Codice Civile art. 2864 - Danni causati dal terzo e miglioramenti.

Responsabilità del terzo acquirente per i danni all'immobile ipotecato

Il terzo acquirente è tenuto a risarcire i danni cagionati all'immobile con colpa grave e pregiudizievoli per i creditori iscritti. L'azione prevista dalla norma in commento si inquadra nello schema della responsabilità extracontrattuale, quale fattispecie speciale rispetto a quella generale contemplata dall'art. 2043. La responsabilità ex art. 2864 non colpisce qualsiasi fatto doloso o colposo, ma solo il fatto qualificato dalla colpa grave.

La limitazione della responsabilità del terzo viene spiegata in dottrina per la posizione di favore che l'ordinamento riserva al terzo acquirente di un immobile ipotecato (Fragali, 804; Ravazzoni, 90).

La responsabilità limitata del terzo viene meno dal momento del pignoramento, poiché in tale momento egli diventa custode dell'immobile (art. 2861; art. 604 c.p.c.). La responsabilità ex art. 2864 può esser fatta valere solo dopo la vendita agli incanti, poiché solo dopo tale momento sarà possibile verificare se vi sia stata incapienza e se i creditori iscritti abbiano subito un danno. Prima di tale momento i creditori potranno valersi solo dei rimedi cautelari di cui agli artt. 2743 e 2813 (Fragali, 804; Gorla, Zanelli, 434).

Diritto del terzo per i miglioramenti

L'art. 2864 riconosce al terzo acquirente il diritto di separare dal prezzo di vendita la parte corrispondente ai miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del titolo, fino alla concorrenza del loro valore al tempo della vendita.

Se il prezzo ricavato dalla vendita non basta a coprire il valore dell'immobile nello stato quo ante ed insieme quello dei miglioramenti, esso deve dividersi in due parti proporzionali ai suddetti valori e la perdita verrà ripartita proporzionalmente fra i creditori ed il terzo. Se invece il prezzo d'asta copre il valore del fondo ed insieme quello dei miglioramenti, ma non basta a pagare i creditori iscritti, il terzo ha diritto di prelevare per intero il valore dei miglioramenti, perché nulla perdono i creditori della loro originaria garanzia, mentre se fosse ammessa la concorrenza sui miglioramenti essi si avvantaggerebbero ai danni del terzo (Gorla, Zanelli, 438). Il diritto del terzo si esercita mediante intervento, ai sensi dell'art. 566 c.p.c.

La giurisprudenza attribuisce un contenuto ampio al concetto di «miglioramento». In particolare, si è statuito che la norma in esame, e dunque il diritto del terzo di far separare dal prezzo di vendita la parte corrispondente ai miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del titolo di acquisto, trova applicazione anche nell'ipotesi in cui il terzo abbia costruito un immobile sul terreno ipotecato, dovendosi comprendere nel termine «miglioramento» tutte le attività che abbiano prodotto un incremento di valore dell'immobile. La ratio della norma risiede, infatti, nell'intento di evitare un ingiustificato arricchimento del creditore ipotecario che si avvantaggerebbe dell'attività posta in essere dal terzo, con un danno ulteriore per quest'ultimo rispetto alla perdita del bene ipotecato (Cass. I, n. 7707/2000).

Esso comunque prescinde dalla condizione soggettiva del terzo, infatti,secondo Cass. III  n. 6542/2016 il diritto di separazione in favore del terzo, previsto dall'art. 2864, comma 2, prescinde dalla situazione soggettiva di buona o mala fede, poiché rileva esclusivamente l'obiettiva sussistenza dell'incremento di valore della cosa ipotecata rispetto all'epoca di concessione della garanzia, potendo il terzo, inoltre, cumulare, quand'anche sia rimasto del tutto inerte, il valore degli incrementi apportati dai suoi danti causa (o dal terzo estraneo), purchè si tratti di soggetti diversi dal debitore concedente l'ipoteca.

Il diritto di separazione spetta al terzo solo per i miglioramenti. Infatti, le spese necessarie fatte dal terzo che non si sono risolte in miglioramento sono escluse dal diritto di separazione. Per tali spese spetta però al terzo il diritto al rimborso nei confronti dell'alienante, diritto che rientra in quello di regresso e per il quale il terzo sarà trattato come creditore chirografario (Gorla, Zanelli, 439). Si tratta in ogni caso di spese che il terzo è interessato a compiere sia per non incorrere nelle sanzioni di cui all'art. 2813, sia per non incorrere nella responsabilità di cui all'art. 2864 (Gorla, Zanelli, 440).