Codice Civile art. 1720 - Spese e compenso del mandatario.

Applicazione della norma in tema di condominio

In tema di condominio negli edifici, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c. sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l'amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati presentando un rendiconto del proprio operato che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale. Nell'ipotesi di mandato oneroso il diritto del mandatario al compenso e al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale. L'obbligo di rendiconto può legittimamente dirsi adempiuto quando il mandatario abbia fornito la relativa prova attraverso i necessari documenti giustificativi non soltanto della somma incassata (oltre che, se del caso, della qualità e della quantità dei frutti percetti) e dell'entità causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali alla individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, onde stabilire (anche in relazione ai fini da perseguire ed ai risultati raggiunti) se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione (Cass. n. 13878/2010).

Pertanto, l'amministratore di condominio nel quale non è ravvisabile unente fornito di autonomia patrimoniale, bensì la gestione collegiale di interessi individuali, con sottrazione o comprensione dell'autonomia individuale configura un ufficio di diritto privato oggettivamente orientato alla tutela del complesso di interessi suindicati e realizzante una cooperazione, in regime di autonomia, con i condomini, singolarmente considerati, che è assimilabile, pur con tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione ed al contenuto «sociale» della gestione, al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra amministratore ed ognuno dei condomini, dell'art. 1720, comma 1 c.c. secondo cui il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni fatte nella esecuzione dell'incarico diretto ad ottenere il rimborso di somme anticipate nell'interesse della gestione del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore, anche contro il singolo condomino inadempiente all'obbligo di pagare la propria quota (Cass. n. 1286/1997).

Ed ancora, il credito dell'amministratore di condominio per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, sicché grava sullo stesso la prova degli esborsi effettuati, mentre spetta ai condomini (e quindi al condominio) — tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, nonché a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno — dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. n. 20137/2017).

L'amministratore di condominio non ha — salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti — un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una delibera dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 c.c. — secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario — deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea (Cass. n. 8339/2014).

Ne deriva che è sempre e comunque necessaria l'approvazione dell'assemblea condominiale la quale è sovrana nello stabilire, preventivamente se una spesa dev'essere affrontata e, successivamente, se le spese sostenute lo sono state perché regolarmente deliberate oppure, in difetto di motivazione, perché semplicemente opportune. In mancanza della sanzione assembleare, poiché l'amministratore non ha il potere di decidere se e in che misura il condominio debba sostenere spese, non esiste alcun credito dell'amministratore che abbia anticipato le spese.

L'amministratore del condomino dunque non ha un generale potere di spesa (salvo quanto previsto dall'art. 1135 c.c. in tema di lavori urgenti e dall'art. 1130 c.c., n. 3) per cui deve ritenersi che in via generale l'assemblea condominiale abbia il compito specifico non solo di approvare il conte consultivo, al fine di confrontarlo con il preventivo, ma anche valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore stesso (Cass. n. 5449/1999).

Per quanto riguarda il rapporto di mandato qual è quello configurabile tra amministratore e condomini, si rileva che la norma di cui l'art. 1720 c.c., prevede per il mandante l'obbligo di rimborsare il mandatario delle anticipazione da lui fatte, ma tale norma dev'essere chiaramente correlata con i principi in materia di condominio e di spese condominiali, le quali devono tutte passare al vaglio dell'assemblea per quanto riguardo la loro previsione o ratifica, senza le quali i credito dell'amministratore non può ritenersi né liquido né esigibile.

È stato invero statuito che l'amministratore di condominio cessato dall'incarico e attivamente legittimato a proporre l'azione per il recupero delle somme da lui anticipate nell'interesse del condominio nel corso della sua gestione, che risultino dalla deliberazione di approvazione del rendiconto, nei confronti dei singoli condomini per le quote rispettivamente a loro carico. Tale legittimazione attiva trova il suo fondamento nelle specifiche funzioni dell'amministratore previste dalla legge (art. 1130 c.c., n 3 e art. 1135 c.c., n. 3) e, più in generale, nella disciplina del rapporto di mandato, quale e quello configurabile tra i condomini e l'amministratore ex art. 1720 c.c. (Cass. n. 4127/1975).

Nel condominio degli edifici anche le spese di manutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini essendo questa espressamente richiesta dall'art. 1135, n. 2 c.c.. per tutte le spese occorrenti durante l'anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzione alle quali si riferisce il citato art. 1135, n. 5 (Cass. n. 4831/1994).

Il credito dell'amministratore per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.p.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l'amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il condominio) — che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno — devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. n. 7498/2006). Spetta comunque all'assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, e solo una chiara indicazione in bilancio dell'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (Cass. n. 20137/2017; Cass. n. 8498/2012; Cass. n. 3892/2017).

Viceversa, l'amministratore del condominio, a norma dell'art. 1713 c.c., è tenuto alla scadenza del suo incarico a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono (Cass. n. 10815/2000).

Applicazione della norma in tema di società

La norma di cui all'art. 1720, comma 2 c.c. secondo cui il mandante deve risarcire i danni che il mandatario ha subito a causa dell'incarico, è applicabile, in via analogica, anche a favore dell'amministratore di una società di capitali — la cui posizione, quanto ai rapporti societari interni, è simile a quella del mandatario — atteso che l'assenza di una disposizione riferita specificamente alle perdite sopportate dall'amministratore dà luogo — in presenza di un principio legislativo di rimborsabilità delle spese, o comunque di ristoro delle perdite sopportate nella gestione dell'interesse altrui, principio desumibile, oltre che dal citato art. 1720, comma 2, dall'art. 2031, comma 1, in materia di gestione di affari, e dall'art. 2234, in materia di rapporti tra clienti e professionista intellettuale — ad una lacuna in senso proprio che richiede, ai sensi dell'art. 12, comma 2, prel. c.c., il ricorso all'interpretazione analogica, il quale evita altresì il determinarsi di una situazione normativa contrastante con il principio di eguaglianza di cui all'art. 3, comma 1 Cost. (Cass. n. 10680/1994).

Pertanto, l'amministratore di una società di capitali, nella specie componente del comitato esecutivo, può ottenere il rimborso previsto dall'art. 1720 solo con riferimento alle spese sostenute in stretta dipendenza dall'adempimento dei propri obblighi, poiché la disposizione citata, riferendosi ai danni «subiti a causa dell'incarico», inerisce a spese che, per loro natura, si collegano necessariamente all'esecuzione dell'incarico conferito, in quanto rappresentino il rischio inerente all'esecuzione dell'incarico. Ne consegue che egli non può pretendere il rimborso delle spese effettuate per difendersi in un processo penale iniziato per fatti connessi all'incarico, neppure se concluso con decisione di proscioglimento, posto che, anche in tal caso, la necessità di effettuare le spese di difesa non si pone in nesso di causalità diretta con l'esecuzione del mandato, ma tra l'uno e l'altro fatto si pone un elemento intermedio, dovuto all'attività di una terza persona, pubblica o privata, costituito dall'accusa poi rivelatasi infondata (Cass. n. 3737/2012).