura dichiarativa e l'effetto retroattivo della divisione; pertanto, ove il bene indiviso sia stato venduto all'incanto, il decreto di trasferimento deve contenere l'ordine di cancellazione delle ipoteche (Cass. III, n. 1062/1979).

Ipoteca su quota astratta

Per ipoteca su quota stratta di un condomino deve intendersi l'ipoteca che cade sulla quota astratta di tutto l'oggetto ipotecabile della comunione, sia questo costituito da un solo immobile, sia esso costituito da un complesso di beni (Gorla, Zanelli, 308). Ciò e previsto dal comma 1 della disposizione in esame. Il fondamento di tale disposizione è individuato nella libera disponibilità che ha ciascun partecipante alla comunione di disporre del bene comune nei limiti della sua quota (art. 1103, Tamburrino, 196).

L'ipoteca verrà iscritta su tutto il bene comune ipotecato, nei limiti ovviamente della quota del concedente. Intervenuta la divisione, in forza della sua efficacia retroattiva e natura dichiarativa, l'ipoteca si considera come se fosse stata iscritta ab origine sui beni assegnati in sede di divisione.

In forza di ciò la giurisprudenza ha sancito che qualora il bene gravato da ipoteca venga assegnato ad un condividente diverso da quello che ha concesso la garanzia, il bene dovrà pervenire libero da ogni peso all'assegnatario (Cass. III, n. 1062/1979; Trib. Roma, 17 marzo 2003).

Potrebbe aversi il caso che al condividente concedente ipoteca su quota astratta non venga assegnato alcun bene o vengano attribuiti beni di valore inferiore alla sua quota: in tal caso l'ipoteca si trasporterà sui conguagli in denaro (ai sensi dei commi 4 e 5 dell'articolo in esame). Nell'ipotesi inversa in cui, invece,siano assegnati beni il cui valore superi quello della quota astratta, l'ipoteca si estenderà a tutti i beni assegnati salva l'ipoteca legale degli altri condividenti ove l'assegnatario debba dei conguagli agli altri comunisti (Tamburrino, 195).

Da notare come al fine di evitare divisioni in frode ai creditori ipotecari, l'art. 1113, comma 3, stabilisca che questi devono sempre essere chiamati ad intervenire nella divisione perché questa abbia effetto nei loro confronti.

L'ipoteca su un bene determinato

L'ipotesi in questione ricorre allorché l'ipoteca contro un solo condomino sia iscritta su uno o più fra i vari beni ipotecabili, oppure su una determinata parte materiale dell'unico bene ipotecabile (Boero, 1999, 274): ad es. su un appartamento, su un piano di edificio, su una parte materiale del fondo rustico divisibile (Gorla, Zanelli, 309). Questo tipo di ipoteca, al contrario dell'ipoteca su quota astratta, risulta tanto aleatoria per il creditore quanto assai comoda per il debitore.

In sede di divisone potranno presentarsi le seguenti evenienze: a) se al concedente è assegnato il bene oggetto di iscrizione ipotecaria, questa produce i suoi effetti col grado originario; b) se al debitore è assegnato un bene ipotecabile diverso da quello oggetto della originaria iscrizione, trova applicazione l'art. 2825, comma 2, che prevede un'ipotesi di surrogazione reale propria; c) se al concedente non è assegnato alcun bene ipotecabile, avrà luogo la risoluzione dell'ipoteca sul conguaglio, ai sensi dei commi 4 e 5 dell'art. 2825 (Boero 1999, 276).

Ipoteca su beni indivisi e divisione

Nell'esecuzione su beni indivisi, il giudizio di cognizione diretto allo scioglimento della comunione, pur subordinando alla sua conclusione la procedura esecutiva, rimane dalla stessa distinto e conserva la sua autonomia, senza che, malgrado il collegamento strumentale con il giudizio esecutivo, possa essere tecnicamente considerato una continuazione ovvero una fase di quello (Cass. III, n. 2889/1982).