Decreto legislativo - 20/06/2005 - n. 122 art. 5 - Applicabilità della disciplinaApplicabilità della disciplina
1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto. 1-bis. L'acquirente non puo' rinunciare alle tutele previste dal presente decreto; ogni clausola contraria e' nulla e deve intendersi come non apposta 1. 1-ter. Le modifiche apportate dal decreto legislativo di attuazione dell'articolo 12 della legge 19 ottobre 2017, n. 155 si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data di entrata in vigore del decreto stesso 2.
[1] Comma aggiunto dall'articolo 10-quater, comma 1, lettera a), del D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla Legge 23 maggio 2014, n. 80. [2] Comma aggiunto, a decorrere dal 16 marzo 2019, dall'articolo 387, comma 1, del D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14. InquadramentoLa norma in esame delimita, nel primo comma, l'ambito applicativo ratione temporis della disciplina di tutela dettata dagli artt. 2, 3 e 4 dello stesso decreto, in ordine, quindi, alla stipula della garanzia fideiussoria ed alla polizza assicurativa. Il comma 1-bis, introdotto dall'articolo 10-quater, comma 1, lettera a), del d.l. n. 47/2014, convertito, con modificazioni, dalla l. n. 80/2014, stabilisce che l'acquirente non puo' rinunciare alle tutele previste dal presente decreto ed ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta. Applicazione ratione temporis della disciplinaL'art. 5 del decreto in commento dichiara applicabili gli artt. 2, 3 e 4 solamente a quei contratti stipulati per acquistare edifici da costruire la cui edificazione sarà assentita da richieste di rilascio di concessioni edilizie o da presentazioni di DIA dal 21 luglio in avanti. Pertanto si sottraggono all'applicazione degli artt. 2, 3 e 4 della nuova legge: a) tutti gli edifici ad oggi già in corso di costruzione, b) tutti gli edifici per i quali è stata richiesta già prima del 21 luglio l'abilitazione, pur non essendo iniziata la costruzione. La ratio di tale previsione, come si legge nella relazione illustrativa del decreto, è quella di esentare le iniziative edilizie in corso da adempimenti ed oneri non previsti, pertanto le nuove norme non si applicano a tutti i contratti che hanno ad oggetto immobili per i quali è stato già richiesto il permesso di costruire o altro atto equivalente al momento di entrata in vigore del decreto. Irrinunciabilità della tutela da parte dell'acquirenteLa tutela in favore dell'acquirente è stata rafforzata dalla previsione dell'inderogabilità della stessa da parte del comma 1-bis della disposizione in esame (introdotto dall'art. 10-quater del d.l. n. 47/2014, recante «Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015», conv. con mod. dalla l. n. 80/2014) laddove stabilito che l'acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal medesimo decreto, dovendosi intendere ogni clausola di tenore contrario nulla e come non apposta (sicché la stessa, ex art. 1419 c.c., non è idonea ad invalidare l'intero contratto: Chiesi). In dottrina si è osservato che il generico riferimento alle «tutele previste dal presente decreto» contenuto nel citato comma 1-bis porta a concludere nel senso essa riguardi non solo la rinunzia alla consegna della fideiussione o della polizza assicurativa all'acquirente, ma anche all'azione di nullità relativa spettante all'acquirente allo stesso successivamente alla conclusione del contratto per la mancata consegna della fideiussione, ovvero la rinuncia all'indicazione dei contenuti minimi nel contratto preliminare (Ciarleglio, 279 ss.). BibliografiaAA.VV., Tutela dell'acquirente degli immobili da costruire: applicazione del d.lgs. 122/2005 e prospettive, Milano, 2006; Calandrino, L'irrinunciabilità delle tutele dell'acquirente di immobili da costruire, la garanzia fideiussoria e la polizza assicurativa, in Nuove leggi civ. comm., 2015, 66 ss.; Chiesi, Immobili da costruire: acquirenti tutelati....ma non troppo?, in Immobili e proprietà, 2018, n. 7, 421; Ciarleglio, Non è ammessa la rinuncia alle garanzie previste dal decreto 122/2005, in Immobili e proprietà, 2015, 279 ss.; Petrelli, Gli acquisti di immobili da costruire, Milano, 2005; Tondo, Tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire, in Riv. not. 2006, n. 5, 1249. |
